"白駒過隙，不知不覺，2019年已成為過去。回顧這一年，樓市變幻風雲，從年初的粵港澳大灣區綱要發布，到年中的房貸利率新政，再到年底各種新政松限，每一個階段，都有「爆屏」級的事件發生，而這土地、對市場、對樓盤等等帶來的影響甚大。萬人到場的售樓部、樓麵價創新高的土拍、龍爭虎鬥的舊改、地鐵新線路的順利開通......頻頻刷屏的背後，不禁讓人回想，2019年的廣州樓市到底發生了些什麼？為此，值此年底到來之際，搜狐焦點廣州站特別策劃《城鑒——灣區之下的廣州》，為大家全方位解讀2019年廣州樓市風雲。"
本期，由血拚妹為大家盤點廣州11區舊村改造項目的動態。
（PS：該數據為人工網絡綜合整理，如有錯漏，懇請指正。）
（圖片來源：網絡）
沒有一個城市會一成不變。城市發展的過程，就是一個不斷更新的新陳代謝的過程，從而一直保持活力與生機。
當下，城市更新，正越來越熱。
隨著城鎮化的進展，我國大城市已從增量時代進入存量時代，而城市更新正成為城市發展的新增長點。
而在2019年年底的中央經濟會議上，也是首次強調了「城市更新」這一概念。會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
有專家對此分析認為，此次政策明確要加強城市更新和存量住房的改造提升，體現了存量市場方面的新導向。城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產市場的新風口，預計這一市場在未來將大量企業進入。
據統計，諸多品牌房企中，恆大集團、碧桂園、萬科、保利、華潤等半數房企已經參與到城市更新領域，合作與收併購步伐加速，金融退出機制也已見雛形。
（廣州舊改第一村獵德村 圖片來源：網絡）
於廣州而言，由於其城市發展走在全國前列，城市更新的問題也較早出現。如老城區環境老化、市政基礎設施和公共服務設施較匱乏、城中村髒亂差嚴重、歷史文化建築數量多改造難度大等等。
目前，廣州的城市發展已逐步進入以盤活存量為主、在存量空間中實現增量價值的發展階段。城市更新更成為未來廣州發展的重要驅動力。
20年歷程，廣州城中村改造進入爆發時期
從1999年，廣州開始籌劃城中村改造至今，已有20年的時間。
當中的前十年，廣州舊村改造的進程並不算快，但也有令人印象深刻的改造村落，如獵德村。
2010年後，廣州城中村改造大力上馬。目前，廣州市11個區都已提出加速城中村改造。
據搜狐焦點不完全統計，目前廣州約有274個村正計劃或正在開展或已完成改造，涵蓋11區，且主要以外圍區為主。其中，天河區19個、海珠區17個、荔灣區19個、越秀區3個、白雲區29個、黃埔區36個、番禺區33個、南沙區41個、增城區40個、花都區24個、從化區13個。
另保利、萬科、富力、時代、新世界、佳兆業、珠光、方圓、勤誠達、奧園、融創、星河、華潤、大華、升龍、星河灣、中鐵建、碧桂園、合生創展、恆大、新力等房企均有所介入舊改。
天河區
19箇舊村改造中，天河區較受關注的舊改除已完成的獵德、楊箕村舊改外，柯木塱村、漁沙坦村、吉山村、員村等值得關注。
•2019年5月6日，天河吉山股份合作經濟聯社舊村全面改造意願表決同意率超過80%，並在持續增加中，其中4個社同意率達90%以上。這也意味著吉山村將按照村民意願，啟動全面改造。
•2019年8月20日，天河區漁沙坦村公司為選擇舊村改造項目意向合作企業進行了投票，保利以高票42票戰勝富力、合景，當選為漁沙坦村舊改的意向合作企業。
•2019年9月6日，天河柯木塱城中村改造項目與合作意向企業保利，舉行了簽約儀式。
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越秀區
相對比其他區，越秀區舊改動作是少之又少。據血拚妹網絡查詢整理，目前越秀區寺右村、金貴村曾傳出舊改消息。
•2010年，寺右村宣布改造，是廣州首批城中村改造項目，後因種種原因，改造推遲至今，都沒有啟動。
•至於金貴村，根據《廣州市城市更新三年行動計劃（2019-2021）》，金貴村將會是這幾年越秀區唯一一個全面改造的舊村。另有早期資料顯示，廣州市委曾要求將白雲山南門區域作為重點打造，把廣州花園建設好，爭取 2019年上半年開工，同時開展金貴村全面改造，可考慮異地安置，其改造範圍內學校也可考慮搬遷，騰挪的用地可用於廣州花園配套建設。
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海珠區
在17箇舊村改造項目中，不少項目動作連連，惹人注目。
•赤沙村舊改，早在2009年便傳出動靜。但直到2018年，赤沙村才完成舊改意願表決工作。2018年1月，海珠赤沙村全體股民就整村更新改造意願、合作模式進行表決，同意改造比例高達97.03%，超過了城市更新政策所規定的表決率。
2019年12月，赤沙村以村民99.05%的同意率，同意終止赤沙村「城中村」更新改造項目合作意向企業（第三輪）選取工作。富力、保利撤回資料，或組成聯合體。
•2019年8月，海珠區瀝滘村舉行舊村改造復建安置房開工啟動會，瀝滘村舊改正式進入動工階段。
•2019年4月，合生創展與鷺江村、康樂村正式簽訂舊村改造合作意向協議
•2019年5月，新世界中國與南箕村正式簽訂舊村改造合作意向協議。
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荔灣區
荔灣19箇舊村中，大部分已確定合作房企或已有房企介入，涉及凱德、保利、奧園、勤誠達、佳兆業、新世界等房企。
•2019年9月，荔灣海南村進行舊改意向合作企業投票，來自深圳的「舊改之王」佳兆業的成功入選，成為海南村城市更新項目的意向合作企業。根據廣州舊改三年行動計劃（2019-2021）公布的數據顯示，荔灣海南村改造面積359.64萬平，是荔灣面積最大的舊村改造項目，體量為半個珠江新城。
•2019年8月，中核工建設集團與南漖村聯社正式簽約荔灣南漖村舊改項目。
•2019年7月，《荔灣區沙洛片區控制性詳細規劃》通過，規劃確定黃沙水產市場將搬遷至芳村東洛圍。此外，荔灣區還推動越和花鳥魚藝市場進行產業遷移。目前，已達成約70%意向簽約率。
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白雲區
目前時代、富力、方圓、中泰等房企均不同程度地介入白雲多個項目的舊改。在過去的2019年，我們看到
•3月，陳田村城中村改造公開選擇合作企業，在廣州公共資源交易中心舉行現場競投會，最終籌劃多時、舊改經驗豐富的富力地產，拿下了陳田村改造。11月，陳田村「城中村」改造項目奠基儀式舉行，正式啟動改造。
•2018年12月，佳兆業以742600萬元+配建面866700㎡的報價拿下小坪村舊改。2019年7月，小坪村復建安置房建設工程奠基儀式啟動，舊村改造又邁出關鍵的一步。
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黃埔區
目前，黃埔區約有36個村籌備進行舊改中，參與的房企也是相當多，涉及保利、富力、萬科、星河灣、時代、華潤、大壯集團、知識城集團等等。在2019年，
•3月， 合景決勝公司牽手紅衛村三四社，舊改儀式正式舉辦。
•6月，何棠下村整村改造拆遷正式啟動，僅一個月便完成簽約房屋逾500棟，拆除逾200棟房屋和商鋪。
•10月，黃埔區蘿崗街蘿峰舊村改造項目拆遷正式啟動，這也標誌著蘿崗街按下了城市更新的「快進鍵」。
•12月，「賦能城市新生 共築美好新溪」舊村改造宣傳大會在新溪村舉行,同時,新溪村舊改諮詢點正式揭幕啟用，正式對外開放，這也意味著新溪村舊改將全面鋪開。
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番禺區
番禺區目前約有33個籌備或正進行舊改中，2019年，番禺多個項目先後成功「招親」。
•1月，廣州市番禺區東環街蔡邊一村舊村改造公開引入合作企業,上海升龍投資集團有限公司以72票贊成、8票棄權,以約90%的贊成率獲得股東代表表決大會通過,成功拿下蔡邊一村舊改項目,總投資額不少於60億元。
•3月，位於番禺區沙灣鎮的福涌村通過表決，同意選定時代中國地產為該村舊城改造項目的合作開發企業。
•7月，里仁洞村召開舊村全面改造股東代表會議，最終以66票的投票結果敲定越秀為合作企業，同意率97%。據悉，這是越秀地產首次參與廣州舊村改造的項目。
•同在7月，上海升龍與廣州方圓聯合體拿下了番禺城中村舊改項目「沙溪村」，投資總金額達200億元。
•9月，曾經「華南五虎」之一的合生創展，如願拿下廣州番禺新基村舊改項目。
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南沙區
南沙區目前約有41箇舊村籌備或正進行舊改中，且不少舊村均在2019年有所動靜。
•2018年7月，經村民代表成員大會80%以上表決通過，確定上海升龍集團為金洲、沖尾自然村更新項目合作企業。到2019年12月，金洲、沖尾自然村改造範圍內按照《南沙區金洲、沖尾自然村更新改造安置補償協議》的簽約率已超過95%，其中復建區範圍內的房屋已全部拆卸完畢。值得一提的是，2019年12月底，南沙「舊改第一村」金洲經濟聯合社發起表決：「是否同意將未簽訂安置補償協議的村民提請南沙區人民政府裁決」。最終表決獲得通過，這也意味著接下來，金洲、沖尾舊改項目未經簽約的村民，將提請南沙區人民政策裁決。
•2019年10月，中鐵建正式成為南沙坦尾村城市更新項目合作企業。同時，越秀地產當選為南沙東流村舊改項目合作企業，改造面積22.51公頃，總投資金額約6.81億元。
•2019年12月，廣州南沙東涌鎮珠寶文化旅遊小鎮連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村）城市更新項目，正式選定深圳星河為合作企業。•另還有客家村、龍古村、鴨利村、太石村等多個村舊改數據公示。
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增城區
增城區目前約有40箇舊村籌備或正進行舊改中。
值得關注的是，2019年11月，增城區發布了一則《關於進一步加強市場主體參與我區舊村改造監管工作的函》，規範片區城市更新工作，規範企業和集體的關係，助力舊改。這份文件指出，增城將清理整頓已開展前期工作的33箇舊村改造項目。
若這33個項目未在2020年4月29日前掛網招商選擇合作企業，合作意向關係終止。合作意向關係終止，則意味著舊改工作將延遲或暫停。同時，該文件提出，對於後續申請舊村改造的項目，要求也越來越嚴格。
在過去的2019年，增城多箇舊村改造項目成功牽手合作企業。
•1月，經過聯社全體村民投票表決，同意中鼎+融創中國為增城金星村更新改造項目的競得企業。
•24月，經過群星村民公開投票表決，同意來自上海的升龍投資集團正式成為群星村舊改項目合作企業。
•9月，保利成為增城中新村城市更新項目合作企業，改造面積92公頃，總投資金額約120億。
•10月，廣州市增城區新塘鎮官湖村經濟聯合社就官湖村舊村更新改造項目進行表決，時代中國以項目改造總成本約為63億元正式拿下該村舊改。
•11月，大華以100%的同意率成功成為朱村村舊改合作企業
•12月，大華集團正式成為山田村更新改造合作企業。
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花都區
花都區目前約有24箇舊村籌備或正進行舊改中，但進展相對緩慢。
•2019年6月，時代中國確定為廣州市花都區橫潭村(河西聯社)舊改項目合作企業,投資預算金額為8億元。10月，橫潭村河西經濟社舊村全面改造項目復建區動工儀式舉行。
•2019年6月，田美村公開引入合作企業，並在8月，舊改結果公示，富力集團正式牽手田美村舊改，計劃2020年一季度以內對安置房實施動工建設。
•2019年12月，經平西村代表會議表決，通過中泰為平西村經濟聯合社更新改造項目(1-3社區域)的更新改造合作企業。
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從化區
從化區目前約有13箇舊村籌備或正進行舊改中。
•2019年3月，禾倉村召開村民代表大會，對選定禾倉村舊村改造項目開發企業進行表決，到會村民代表58人，全票同意確認時代中國集團公司旗下的廣州市嘉業房地產開發有限公司成為禾倉村舊村改造項目開發企業。
•同在3月，從化本土房企——廣州雍晟置業有限公司成為從化聯星社區西華小組舊改合作企業。該項目投資預算約5.13億元。
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城市舊改，於片區發展的推動向來不言而喻。因為其產業經濟、城市景觀、經濟人口的升級是能夠伴隨著舊改項目而來的。
而且，一方面可以最大程度改善舊城基礎設施、環境景觀等，為周邊居民的生活品質、居住環境帶來飛躍性改變，相關案例多不勝數。
以無人不知的獵德村為例，看看其改造前後的對比照，更能體會舊改的強大力量。
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另一方面，還可以引導產業轉型、升級，激活土地價值，令周邊物業價值大幅提升。
有數據顯示，獵德村改造前，村民房屋出租收益每月每戶800元、自有房屋價值4000元/㎡。而如今，獵德村的回遷房獵德花園房屋出租，租金3000-8000元/月不等。房價方面，其周邊二手房報價10-27萬元/㎡。
（圖片來源：安居客）
再如琶洲村舊改，其周邊的保利天悅二手房報價近9萬/平，而2014年開賣時其新房均價約5萬/平，漲幅達80%。
（保利天悅與琶洲板塊近3年房價走勢 數據來源：安居客）
當下，廣州正掀起城市更新改造熱潮。未來，城市如何蝶變，我們拭目以待。
（PS：該數據為人工網絡綜合整理，如有錯漏，懇請指正。）