對於想要買房的朋友來說，最關注的莫過於房價走勢。
我們通常說房價是由供求關係決定的，而土地是供應房子的「麵粉」。那麼重慶目前的土地供應情況如何？有哪些具體表現？又會對未來重慶的房地產市場以及房價產生什麼樣的影響？
樓市現狀》
表現一：住宅土地供應量逐年縮減
2016年2月，重慶市委、市政府出台《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》，要求兩年內土地供應規模逐年減少10%。目前來看，重慶住宅用地供應量的確呈現逐年縮減的趨勢。
搜狐焦點重慶站記者在梳理時發現，在2017年重慶市國土房管局發布的關於《重慶市主城區住宅用地供應中期規劃及三年滾動計劃》中，明確了2017-2019年計劃供應5.8萬畝（三年滾動規劃），其中：2017年1.8萬畝，2018年2萬畝，2019年2萬畝。
（來源：中國指數研究院）
從中國指數研究院公布的數據顯示，2017年重慶主城實際供應量為1.83萬畝，比計劃供應增加了0.03萬畝；2018年主城住宅用地累積供應量為1.32萬畝（879萬平方米），相比於2017年減少了28%，僅為計劃的三分之二；而2019年1-6月年重慶主城住宅用地累積供應量為0.9萬畝（601萬平方米），相比去年同期減少了15%。
考慮到近三年土地供應為前多後少，主要都集中在上半年成交，若下半年延續過去兩年供應節奏，2019年土地供應量將縮水嚴重。
表現二：住宅成交規劃面積與住宅銷售面積差額拉大
搜狐焦點重慶站記者還在梳理時發現，以2016年作為分水嶺，2016年前每年的住宅用地成交規劃面積大於商品住宅銷售面積，但2016年之後的近三年土地的供應面積逐漸跟不上住宅的銷售面積，且差額逐年增加。
（來源：中國指數研究院）
中國指數研究院公布的數據顯示，2018年重慶主城區共計成交住宅用地規劃建築面積1557.87萬㎡，較2017年減少34.26%，為近五年最低值。這與同年商品住宅的銷售面積形成強烈反差，差額近1300萬㎡。
而2019上半年，重慶主城共成交住宅用地74宗，成交用地面積533.15萬方，規劃建築面積836.93萬方，2019年上半年商品住宅銷售面積1130.86萬㎡，土地成交與住宅銷售差額達350萬㎡。
表現三：成交樓麵價近7000 溢價率處於高位
2016年以來重慶住宅用地成交樓麵價呈直線上漲趨勢，到2019年上半年更實現四連漲，成交樓面均價達到6877元/㎡，創歷史新高，同比上漲35.01%。
（來源：中國指數研究院）
截止目前重慶共有24宗地塊樓面均價破萬，僅2019年上半年就貢獻了十宗。其中，5月28日榮安擊退12家房企摘得的大楊石組團地塊樓麵價高達13549元/㎡，刷新當前重慶住宅用地樓麵價成交記錄。
與此同時，土地溢價率也達到高位。2019年上半年重慶住宅用地平均溢價率為22.91%，較2018年同期13.52%的溢價率上漲了9個百分點。儘管仍低於2016和2017年上半年，但考慮到推出樓麵價已水漲船高，早已不在同一水平線，故而22.91%的溢價率屬於較高水平。
（來源：中國指數研究院）
表現四：住宅用地提質降量，平均容積率僅1.57
重慶主城出讓土地的容積率在不斷下降。中國指數研究院公布的數據顯示，2018年全年重慶推出住宅用地平均容積率僅1.95，大部分宗地容積率在2.0左右，僅10宗地容積率達到3.0，另有部分宗地容積率不足1.0。而2019年上半年，城交地塊容積率更低，平均僅1.57。
按照正常的開發邏輯，容積率越低，意味著在相同面積的土地上，開發商所開發的產品將會越高端，其產品結構也將以大中型面積的產品結構為主，在居住的舒適性提高的同時，當然價格也就更高了。
業內聲音》
供應減少、高地價，
會不會影響未來重慶房價？
2018年4月17日，按照自然資源部通知要求，各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應「五類」調控目標：消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
重慶博眾研究院執行院長閻占斌接受搜狐焦點重慶站記者採訪時表示，結合實際消化周期來看，今年重慶的供地計劃還是相對保守。這其實是重慶市政府積極尋求改變，釋放經濟發展要徹底擺脫對房地產依賴的明確信號。另外，重慶仍存在局部地區供給過剩、新區空置率居高不下的現象，減少土地供給，讓市場有了一個逐漸合理的土地利用結構和開發節奏，也利於房地產市場的健康發展。
不過，供地計劃的縮減在未來幾年內將會對重慶的市場潛在供應量產生深遠影響。
閻占斌指出，近年來重慶發展勢頭強勁，這種情況下樓市爆發就會力度很大。而隨著供地指標計劃的縮減這種需求供應的倒掛會在接下來幾年中顯現出來。並且計劃供應量和實際供應量是有差距的，從這兩年來看，實際供應量往往小於計劃，這個趨勢會帶來什麼是顯而易見的。
他說，「從人口來看，2018年末重慶全市常住人口3101.79萬人，比上年增加26.63萬人，其中常住人口自然增長10.75萬，凈流入15.88萬。這種人口流入和潛在供應的倒掛也會在未來3-5年讓購房者選擇成本不斷提升。」
容積率持續降低 未來剛需價格會水漲船高
大量低容積率地塊入市，又會對重慶樓市產生什麼影響？對此，領域機構總經理劉兵表示，大量低容積率地塊入市，可能會出現來改需產品比較大，剛需產品供應不足的情況。
他介紹，從去前年，重慶主城出讓土地容積率大多在1.5左右，因此造成入市項目同質化較嚴重。為了獲取更高溢價，開發商推出大量洋房、大平層產品。比如在禮嘉、巴濱路、空港、茶園等區域，改需產品雲集。隨著新拿地塊所開發住宅不斷湧向市場，人們能購買到的剛需產品位置會越來越偏。核心區域剛需產品會越來越少，價格會越來越高。
銘騰機構總經理吳小飛也持相同意見，「大量低容積率地塊開發產品入市，將會促使剛需產品越來越少。相信未來剛需產品肯定會水漲船高。」他說，高層住宅起步總價已有大幅攀升，前兩年高層剛需住宅每套起步價在40萬，現在基本已上升到120萬元。
現在到明年春節前將是購房的好時機
2019年上半年，重慶土拍市場熱度如坐過山車，經歷了從年初的平靜進入小陽春，隨後又迅速回落的階段。按照當下走勢，平穩將是接下來的主旋律。
中國指數研究院分析師指出，在政府房住不炒和供應側控制的政策背景下，再加上土地推出樓麵價已有較大上漲，拿地成本提升，開發商拿地意願雖仍較強烈，但預計市場仍將逐漸回歸理性，土地市場熱度將維持平穩發展態勢。從成交價格來看，近一年基本較為穩定，主要的上漲時期為二季度，雖已處於高位，但隨著住宅產品的不斷改善以及房企成本的提高，下半年銷售價格仍將以穩為主。
樓市回歸理性，是否會迎來購房的」窗口期」？對此，閻占斌表示，「嚴控土地供應，目的就是繼續堅持樓市的供給側改革，維護市場的穩定性。現階段重慶的房價還不具備快速上漲的市場基礎，當然也不意味著會下降。隨著下半年土地市場的『冷靜』，也將傳導至新房市場，目前來看新房項目在價格上都較為理性，對於購房者而言，到明年春節前或許能以相對便宜的價格購房。」
搜狐焦點重慶站 代媛媛