來源：房評網
濟南這個千年古城，往東遷移過，往西遷移過，就是沒有往北遷移過，因為北邊有一條難以馴服的黃龍，千百年來，黃河橫亘於濟南北部，以高於地面2米以上的地上河床，浩浩蕩蕩"飛"過下游平原，奔向大海。
因為歷史上黃河無數次決堤泛濫和改道，奪走了無數生命，同時也最終形成了肥沃的黃河下游平原，造就了黃河下遊人民對這條地上河的畏懼和崇拜。
在2006年之前，濟南人對濟南向北發展沒有信心，跨越黃河，這可能也只是外人的看法而已，對於濟南本地人，黃河，也就意味著危險、貧窮和不方便。
但濟南長期在狹長的一山一水之間發展，空間和經濟都受到巨大的限制。
2006年，清華大學的城市規劃團隊，為濟南做了有史以來第一次全市系統的大規劃，也第一次提出了跨河發展的方向，打開了濟南的發展思路。
跨河發展，一直醞釀了12年。
2018年，新一屆濟南市政府氣勢如虹，打破多年來濟南觀念和傳統禁錮，在6月正式組成濟南新舊動能轉換先行區，拉開了攜河發展的序幕，濟南的整體格局為之一新。
但是，眾所周知，為數不少資深人士唱衰先行區，濟南甚至有一位大學教授也公開宣稱濟南不應該往北發展，而應該往南發展。
攜河發展究竟能不能成功？先行區投資究竟有沒有機會？
很多投資人都在觀望和評估。
很多購房者看到先行區遠低於市區的房價，遲遲不敢下手。
濟南北有沒有機會？讓我們用事實說話。
一、先從區位來看，先行區跨越黃河天塹，作為濟南北部先行軍，承接來自京津冀的疏散功能，實現經濟輸入；同時有利於突破魯西北，聯繫西北部地區，實現經濟輸出。
先行區位於濟南市老城區的北部，北接京津冀，南通長三角，距離雄安新區２４０公里，高鐵１小時即可到達，處於聯繫京滬經濟走廊的中心位置。
先行區交通網絡成熟。現有青銀高速、濟南繞城高速、京滬高速、東呂高速４條高速公路穿境而過；高速鐵路２條——京滬高鐵、石濟客專。東臨濟南遙牆國際機場，西鄰濟南西站，南側臨近石濟客專新東站，濟南站，交通便利。
先行區天然具有承接京津冀非首都功能的條件。
先行區比黃河以南，更能夠承接突破西北，聯繫內陸，實現經濟交換的功能。
從地理位置和交通上講，先行區離一帶一路更近。
二、先行區從山東省戰略上來看，關係全省經濟戰略布局，其成敗都具有重要的意義。
山東省政府在2019年末，通過了《濟南新舊動能轉換先行區發展規劃（2020－2035年）》，正式將濟南先行區1030平方公里土地的發展定下基調。
根據規劃，先行區的戰略定位為山東新舊動能轉換綜合試驗區的樣板、全國重要的科技產業創新基地、國際一流的現代綠色智慧新城。著力打造"新智造、新科技、新服務、新消費"四大產業生態體系。
這意味著，先行區將完全不同於濟南其他區域的發展定位，這裡一切都將關係山東的經濟布局，濟南突破黃河發展，是其成為山東經濟布局"兩核"的重要一步棋，不僅對濟南，而是對山東，具有重要的戰略意義。
三、未來規劃將突破交通和產業兩大瓶頸
新交通將是新產業的首要基礎，根據規劃，未來濟南將在黃河上建設26座南北通道，徹底改善南北交通。
目前先行區內已經建成和規劃的海陸空三位一體交通路網非常發達。
高速路網：
先行區內高速路網發達，G2（北京-上海），G3（北京-台北），G35（濟南-廣州），G20（青島-銀川），G2001，G2516（東營-呂梁）；國道104線、國道220線、國道308線貫穿其中。
鐵路幹線：
濟南先行區境內規劃和在建多條鐵路幹線，（濟南-青島）、（石家莊-濟南）、（濟南-濱州）、（濟南-萊蕪）、（濟南-泰安）。其中，濟萊城際鐵路預留南延臨沂方案。
濟南先行區內的是濟青高鐵、石濟客專、濟濱城際、濟萊城際等多條高鐵線路的交匯站。
航空機場：
位於濟南市高新區遙牆街道，濟南先行區重要的航空樞紐，同青銀高速公路、京台高速公路、京滬高速公路相接，濟南國際機場是中國綜合4E機場之一，是山東省吞吐量第二的空港。
軌道交通：
規劃中的、、、經過濟南先行區。其中濟南軌道交通R3線正在建設中。
先行區將是未來現代化新城市，而不是濟南這個城市的簡單組成部分。
根據規劃，先行區將抓住交通裝備製造、信息技術、醫藥製造三大優勢產業的新興領域，實現智能製造領域從自動化、一體化到智能化的創新升級；重點突破氫能源、石墨烯等產業領域;在智慧物流、產業金融、科技服務、創意設計四方面重點布局；積極引入國家大科學裝置落戶先行區，支持各類機構建設創客實驗室、創客空間、孵化器等載體；開展重點產業專利導航試點，培育引進一批國際化智慧財產權運營機構；重點聚焦於發展三產服務業，力爭服務業占比達到65%。
從這個產業規劃定位上，我們可以看出，先行區並非是作為一個與濟南其他區域競爭合作的新城區存在，他自己本身就將發展成一個功能齊全的新的智能城市。
也就是說，如果這些產業都能夠落地發展，那麼，未來先行區並不需要跨河到南部來尋求更多的發展點，而是自己形成一個接近完整的產業鏈。
也就是說，在先行區的發展中，你不必要將他看成是未來濟南產業的補充，他將是一個未來現代化新城。
只有這樣的產業定位和城市定位，才能最大程度地弱化跨河發展的地理障礙和產業障礙，實現一個黃河以北片區從無到有，從農村到城市的真正變遷。
三、有意識的選拔和任用人才，先行區全市招募和儲備人才。
在先行區管委會組建階段完成，進入大面積拆遷和產業招商階段，濟南市迅速將經驗豐富的城投集團一把手李國祥調入管委會擔任一把手。
同時先行區管委會在全市政府系統範圍內不拘一格招募和選拔人才，後來還對外招聘人才，選賢舉能進入團隊。這意味著先行區管理團隊非常清楚，先行區不能走尋常路，不能有退敗心理，要想成功，只能勇往直前，尋求勝利。
從先行區管理團隊帶頭人來看，李國祥曾經任濟南市城投集團董事長，黨委書記，首先政治過硬。
眾所周知，城投集團在濟南建設歷史上成績輝煌，無論是拆遷，還是開發，哪裡有硬骨頭，哪裡就有城投公司的身影。濟南市泉城路的拆遷和建設就曾讓城投公司在濟南建設歷史上輝煌一時。
李國祥任一把手之後，僅最棘手的拆遷一項，先行區就超額完成了2019年"拆遷60個村，拆遷1.7萬戶，啟動25個項目"的任務。
來看看成績單：2019年，先行區計完成64個村居的拆遷工作，簽訂安置補償協議1．71萬份，拆除房屋建築面積約336萬㎡，完成1．38萬畝土地整理，累計移交土地約10000畝。
2019年先行區推動引爆區東、西安置區一期工程、孫耿街道七村整合安置區一期工程、崔寨安置區一期工程5大片區安置區開工建設，引爆區安置西區一期已經實現封頂。
交通路網：2020年1號高架橋和13條道路都將通車
2019年，濟樂高速南延工程先行區1號高架橋完成貫通，預計將於2020年上半年建成通車；濟濼路穿黃隧道預計2020年8月將實現洞通；齊魯黃河大橋上部結構全面推進施工；鳳凰黃河大橋樁基、承台、墩柱施工過半。
與此同時，先行區啟動銜接"三橋一隧"的骨幹路網項目；開工建設 13條市政道路共計27．1公里，計劃2020年內全部具備通行條件。
項目：引進26個項目簽約總投資額1664．84億元
2019年，先行區累計引進中國中鐵山東區域總部、協鑫燃機熱電及未 來能源小鎮、豐樹現代產業園等26個項目，簽約總投資1664．84億元（含外資 16．65億美元），位列全市各區縣第一名。
這個成績單，說明濟南市政府知人善用，用對了人。
也說明濟南市政府對於先行區的重視，不亞於東部新城和西部新城，也許更重視。
四、生態規劃讓黃河一改猙獰面目，將變成美麗新風景區
根據規劃，先行區以黃河為核心，構築骨幹綠道網，聯繫黃河南北兩岸的重點地區，打造攜河綠道系統。參照以國家公園為主體的自然保護地體系的目標和思路，以黃河濕地為主體，依託黃河自然生態資源，深度挖掘黃河文化內涵，保護利用水系、濕地、林地等自然資源，建設黃河生態景觀風貌帶。
合理控制國土開發強度，堅持生態優先，將山水林田湖草作為生命共同體進行統一保護與修復。在先行區北部集中布局永久基本農田和一般農田，在先行區南部和生態隔離帶保留部分都市農業用地。城市組團沿黃河組團式布局，小城鎮結合原鎮駐地合理布局，特色小鎮結合生態空間有機布局，避免城市無序蔓延。
加強黃河河道安全管理，城市防洪標準200年一遇。
重點控制區城市防洪標準為200年一遇，城區內澇防治標準為50年一遇，其他區域內澇防治標準為20年一遇。重大基礎設施和公共設施通過輔助措施達到100年一遇防澇標準。重點控制區內城市河道排澇標準不低於30年一遇，農村河道排澇標準為20年一遇。
鎖住黃龍，改造生態，被列入先行區規劃的重要內容。
黃河將變成一條美麗的風景帶，成為真正的公園式內陸河。
但防洪沒有被忘記，規劃制定了長遠的安全計劃。
黃河，將逐漸改變他在濟南人心中的猙獰的樣子，逐漸成為一條美麗安全的內河。先行區的生態保護和美麗風景也將吸引更多人到濟南北部安家落戶、投資興業。
五、先行區和西客站片區有本質的區別
很多人把先行區和濟南西客站片區比較，認為將來產業和人脈都將不會如願發展，擔心先行區將成為產業空城。
這是完全錯誤的想法。
首先，西客站片區政治和經濟高度在濟南，先行區政治和經濟高度在山東乃至全國。
先行區和西客站片區的另一個重要差別在於，先行區的南岸，人口密集，物流產業發達，其他產業也比較密集，在自然狀態下，這些過於密集的產業也已經在逐漸向北岸轉移。只是礙於交通原因，轉移非常緩慢。
而西客站不具備這種先天產業優勢。
先行區天然位於濟南人脈和物流北上、西進的交通要道，而西客站片區在最初發展時僅靠一條高鐵支撐。
西客站片區在開發初期就優先導入房地產開發，從房地產開發起步，並迅速聚集了大規模房地產項目，產業引入匱乏，最終形成了尷尬局面。
而先行區嚴禁大規模房地產開發，規劃了完善的產業領域，建立了產業發展時間表，這也是西客站片區不能比的。
先行區將有廣闊的升值空間
快速發展，加速升值的濟南，從城市整體房地產盤面來看，長線不會有下降的片區，只有升值得慢和升值得快的片區。
雖然跨越黃河，但是在濟南面臨千載難遇的大發展時期， 先行區其實已經在國務院、省委省政府、濟南市政府的共同努力下，找到了自己的未來。
而先行區的未來，並非是我們看到的濟南未來，他有自己的未來。
他是承接京津冀經濟的先行區，是向西北輸出山東經濟的先行區，是濟南北部先行區。
未來，濟南新舊動能轉換先行區，將成為濟南的城中之城。
根據規劃，未來先行區將嚴禁大規模房地產開發，很多人把這個看成是抑制房地產在黃河北的發展，其實其主要的意義在於，抑制先行區建設過程中，可能會被房地產開發占據主導，成為開發新區，而不是產業新區的不可持續發展狀態，最終危及到整個先行區的未來，從而危及到整個山東經濟布局的未來。
從房地產市場的角度來講，未來濟南先行區做為新的城市剛剛起步，具有無限的發展潛力，當地的房地產價格尤其是新建住宅價格雖然經過2018、2019年的增長，但與他區域比較，仍然處於低位，正在自然形成價值窪地，隨著整個城市規劃的逐步落地，先行區新城，將會展現出自己的獨特價值，房地產物業價值也必然會隨之水漲船高。
工作和生活臨近先行區的剛需，建議可以在先行區置業。