曾經被寄予厚望的北湖片區，蛻變過程緩慢又艱難。
根據規劃，北湖片區是濟南十二個地區中心之一，跟華山、唐冶、柏石峪、港溝等片區的定位高度一樣。北湖片區的地理位置很好，地處老城區中心偏北位置，北起黃河，東至歷山北路，南至膠濟鐵路，西至津浦鐵路，總用地1624.44公頃，其中規劃城市建設用地1424.60公頃，居住人口36萬人。
北湖片區本該是濟南北城的形象窗口，現如今卻是一片破敗的景象，這裡2015年就啟動拆遷了，直到今天還未拆遷完畢，效率可謂「驚人」。北湖的城建速度相比華山片區、唐冶片區，差距非常明顯，從片區內幾處樓盤的開發進度就能感知一二。
北湖片區目前共有四處新樓盤在售：山鋼錦繡華府、海爾雲世界、恆大濱河左岸、加州啟城。在房地產行業普遍「快周轉」的模式下，這裡樓盤的開發進度慢慢悠悠，顯得十分另類。
山鋼錦繡華府
早在2016年8月份，山鋼地產以8.479億元競得濟南國棉三廠地塊，也就是現在的山鋼錦繡華府地塊。地塊面積96588平方米，樓麵價約2660元/㎡。不知何種原因，該項目手握這麼低的樓麵價，卻遲遲未能開盤，或許是開發商有感於當時過於火爆的濟南樓市，想讓子彈再飛一會？
2018年7月份，錦繡華府西側的濟南大有恆紡織市場1宗住宅和1宗商業地塊迎來成交，其中住宅地塊樓麵價高達9794元/㎡。大約1個月後，山鋼錦繡華府踩著隔壁地塊較高地價的神助攻迎來首開。
山鋼錦繡華府毛坯交付，在售戶型建面約86-150㎡，單價17500-20000元/㎡。項目的優勢是地處北園大街以南，周邊商業、交通、醫療配套較為成熟。北園銀座、東亞家具等商業配套樓盤不超過1公里，三孔橋附近有多輛公交車經過。
項目敏感點是挨著北園大街高架橋和京浦鐵路較近，部分樓棟存在不同程度的噪音污染。尤其注意緊挨鐵路的樓棟和挨著北園高架橋較近的樓棟。
海爾雲世界
海爾雲世界曾被宣傳為天橋區的標杆性項目，天橋區第一大盤，很多人曾滿懷期待海爾雲世界可以帶領北湖片區完成逆襲。理想很豐滿，現實很骨感。海爾雲世界交出了一副怎樣的答卷，在此買房的業主和北湖的原著居民估計有話要說。
海爾雲世界目前在售產品位於B3地塊。B3地塊從2016年就已經開始出售了，直到3年後的今天仍在出售。倒不是房子賣不出去，主要是開發進度太慢，該項目曾經很長一段時間沒有房子賣！
項目住宅有精裝產品和毛坯產品，在售戶型建面約90-200㎡。其中毛坯房源均價16500元/㎡，帶裝修房源均價19500元/㎡。
海爾雲世界很多地塊容積率較高，像目前在售的B3地塊容積率3.2，很多樓棟的中低樓層存在很多採光不足的居住公寓。像B3地塊4#樓東戶1-17層全部是居住公寓，在此買房儘量避開採光較差的矮樓層。
2015年的時候，參考君曾到該樓盤實地考察，當時置業顧問介紹說整個片區的開發周期為7年，大約在2022年前後開發完成。4年時間過去了，已開發的地塊屈指可數，照目前這個進度，如期開發完成的難度極大，打算在此買房的購房者一定要做好打持久戰的心裡準備。
恆大濱河左岸
恆大濱河左岸位於小清河北路和水屯路交叉口，自從接手北大時代後，負面新聞頻出。刻意炒作、人為製造恐慌氣氛被濟南市城鄉建設委員會通報；延期交房引發業主維權等。至於恆大在濟南的口碑，很多恆大的業主估計有話說。
北湖片區以小清河為分界線，河南岸和河北側的片區成熟度相差很大，周邊區域各項配套較為匱乏。但即使如此，在濟南樓市較為瘋狂的前幾年，恆大濱河左岸售價曾高達17000-18000元/㎡。隨著濟南樓市回歸理性，該項目售價不斷調整。參考君近期在朋友圈看到，恆大濱河左岸近期推出單價1.3萬左右的特價房。
很多業主非常關心項目東側的歷黃路北延事宜，這項道路工程從2015年便開始了招標，但是四年過去了，仍舊是雜草一片，很多恆大業主出行非常不方便。
早在2012年，北大時代就拍得小清河以北地塊進行開發，2015年又摘得兩宗地塊，在建設過程中北大時代工程進度緩慢、質量問題頻出，且遭遇銷售困境。2016年恆大接手後繼續開發，工程進度同樣緩慢。去年底，參考君曾到該項目探盤，當時在售的是南7地塊住宅項目，一共13棟居民樓。大約1年時間過去了，該地塊目前仍有大量房源在售。項目去化率不高的原因有很多，跟周邊人口較少、購買力不強有很大關係，當然還有其他原因。
北湖片區小清河以北區域，建有大量的舊村改造房，像河畔景苑、李莊社區、北徐家園、匯源華庭等。周邊原著村民非常多，這裡自成生態，在濟南城建的滾滾大潮中巋然不動，多年來保持著髒亂差的特色。
加州啟城
加州啟城地處天橋區的趙莊片區，具體位於二環北路以南、順河高架以西。趙莊片區以化工和物流企業聚集為主，片區存在很大改造壓力。加州啟城北部有高壓走廊，南部有北方化工廠，周邊交通較為混亂，出行不便。
受趙莊改造片區環境嘈雜、道路不暢、發展張力不足等因素制約，加州啟城漲價乏力。項目2016年首開時均價7300元/㎡，直到現在項目在售均價13500元/㎡左右，近期則推出了單價12300元/㎡的特價房。
加州啟城目前在售戶型面積段在96㎡-123㎡之間，是北湖在售四座樓盤中位置最靠北，同時也是單價最低的一個項目。樓盤周邊不利因素明顯且位置偏遠，得益於樓盤單價及總價都較低，不少剛需置業者來此安家落地。
參考君每次路過北湖片區，都會感慨一番。北湖片區的區位非常好，距離大明湖、火車站、長途汽車站等都很近。只是片區城市發展太慢，像聯四路城中村，10年前後幾乎沒有變化，生產路、歷黃路北延遙遙無期。在濟南的城建大潮中，這裡就像被遺忘一樣。希望北湖片區借北跨的東風，儘早實現蛻變。
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