中房報記者 許倩 | 北京報道
什麼是高手，就是你還在不知所措想著怎麼辦的時候，人家已經先走一步了。在抗疫的特殊時期，一場來企業自救、政府幫扶與行業建議的房地產行動正在次第展開。
2月16日，恆大集團發出一份文件稱，2月18日至2月29日期間，購買恆大全國各在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)，可享受7.5折優惠；3月份，恆大旗下所有在售公寓和寫字樓仍將享受全場7.8折優惠。三天前的2月13日，恆大已將旗下所有樓盤的銷售全部搬到了網上，啟動網上購房，還明確稱，自簽署《商品房買賣合同》之日起至5月10日，購房者享有「最低價購房」權益，如購買樓盤價格下調，可獲補差價，並可享受「無理由退房」權益保證。
多位業內人士認為，「線上售房」叫好但能不能叫座還待檢驗，但眼下樓市交易疲軟不可避免。
他們更寄望於政策的放鬆。「這次疫情之後，國家對房地產的調控可能不會像2018年、2019年力度那麼大。中國房地產市場是個政策市，只要政策方面稍微對房地產有些放鬆或者提供一些支持，房地產市場就會健康蓬勃發展。」陽光城集團執行副總裁吳建斌近日表示。他認為，從實操角度來講，最近政府對於房企內地發債(公募債)有可能要放行。
2月以來，全國已有超過20個城市調整了房地產政策，主要集中在延遲房企稅費及信貸、減緩土地出讓金交付、調整預售條件等方面，穩樓市的信號明顯，但「房住不炒」仍是底線。
2月19日晚間，央行在發布2019年第四季度中國貨幣政策執行報告中重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
LPR再次下調 地方救企升級
「要把疫情防控作為當前最重要的工作來抓，加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情影響。」央行表示。事實證明，央行已經運用多種貨幣政策工具來護航資金面。
據中國房地產報（微信ID：china-crb）記者統計，2月3日至2月17日，央行通過逆回購及操作，共計向市場釋放流動性3萬億元。其中，2月3日、4日，開展1.7萬億元逆回購操作，並將逆回購利率下調10個基點；2月10日、11日，繼續開展1萬億元逆回購操作；2月17日開展2000億元MLF（中期借貸便利）操作，並將MLF中標利率下調10個基點，同時開展逆回購操作1000億元。
2月20日早間，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期為4.05%，較前一次下調10個基點；5年期以上LPR為4.75%，下調5個基點。這是繼2019年11月LPR調整之後，事隔3個月再次下調。當日中國股市三大指數高開高走。
這無異是為樓市注入了一劑「強心針」。因為LPR的下調，也意味著房地產貸款包括房地產開發貸和個人購房貸款成本均有望下調。「房地產開發貸款中一些中長期貸款的成本下調，有助於房企經營成本的降低，對沖近期銷售市場不景氣的壓力。而個人按揭貸款等占比更高，有助於進一步落實信貸的政策思路，對於激發購房者的購房需求、降低還貸壓力等有積極的作用。」易居房地產研究院總監嚴躍進分析稱。
「5年期LPR下調，有助於維穩房地產市場預期，但實際效用仍有限。實際上，房貸利率還需要考慮加息基點的變化趨勢，如果所加基點維持不變，LPR下降的5個基點對實際月供影響較小，節約的購房成本有限。」交銀國際董事總經理洪灝此前對中國房地產報記者表示。
不過，隨著疫情影響的持續發酵，此次LPR利率下調還只是個開始。市場人士對央行接下來的降息空間普遍持看多態度，認為年內至少還有15個基點的降息區間。
地方政府亦紛紛出台房地產扶持新政，在紓困房企資金壓力、降成本等方面施救，這些地方包括蘇州、海口、煙台、衡陽、福州、合肥、天津、濟南、重慶、杭州、南京、西安、無錫、廈門、上海、深圳等。其中，以蘇州出台的土地新政引發關注最高。
2月19日，蘇州市自然資源和規劃局發布《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》，表示將採取延長土地出讓金繳納時限、調整超過市場指導價報價規則等措施，並在一定範圍內放鬆了房企預售的條件。
通知表示，住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。
而在此前，蘇州規定拍地價格過高，觸碰相關價格紅線，那麼就需要以結構封頂或竣工驗收為標準，來辦理預售許可證。
「2019年有很多房企必須等到竣工後才可以進行預銷售，資金回籠周期拉長，蘇州新政下，樓盤入市加速，按照資金成本，房企很可能降價搶客戶，並支撐企業更加積極地補倉拿地。」一位房企人士分析稱，此舉對於解決政府財政收入緊缺和房企現金流承壓，可謂一舉兩得。
樓市交易疲軟 違約風險抬頭
「46家房企今年上半年到期債務近5300億元。」「一家典型房企上半年貨幣資金僅能維持3個月。」全聯房地產商會近日在《關於疫情後期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議》中呼籲政府「因城施策、因企施策」，穩定行業預期，幫助行業度過困難期，同時呼籲企業自救。
必須正視的是，疫情影響下的房企違約風險，已經開始暴露。
2月12日，中建投信託發布一則「中建投信託安泉404號（杭州美好）集合資金信託計劃」的重大事項報告稱，因全國新型冠狀病毒感染的肺炎疫情暴發，借款人杭州美生置業有限公司和保證人美好置業集團股份有限公司受到一定程度影響，信託計劃可能出現延期分配。
產品資料顯示，安泉404號成立於2019年2月，融資方為杭州美生，規模3.5億元人民幣，期限12個月，貸款年利率12.8%，資金用於杭州美生在杭州市臨安區的住宅項目開發建設。杭州美生為美好置業全資孫公司。
中建投信託產品公告顯示，該信託產品延期有兩個原因：一是受疫情影響銷售延緩，同時杭州美生開工延遲，現已歸集的銷售回款僅能覆蓋部分信託貸款本息，其他部分由美好置業及子公司統籌調撥；二是擔保方美好置業位於湖北，統籌資金分散於湖北省的多個子公司銀行帳戶，受疫情影響湖北省全面封城且交通停運，導致公司員工無法到崗，統籌資金無法歸集。
中誠信託戰略研究部楊曉東表示，受疫情影響，房企從買地、開發、竣工、銷售等多個環節都出現短期停滯，企業違約風險及所涉信託項目逾期風險上升。而此次疫情嚴重或者發展較快的地區，也是近年來信託公司開展房地產業務的重要區域。如：湖北省武漢市近年來房地產市場發展較快，卻是此次疫情的暴發地和最為嚴重地區；浙江省、廣東省、河南省、湖南省確診感染人數較多，深圳、廣州、鄭州、長沙等城市是近年來信託公司房地產業務開展的重要區域，疫情帶來的影響非常值得關注。
「受疫情影響，首當其衝便是房地產信託業務，資金鍊緊張、靠高速周轉的地產商壓力更大。同時，政信信託業務也將受到較大衝擊，尤其是疫情較重的地方財政壓力較大，可能無力兌付。疫情還將影響到信託公司的正常業務開展，房地產、政信等項目短期內可能面臨停擺風險，存續項目潛在風險也會增加。」華北一位信託公司人士對中國房地產報記者表示。
而作為支撐房企資金來源4成以上的銷售回款，仍在冰封中。當前龍頭房企紛紛通過線上營銷蓄客，以期在疫情過後房地產「搶收」戰中贏得先機。目前已有恆大集團、綠地控股、中南置地、弘陽地產、世茂房地產、融信中國、陽光城、正榮地產、雅居樂、富力、美的置業等超過20家房企開展了全國性的營銷動作，涉及的措施涵蓋無理由退房、折扣優惠、獎金等。
也有房企更在意現金流。「不會跟進這類營銷措施。行業進入穩速發展，大家都要確保油箱裡的油能支撐到下一個加油站，而不是猛踩油門。房企既缺資金又缺利潤，所以庫存必須要嚴控。」一位閩系房企負責人稱。
國信證券稱，目前國家及各省對疫情嚴密防控，隔離手段非常嚴格，從新增疑似病例及治癒病例來看，疫情已得到初步控制，相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國家有力的防控，大機率能在較短時間內戰勝疫情。疫情過後，有望湧現房地產行業的「趕工潮」「搶收潮」。
「疫情結束後，出於穩增長需要，房地產政策或會有一輪超預期放鬆，但範圍仍在房住不炒和一城一策的框架之內，因疫情積壓的購房需求也將集中釋放。因此，疫情結束之後，房地產市場和房價均會有一定程度的回暖。」粵開證券首席經濟學家、研究院院長李奇霖對中國房地產報記者表示。
大房企已開始全力搶跑，部分中小房企還在受困資金鍊而無力突圍。這場疫情下，2020年房地產行業分化將更為加劇。