「在我看來，房地產市場更像一匹美麗的斑馬。究竟是黑底白紋，還是白底黑紋，完全取決於個人角度。樂觀者可能認為它是白底的，但是也有需要小心的黑紋；悲觀者則認為它是黑底的，但也有白色的亮點。對於這匹斑馬，我希望大家在樂觀的時候保持警惕，在悲觀的時候也要保持信心。」
5年前，萬科集團總裁郁亮聲稱中國房地產「人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代」。
在2018年度股東大會上，郁亮重申「對房地產行業來到白銀時代判斷沒有改變過」，那一年郁亮的一句「活下去」讓很多人為之側目。
作為中國房地產行業的領導企業，郁亮的觀點還是很有含金量的，萬科對於風向的把握也堪稱明智。
實際上，根據自己的利益訴求，唱多樓市或唱衰樓市，都是很容易的。
在網際網路時代，人那麼多，不管你是說以後是漲還是跌，想要找一堆論據和一群人來支撐你的觀點都是輕而易舉。
比如你是藉助槓桿囤了多套房子的人，或你是以前按照樓層掃房的煤老闆，或者你是中介和房地產商，甚至你是城市管理者，包括那些貸款買房的「房奴」，這都是一股很大的力量，你猜他們想不想、會不會希望房子價格掉下來？
而對那些沒有買房的人來說，自然是唱衰、希望房子價格不再漲，甚至是狠狠下跌才好。
道理顯而易見，如果房價快速升高，那麼前者的資產和財富就會實現增值，而反過來，如果房價快速下降，那麼後者就意味著少花很多錢，等於無形中多了很大一部分錢。
網上關於房子的議論眾說紛紜，但大體上就是這兩類人，而比較符合人性的就是，他們互相之間都不在乎對方是不是吃虧。
事實上，人們只關心自己有沒有賺上便宜，自私自利之心是人人都有的。
所以，不管房子價格怎麼波動，總會有人不滿意。
但問題的關鍵是，情緒激烈其實意義不大，保持理智、認清現實才是有力量的做法。
根據官方數據，今年1—6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，三四線城市整體下行態勢明顯。而在10年前的2009年，全國商品房銷售面積為93713萬平方米。
當然數據是一回事，但在不同的城市有不同的變化，比如鶴崗比如玉門比如臨沂，它們的房價是很難放在一起比較的。
我們早就知道，蓋多少房子是一回事，有多少人去住又是一回事。
無論是從郁亮還是李嘉誠、王健林、馮侖、潘石屹，他們或多或少都已經表露出形勢已經變了的信號。
拿地、貸款、蓋樓、坐著掙錢時代是一去不返了。
萬科「活下去、活得好、活得久」，在郁亮看來，白銀時代可能要持續10年以上，但一樣有賺錢的機會，「城市化進程會帶來很大的機會，白銀時代對比青銅爛鐵時代還是好時代。但與黃金時代相比，白銀時代的競爭更加激烈，毛利率肯定會更低。」
而對比萬科、恆大、萬達、融創、碧桂園和富力等房地產企業的情況，誰能笑到最好還真不好說。
對於要置業的剛需買房者而言，「增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力」這句話最好要認真領會。區域經濟和城市規模是個很重要的參考，「強者恆強，強者更強」，你現在是在杭州或深圳置業，還是在玉門鶴崗這樣的城市置業，肯定是不一樣的。
「房地產問題基本上是個人口問題。」
如郁亮所判斷的，儘管有人認為中國人口增長的拐點即將出現，但是大家忽略了兩個問題，即人口的質量與分布。
從人口質量上看，中國的高等教育毛入學率從我上大學時的2%至4%到目前的30%左右，受過良好教育的年輕人越來越多，而他們是主要的購房人群。從人口流動分布看，中國人口向中心城市集聚的過程還沒有結束。除了北上廣深這樣的超大城市，我們還有存在住房需求的眾多大城市、中小城市。這些都是巨大的市場。
對普通老百姓而言，除了個人奮鬥，押對歷史進程無疑是更重要，因為這關係著你的養老和下一代的起點。
最後，誰在吃肉，誰在裸泳，誰在接盤，這是一個問題。