中房報記者 曾冬梅 廣州報道

行業綜合排名第四+央企第一的背景，令保利物業的香港上市之路走得無比順暢。12月9日，保利物業在香港公開招股，計劃發行1.33億股，招股價在35.10港元-30.70港元之間，預計全球發售所得款項凈額將約為42.897億港元，敲鐘時間定在了12月19日。

招股書顯示，截至2019年10月31日，該公司的合同管理總面積約為4.78億平方米，總在管面積約2.7億平方米。2019年上半年，其收入為28.22億元，同比增長47.3%。無論是在管面積還是營收，都在物業上市公司前三之列。

據統計，截至目前在香港上市的物業公司已有17家之多，這些公司的股價表現頗為搶眼。截至12月9日，碧桂園服務今年的股價漲幅已有123.4%，雅生活服務達160%，新城悅服務的漲幅更是超過200%。在這一背景下，物管「四哥」也備受追捧，12月10日，有投資者透露，保利物業在招股的第一天認購孖展已超購28倍。

融資額最高的物業公司

這不是保利物業第一次登陸資本市場，早在2017年，該公司就已在A股的新三板掛牌。鑒於流動性及發展限制等方面的原因，2019年4月，保利物業宣布中止新三板掛牌，8月份便在港交所遞交了上市申請，12月1日通過上市聆訊，短短8個月時間就完成了兩個資本平台之間的轉換。

根據招股書披露的數據，保利物業為保利發展旗下的全資子公司，承接保利發展絕大多數的物業管理業務。2016年，保利物業在管面積中91.9%是來自保利發展，隨著外拓步伐的加快，這一比例已經大幅下降到了2019年上半年的43.1%。

2016年以來，保利物業的在管面積也保持了比較高的增速。2016年、2017年、2018年及2019年6月30日，該公司的在管面積分別為0.818億平方米、1.06億平方米、1.9億平方米及2.6億平方米。2年半的時間，增長了2.18倍。

2016年至2019年上半年，保利物業的總收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元及28.22億元，年復合增長28.4%。凈利潤方面，2016年至2018年的復合年增長率為50.1%。

2016年-2018年，保利物業的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，凈利率則為5.8%、6.9%、7.9%。

若論融資額度的話，保利物業已超過雅生活服務，成為上市集資額最高的物業公司。在42.897億港元的融資凈額里，保利物業打算安排57%的額度用於併購拓展，15%用於進一步開拓增值服務，18%用於升級公司的數字化及智能化管理系統，約10%將用作運營資金及一般公司用途。

低利潤率之謎

相較其他頭部物業上市公司，保利物業的財報弱項在於利潤率指標。中泰證券分析師倪一琛表示，物業上市公司間利潤率差距很大，重點企業毛利率大概在20%-40%之間，凈利率在10%-25%左右。

還有統計顯示，17家在港上市的物業管理公司2018年的平均毛利率為37.84%，保利物業離平均值還有很大距離。就凈利率而言，表現較好的雅生活服務、碧桂園服務、彩生活分別達到了25.36%、19.98%、14.34%，保利物業也是相形見絀。

分析招股書不難發現，利潤率低的原因主要是保利物業的平均物業管理費較低。據了解，2016年-2018年間，中海物業的平均物業管理費達到了3.93元，綠城服務的為3.13元，雅生活是3.03元，而碧桂園服務與保利物業則分別為2.06元、2.1元。

物業管理費的基數低很大程度上是因為外拓業務的影響。保利物業在招股書中透露，2016年-2018年，公司從保利發展開發的小區收取的平均物業管理費分別為2.14元、2.19元、2.21元。而從其他開發商的社區收取的費用為1.19元、1.31元、1.47元。

當然，該公司也採取了不少措施以提升利潤水平，例如，加大力度拓展高毛利業務。該公司的社區增值服務毛利率達44.1%，是物管服務的兩倍有餘。其營收占比自2016年起逐年提升，由10.1%大幅提升到了2019年上半年的19.1%。

不過，也有業內人士認為，物業上市公司的利潤率受母公司影響很大，部分開發商願意轉移利潤給物業公司，同時承擔更多的費用，因此物業上市公司的利潤水平就可以做得比較高。「正常來說，物業管理這個行業的利潤率是不應該比地產開發還高的，合理的毛利率和凈利率應該分別在20%、10%左右。」