又是乾貨時間。
以下問答實錄精選，來自於知識星球「大宛樓市研習社」。
一、提問： 教授，鴨河工區要建大學城是真的嗎？那裡的房子有沒有投資價值？謝謝！
有這個傳聞。市領導，工區領導，包括建業領導等也都去考察過現場。不過，目前應該還處於前期規劃階段，具體位置有待商榷。
另外從規劃到落地到建成，按照南陽通常的速度，不知道還得多少年。最重要的是，大學城不是靠圖紙就能堆起來的，沒錢，一切都是空話。
工區的房子謹慎投資。雖然離鴨河水庫很近，空氣不錯，但工區目前真的沒人氣沒配套，基礎設施生活便利性很差。
南陽主城區每年人口增量也有限，何況是主城版圖外的工區。大學城就是一個美好的夢，可以做做，如果拿出真金白銀去投資，需要斟酌。如果是我，寧可買新鄭，買滎陽，買港區，買綠博，可靠性也比這個強。
二、提問： 您好息老師！現在投資商鋪可以嗎？位置在鄧州一個商鋪樓上樓下合計102平。這個商鋪沒有證，是6000一平。是投資商鋪還是投資住宅？您能給點建議嗎？
如果一個沒證的商鋪，門前有日均人流量10萬，譬如建在火車站前或者流動人口多的地方，沒證我也買。否則就是人傻錢多。
最好的商業都是自持的，自己都沒信心做起來的商業才會出售。即使是整體出租，也要看看開發商之前有沒有做商業的經驗，如果沒有，果斷不要考慮。更何況沒有證件。
南陽的商業，同樣是大統商圈，大統內的位置一位難求，大統地底下的地下賣場生意慘澹。一個賣場是一個布局，是一個業態。如果沒有看到靠譜的業態或者之前成功的經驗，你就是豪賭。
總結下：1.考察開發商之前的商業做得如何；2.考察該地段是否有絕對有保證的人流量； 3.考慮周邊購買人群消費能力；4.考察周邊業態；5.商鋪周邊道路過寬，行人步行不方便到達的，缺少聚集效應的，也應該慎重考慮。
買商鋪不能圖便宜。好的商業賣到5萬，爭著買。不好的商業，6000塊也是扔錢。
三、提問：買了大品牌樓盤，說好的學區房結果孩子沒學上，這事你怎麼看？
這事不新鮮。客觀的說，樓盤怎麼劃學區，孩子究竟能去哪兒上學，開發商說了不算，教育局說了才算。
問題就在於，業主買房時，置業顧問一般都說的信誓旦旦，宣傳資料上也列出來一堆周邊名校，業主想當然認為沒問題。結果一交房，真相大白。發商這時候會拿出合同，說上面根本沒這個約定，學區的事無能為力。一推了之。即使打官司，業主一般情況下也贏不了。
所以，買房別衝動，置業顧問說的話聽聽就好，不要太認真。除非承諾寫進合同，否則別輕信。尤其是學區問題，慎之又慎。
買房是大事，別偷懶，自己多操點心，多跑腿多問人，比什麼都強。風險意識這根弦時刻不能松，不管開發商是世界五百強還是啥。
四、提問：吹哥你好，怎樣看未來三到五年南陽房價走勢？
我只說一些我的判斷，不一定對，你自己再判斷下。南陽就像個破產的公司，入不敷出，高負債。最現實的做法就是不能讓這個公司完全倒下，而是還能夠運轉，工人有飯吃，有基本工資發，然後慢慢地熬過艱難時刻，等待未來不確定的曙光。
所以，南陽目前任何一個行業出問題，都將是大問題。而房地產呢，是貢獻一般公共預算70%以上的支柱性行業。房價合理髮展，就意味著支柱性產業還能看到希望。
1、大環境：房住不炒的高壓將長期存在，未來三年房地產會相當平穩上漲。
2、 南陽的地方現實：爛尾樓盤活，就要靠拉地價，開發新區，盤活本地開發商資金。你不能讓它死了，得讓它還能轉起來，拉它一把。所以南陽樓市必須相對大環境，活躍一些。
3. 政府把控節奏：官家會非常積極地控制這個節奏，讓土地市場積極、健康、活躍。不然新區沒錢建設。
未來南陽房價漲多少不好說。但跑贏通脹沒啥問題。 新區核心位置的品質樓盤，老城區未來的改造都值得期待。
簡單概括：未來5年，不會大漲，會有更多外地開發商湧入，讓南陽樓市更開放、價格平穩上漲。
五、提問：叫瘦，我看中的是河邊二技校旁人社局的房子，98年，單價8800。小區很小，但氛圍不錯。上班距離近。今天又看了傳世溫泉，售樓部說價格八千到九千。但上班孩子上學不便。現在選擇困難中，想聽聽您的建議。此外，看到類似防爆區、東苑小區等漲到9000多十分不解，南陽房價是不是有問題？可能當前最要努力去做的，應該是用盡全力逃離南陽吧？
主城區的老房子整體品質雖然處在逐漸被淘汰的狀態，但是優勢在於周邊配套完善，生活便利性好，上學方便，這都是價值支撐點。所以，手續齊全的老房子八九千也正常。一萬多也有市場。
從產品進化角度看，郊區的新盤都不錯，各有亮點特色，而最大問題是配套缺失，短期內真正住起來不方便。如果考慮上班和上學現實問題，最好還是不要遠離中心城區。遠郊盤可以選擇一個作為改善或養老，投資就算了。
要不要逃離南陽？分人，分情況。都說大城市好北上廣好，但有人就是寧願花幾百萬在南陽買別墅也不願離開，這個邏輯誰來解釋一下。
人和人不一樣。所以我也不建議脫離實際情況去買鄭州或者買其他城市，因人而異，因地制宜。勿跟風。
六、提問： 唐河公園裡都賣6000多，還是毛坯。是虛假繁榮，還是激進增長？
唐河的情況可以類比兩年前的南陽。同樣是人口大縣，同樣是爛尾遍地，市場需求一直沒有得到充分滿足的同時，以往在售樓盤品質堪憂。各種因素綜合疊加，造成購房者對品牌房企趨之若鶩，價格飆升。
但這是暫時的浮華，不可能持續，現實條件也不允許這種情況持續。縣城的天花板快出現了。除非自住，嚴重不建議買縣城。
七、提問： 洛陽限價8300，南陽還遠嗎？必須限價，要不人才流失，沒有實業，飲鴆止渴，鳩血乾枯後，還能有啥？
印象中南陽2017年也出過類似政策，超過7000不網簽。事實證明無意義。無效果。
如果是真心想限價，不會出台這樣不痛不癢的政策，開發商對策太多了，陰陽合同，捆綁車位都能破解限制。
真想控房價，從源頭上放開土地供應，從市場上鎖死流動性，樓市立馬熄火。可惜，城市管理者做不到。那等於自斷經脈。
八、提問： 叫瘦你好，想把原來的房子賣了換房子，純改善型。前兩天去看了個森林半島的二手房，一期的，134平方，南北通透精裝修過的，家具家電都有，要185萬。感覺有點貴，就算裝修劃25萬，毛坯也頂一萬二了。同學過完年買的毛坯每平方一萬。這個價還能買嗎，感覺有點貴。
為自己喜歡的東西買單，還談什麼性價比呢。
人生奮鬥的意義之一，就是要跳出屌絲思維，擁抱更開闊的世界。既然是純改善住宅，不妨把剛需邏輯放在一邊，千金難買我樂意。相中就下手吧，人生很短暫，錯過會遺憾。
九、提問： 教授，普通人有多餘的存款，大部分不願意存銀行，一般都選擇買房保值增值，我想問一下，除了買房，還有什麼別的什麼方式能讓自己的資產保值增值？
能保值增值的東西，一般有兩個屬性，稀缺，不可再生。比如貴金屬，茅台酒，古董，有價值的股票……但事實上在中國這些都不靠譜。
二十多年來的經驗告訴我們，在中國只有投資房產是最靠譜的。房產兼具了居住和金融兩重功能，並且，還綁定了腳下這塊土地，捆綁了中國的經濟和社會穩定……似乎再沒有比房子更可靠的投資品了。
但是。從目前形勢來分析，房產投資未來也面臨重大不確定性。以前的邏輯未必會一直正確下去……
高層這兩年強力打壓樓市，推動科創板，推動高科技實業，都是在下一局很大的棋，最終目的是要擺脫國民經濟對房地產的依賴。這事很難，需要時間。
我的判斷是，中短期內，房產投資依然是國人資產保值的重要途徑，其他的投資機會雖然在慢慢浮現，但是需要眼光和技術。
貿然投資其他領域，被收割的機率依然很大。比如股市、幣圈等。如果你不是專業人士，不要碰，還是買房子相對穩妥。