來源：21世紀經濟報道，中國法院網，住建法律綜合整理

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人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。這種趨勢進入10月之後更加明顯，房企「補血」力度加大。

圖：中國法院網

根據克爾瑞地產研究發布的報告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環比上升45.3%，同比上升17.2%。

與此同時，監管對於違規涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

根據21世紀經濟報道不完全統計，自2018以來，銀保監系統已經因違規涉房，對銀行開出過億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規發放房地產開發貸款等13項違法違規行為被合計罰沒2223.7萬元。

01

年內調控次數再創新高：

平均每個工作日有2次以上調控

融資成本也再上台階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月8日，年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。

9月單月，房地產企業海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據21世紀經濟報道記者對公告的不完全統計，今年至少有三隻債券的發債利率已經達到或超過15%。

而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團股份有限公司發布公告稱，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令業內驚訝，泰禾集團2018年凈利潤率為12.6%。不過這不是最高的，此前當代置業的一筆美元票據，利率達到了15.5%。

而至9月，全國房地產調控政策依然密集發布，中原地產研究中心統計數據顯示，9月單月全國房地產調控政策發布次數高達48次，雖然少於8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。

從房地產調控的政策密集程度看，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。

圖/新華社

02

地產貸款增速連續14個月回落

10月15日，央行發布了今年前三季度金融統計數據報告和9月社會融資規模存量統計數據報告顯示9月末，廣義貨幣（M2）餘額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.1個百分點。在社會融資方面，9月末社會融資規模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。

其中，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款餘額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。

現在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

03

銀行為何鋌而走險

與此同時，房企一直仰仗的「金主」——銀行也因為違規涉房，祭出罰單也開始多起來。

10月10日，北京銀保監局公布了兩張共計890萬元的行政罰單。

其中，興業銀行北京分行違規向房企提供融資是其被罰的主要原因；浦發銀行北京分行信貸資金違規用於投資及購房以及通過信託通道發放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬元和290萬元。

10月8日，浙江銀保監局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，案由包括貸款資金被挪用於購房；被挪用於房產公司經營；對公房地產開發貸款貸後檢查流於形式、貸款資金被挪用於購買股權等。

10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用於支付購房首付款被罰款50萬元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：

「隨著監管趨嚴，銀行通過表外等渠道給房地產違規『輸血』的風險將全面增大。房企未來的資金成本和資金鍊會承受一定的壓力，高房價可能會出現調整。」

不過也有某股份行的負責人表示，銀行之所以鋌而走險給房企貸款，是因為目前經濟下行背景下，其他行業的不良率較高，房地產行業的貸款在目前情況下仍是優質資產，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來看，銀行自然願意將貸款向房企傾斜。

04

開發商為何不降價賣房

開發商還面臨著巨額的還貸壓力，如果沒有現金回流，則會面臨資金鍊斷裂的危險，他們不著急嗎？為什麼寧願死扛也不願意降價拋售呢？開發商說不是他不想，而是迫於壓力不敢降。

首先是買房者「不讓降」。很多業主都是舉舉全家之力，才能夠湊夠房子的首付，為此還要背上30年的房貸，淪為房奴，如果自己剛買的房子，過幾天就降價銷售了，心理接受不了，容易鬧騰要求「退房」，甚至要砸售樓部，去政府機關信訪，另外，就是房貸的問題，若是房價大幅度下降，出現資不抵債了的話，銀行會立馬通知業主、開發商增加抵押物，不可避免的是大規模的違約，出現極其嚴重的擠兌風波。

第二是銀行「不讓降」。眾所周知房地產是資金密集型的行業，對於資金的依賴度極高，從最開始的開發商拿地建造出售到最後買房者購買等環節，都離不開資金的支撐，也就是離不開銀行，只有預期房價上漲，開發商才能抵押更多的貸款，而房價一旦下跌，銀行為了避免風險，是不願意貸款給開發商的，開發商一旦失去了資金來源，就會面臨停工甚至破產的危險。

第三是政府「不讓降」。目前我國經濟結構仍然在轉型階段，經濟發展依舊沒有脫離房地產行業，地方政府對土地財政依賴程度仍然比較高，如果房價出現大幅度下降，開發商拿地積極性也會隨之降低，可能會牽連到地方經濟的發展，所以現階段政府調控的目標一直都是穩房價，而不是讓房價下降。

結語：房子是用來住的，而不是用來炒。只是現在的高房價，相信普通的家庭都接受不了，矛盾的地方在於開發商寧願破產，寧願炸掉他都不降價！那麼就破產吧，就閒置吧，也許能留下的，就是一地雞毛和幾聲嘆息了。