轉自真叫盧俊
其實我們需要坦然的面對這樣的問題，一個城市和一個行業一樣，都是有周期的。在不同的周期里做著不同的事情
今天想和大家聊聊上海樓市的周期。上海房地產已經發展了二十多年了，對於這個行業來說，到底已經到哪個階段了，其實一直沒有一個明確的說法
我說說我的，當然我不太喜歡給模稜兩可的答案，上海樓市已經不是可能，而是真正意義上進入到了下半程，不會再出現過去十年會有的場景。
以下是一些觀點和大家分享
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我曾經說過，二手房的數據是真實的，因為他代表著市場最自由的成交流動的情況，但是有一個數據的理解可能現在和以前有不太一樣
和大家分享過這麼一個數據，關於上海二手房的成交總價段分布的
數據來源：兔博士APP
我們看到這樣的數據，可能第一反應是上海的主力需求還是在小面積段為主，然後類似的解釋會有，年輕人購房為主，小面積低總價這樣的解釋
但是如今這樣的情況有點不同，我們來看下一手房的成交。過去常規的，對於一手房也是90平米以下的小戶型占據了絕對的比例，因為這塊剛需，因為這塊主流
但是如今上海的一手房市場，呈現的卻是這樣的數據
其實從2018年開始，市場成交結構已經發生了本質性的變化，90平米-160平米的比例占據了絕對的比重，包括這樣的提升速度也是出奇的快
所以我們是否想過為什麼一二手呈現這麼大的結構比例的不同
這是我想和大家來探討的，如今的二手房的成交結構不僅僅代表著市場的需求，更多折射的是賣家的購買力，因為大部分人賣房的理由就是為了買房。對於二手房，有多少地總價段的房子在流通，就有多少房東在拋棄小面積二手房
所以一手成交的結構變化反而能更加明顯的呈現出市場的真實需求，就是明顯的改善性需求在快速的提升。
當然這裡可能有大盤縮小的可能，可能也有供求關係的可能，但是不能否定這個事實
為什麼會有這樣的現象，你可以說是改善需求在崛起，但背後藏著另一個事實，就是購房者正在老去，那些住了幾年商品房想要換房的買房人越來越多了，他們的歲數也越來越大了
什麼，你和我說很多95後很有錢。嗯，有錢是真有錢，但是這個有錢大多數是爸媽有錢，而爸媽有錢也是賣了房子才有錢，這一點應該沒有異議吧
此時的上海樓市依然高端，但是更多的屬於老貴族，老中產，他們致富的理由沒什麼多樣的，因為房子富，然後富了再去買房
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正因為如此，如今的上海樓市在產品端正在呈現高度的統一，這個統一叫消滅兩房
這種戶型格局的產品應該是如今大家經常看到的，不論是三房一衛還是兩衛，大部分都是這樣的格局
經常跑盤的人應該有這樣的感覺啊，怎麼現在90平米都是做三房啊，2010年那種的兩房產品現在一個都找不到了
很多業內人慣常解釋都是說單價越來越高，所以要在控總價的時候增加功能性
這種解釋用了十年了如今還在這麼說。我們是否想過，有沒有可能是現在客戶已經不要兩房了
一個操盤手曾經和我說過一個深刻的教訓，他在一個項目做規劃的時候發現，市場上的競品都是做三房的，所以當初準備差異化競爭，規劃了80平米的兩房類產品
萬萬沒想到的是，項目一經面世的時候，大家還是一窩蜂的去買三房，項目內剩下這樣的兩房產品無人問津
後來盤過客戶才發現，不論項目在哪裡，多麼偏遠多麼剛需，如今市場上大家都是置換買房，所以對於置換買房，三房是起步，面積控制的好3+1就更好，這和什麼二胎無關，這和什麼功能性無關，就是因為自己住過一房兩房了，再怎麼樣他們都不會買回以前的產品
買房人同樣也不會吃回頭草
所以大家不知道是否能夠感受到一個現象，當置換越來越主流的時候，樓市這個賽道就像一個渦輪，底部拋棄老破小，上面浮起來依然在旋轉的是大量的改善性的產品
而中心核心驅動的人群，都是一個個置換客戶
這樣的渦輪看上去在內部循環，但是本質上還是有力量的，外部潮水要進來越來越難，而自己的門檻壁壘也隨著旋渦越來越高
當然很多人問，上海這個大城市，產業單身漢呢，剛結婚的小夫妻呢，他們都不需要一房兩房類產品麼
嗯，需求確實存在，但是這樣的需求被轉移了，產業單身漢或者年輕畢業生，未來越來越多的被租賃市場吸納，而新婚小夫妻，本地的本來就有房子，外地的在等待房票的降臨
所以沒有意外的話，未來家族式購買會越來越多，不管是長輩買來給小孩的，還是小孩出錢長輩出房票的，你不用去揣測他們為什麼而買，但是需要明白在房票有限的前提下，一個大家族捆綁的更加的緊密
而也正是因為如此，三房四房才更有市場，三代同堂雖然在未來不會真正落地，但是在營銷階段現在卻那麼的切中要害，因為來的都是一家子人
那種隻身一人來到售樓處的場景越來越少了，一個人買幾套的樣子更加不復存在，客戶端變的笨重冗長，營銷也變得越來越枯燥乏味
03
當然，一個賽道的遊戲，從來不是一個環節的存在，我們可以看下土地市場和房企埠
土地市場如今越來越單一了，我們偶爾會看到一些土地以低溢價率成交，背後其實核心是因為能夠拿到土拍門票的房企越來越少了
不得不說，前幾年那些有錢就能拿地的模式，卻是推高了上海土地樓板價。但是如今這種高門檻進場的模式，也攔住了大量的房企
基本上還能在上海拿地的，大概就是在上海持續開發多年的深耕的企業，換句話來說，做的越久越能夠拿地
這沒什麼不好，唯一的不好就是市場沒有新鮮面孔，玩家就那麼幾家。
經過這麼一輪，上海已經不再存在2005年前後，上海樓市產品端神仙打架的場景了，仁恆河濱花園、中鷹黑森林、正大九間堂、華府天地……一個個靠產品力打江山的模式已經消失不見
你問我對明年上海樓市有什麼好產品可以期待，我咀嚼了一下好像還能說出一二兩個，但是真的能給人眼前一亮的，真的已經沒有
最近有家公司的房企又把總部搬到上海來了，我和他閒聊說，你們在上海都拿不了地了，總部搬過來幹嘛，做門面麼
他給我的答案也很直白說，地產人都在上海啊，這些操盤手在上海沒項目了，我們把他們招聘過來然後外派到外地去，口號上說什麼屬於集團，然後上海有項目再派回來，其實大家都知道，這些都是說說的
那我多嘴多問了一句：那你們上海一個項目都沒有，這個也太難看了
結果那位領導搖搖頭說：怎麼沒項目，我們今年的重點是重倉環滬項目，繞著上海一圈我們落位了20個多個項目，把上海圍住
這大概就是不少房地產公司在上海戰略和戰術上的折射，簡單統一，也幾乎沒有了驚喜
唯一可以期待的就是今年上海誰是樓盤賣得最好的，當然這個關鍵因素取決於誰的分銷佣金開的高
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這大概就是上海樓市整體的呈現的現狀，我們可以感受到不論是土地端、產品端、房企端以及客戶端，對於未來的現狀大概都可以窺視出一二
整個行業的活力遠不如以前，意外和驚喜也不太如以前。
伴隨著行業在上海發展了20年，上海如今已經基本解決了大多數人的居住問題，哪怕是剛需性買房也因為這幾年的拆遷和棚改幾乎完成了閉環
而2016年的那一輪高位時候的高峰，把市場所有的需求都推到極致，然後消耗到了極致
如今當居住和資產雙重結合下的樓市，用戶購買的理由越來越單一，不是為了保值增值而買，也不是為了居住剛需而買，就是為了買而買
在房票定額發放的當下，不是用不用的問題，而是如何用到極致的問題
當然我們或許也可以明白這樣的趨勢，因為過去所謂的意外和驚喜，大部分都是房價的意外和驚喜，所謂的創新型產品在房價面前都顯得不值一提
樓市進入到下半場，開啟剩下的三分之一，沒有意外或許也是一件好事情
樓市老去不代表沒有市場，樓市老去某種程度上代表著過去的模式的空間越來越小，但是底層依然孕育著更多的機會。
比如租賃市場崛起，比如老舊房產翻新，比如存量資產的運營，等等等等
最後再和大家分享一個數據，這是關於全國的
文章的前面寫過，上海如今的成交結構是改善占據絕對比重了，那麼全國市場呢
我們可以看到，在全國範圍內的市場，100-120平米的比重很大，120-140同樣不低。
當然，也有人的解釋是，因為外地的房價低，所以他們買得起大戶型
但是我們是否想過，如果在剛需階段就已經解決了改善需求，那麼其他城市的下半場，是不是來的會比想像中的更快更迅猛？
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樓市已經老去，但是不代表樓市已經死亡，某種程度上依然活得很好。
無非對於我們來說閉著眼睛買房的時代已經過去了，對於產品的選擇，對於地段的選擇，需要更好的篩選和辨別
是否能夠坦然的接受這樣的現實，決定了是否迎接更加不可測的未來
這真的是一個很好的問題
以上為正文，來自盧俊