前一個多月，無數的媒體報道各種政策收緊，偉哥一直認為，很難說，築好堤壩是因為很快水要來。

前幾天偉哥就預測了降准，當然這個預測很容易，下一步降息也不用預測，因為肯定會出現。（LPR/MLF）

降准or降息？2019年中國樓市的轉折點會在「920」嗎？

降准終於如約而至：帶來了9000億的資金。

為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。預計釋放資金9000億元。

中國人民銀行有關負責人表示，此次降准並非大水漫灌，穩健貨幣政策取向沒有改變。降准支持實體經濟發展。此次降准釋放資金約9000億元，有效增加金融機構支持實體經濟的資金來源，還降低銀行資金成本每年約150億元，通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。

對於房地產市場的影響，社會關注點主要在利率會不會降低？當然主要指的是LPR，而不是全面降息！

重要的事情說三遍：一定要注意9月20日之前的窗口期！一定要注意9月20日之前的窗口期！一定要注意9月20日之前的窗口期！

9月17日將有2650億元MLF到期,9月19日美聯儲議息會議。國內已經不可能不降息！全球的降息潮在持續！而中國的降息看，雖然（LPR）形成機制非對稱降息已經出現，但全面降息的可能性依然非常大。

今年以來，已有三十餘個國家和地區實施降息。雖然降息的國家中以新興經濟體居多，但也不乏美國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭等發達經濟體。

從國內外經濟形勢看，全球性的降息趨勢已經形成。這種情況下，國內的降准降息是順應趨勢。

首先： 年內第三次降准，給市場增加流動性，有利於降低資金成本。

PPI同比降至負值區間，社融存量增速下降，經濟運行面臨的不確定因素仍較多.

降準是為了穩定經濟，2019年以來，央行共實施過兩輪降准。1月4日，人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點。

其次：降准不是為了刺激房地產降准前已經多次針對房地產收緊政策，築大壩，避免資金流入房地產。

從2019年7月份來說，各種針對房地產信貸、資金的收緊政策不斷出現，累計針對房地產資金收緊，中央各部門有多達25次各種政策與表態！

整體看2019年8月份的房地產調控政策，合計多達60次！這在2019年春節後是新高，僅次於各地兩會集中的一月份。

2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次！相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。針對房地產金融收緊政策持續發布，包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。從全國房地產調控政策看，2019年來，房地產金融政策的收緊成為最主要特點，房地產調控再次升級。

第三：但歷史看，只要降准，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力，包括2019年初的第一次降准後，市場出現了小陽春。

但在當下針對樓市政策收緊的情況下，樓市利好有限。降准肯定能夠緩解房地產企業的資金壓力，另外對於購房者按揭來說也能夠相對獲得平穩的信貸價格。

降准，對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務。降准後LPR有望有所下調。對樓市有什麼影響？降準的目的當然不是為了給樓市喘氣，但難以避免，樓市將有所獲益。市場有望平穩。

2019年來，各地樓市政策的密集程度也處於歷史前列。除了房地產政策本身持續多政策密集發布。在最近兩個月各地人才政策與房地產相關的也非常多，也是最近數年的高位。

房地產調控原則是亂必調，漲幅過高必然加碼，「穩地價、穩房價、穩預期」的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。整體看，2019年目前的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。

樓市調控嚴格，針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現。預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬鬆政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。房住不炒的基本嚴重，疊加住建部的穩地價、穩房價、穩預期，依然是為了政策基調。

央行降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，目的絕不是樓市、股市。但難免，最後獲益的依然肯定有樓市。房地產不穩，經濟很難實現穩增長。

當然未來是不是貨幣政策的全面轉向，還需要繼續看後續。可以明確的是2019年房地產市場的走勢看信貸走勢。

最後偉哥建議：

中國房地產政策不看政策內容，看執行力度。

不看說什麼，看做什麼，整體看，政策內容到今天看，並沒有超過歷史的內容，媒體報道放大了個案，實際從房企融資難度看，相比2018年四季度，當下融資難度並未收緊。

堅信窗口期會到來。

截止日前，全球已經有30多家央行發布降息，這甚至已經接近2008年，寬鬆肯定會如期到來。活著等到窗口期。誰能融到成本越低、周期越長的錢，誰就能在未來幾個月收購項目收購企業。

房價跌不跌看政策執行力度，看未來幾天的LPR

從2019年419開始，媒體上的中國樓市應該已經跌的千瘡百孔，但事實上，到目前為止，沒有一家企業全國性降價。但未來如果執行層面收緊，不排除真正開始出現。

對於購房者來說：不要老看媒體報道的幾個小銀行房地產貸款，房貸利率+首套房認定標準。

本來這些銀行也沒什麼房地產貸款業務。歸根結底房地產貸款的業務集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資有些股份銀行也會因為資金成本的原因有布局。但歸根結底市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場。

在全球大寬鬆的背景下，其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。可以看到的是，銀行信貸依然會刷新歷史記錄。

未來市場分化，個人與企業依然都要關注自己的資金鍊安全！

對於房地產企業來說，有利於融資能力強的那種企業。對於個人來說，也有利於貸款能力強的那部分人。未來房地產不可能普漲，對於任何人任何企業來說，都是換倉時代！市場小周期，抓緊窗口期！

理想的信貸利率傳導渠道是「貨幣政策利率-銀行間市場利率-實體信貸利率」，但實際傳導並不順暢，主要體現在存款利率不能很好反映市場利率變動，而商業銀行貸款主要參考貸款基準利率，也脫離了市場利率「軌道」。

LPR採用「公開市場操作利率加點」定價方式後，由LPR引導貸款利率，傳導路徑由原先的「貸款基準利率-貸款利率」轉變為「貨幣政策利率-LPR-貸款利率」，增加了貨幣政策利率直接影響貸款利率的渠道。

國內現在不能動銀行的存量貸款利潤大蛋糕。這種情況下，LPR定價，其實是主流銀行的執行利率的平均值，而且每個月波動，這樣就避免了銀行的惡性競爭。

最後偉哥簡單的總結一下：

1：老婆肉的出現是為了降低社會貸款利率。過去銀行不聽話，現在要求年內必須降低一個點！

2：所有銀行都存在偷偷摸摸給房地產輸水的原罪，就和劍哥想吃早餐一樣。除非閹了，否則房地產名義利率就算高位，執行利率也會降低。

3：對於存量貸款，沒有任何影響。

對於企業來說：未來一段時間肯定會有融資窗口期，也會有降准降息下賣房的好時機，一旦出現就抓緊融資，抓緊賣房。對於個人來說：未來幾個月可以換好房子，好城市，好地塊！買好項目！

房地產政策肯定會持續加碼「房住不炒」！

但樓市最難受的時候很可能過去了！準備買房的人別閒著了，可以去看看房了，最近很多好項目、好價格。（偉哥已經買好了）