大家都知道，武漢是中部六省唯一的副省級市，有「東方芝加哥」之稱，是中部的龍頭，而武漢GDP早已躋身全國十強，長沙、鄭州也陸續進入萬億俱樂部，「中部三傑」迅速崛起。
總體看，三座城市在過去近十年間的發展，沒有絕對的輸家和贏家可言，人口增長鄭州第一，GDP增速武漢在前，資金總量長沙漲得最快！可謂勢均力敵，追得很緊。
而這三座城市誰更值得投資？2021年，經濟全面復甦後的武漢是否會大爆發？樓市持續低迷的鄭州是否會迎來反彈？性價比超高的長沙樓市，是投資窪地還是長套陷阱？
經濟全面復甦後的武漢
2020年2月16號，我在直播里對2020年樓市的策略做出三個時期的預測——預測準確。
對於武漢，當時我的觀點是：第三季度，武漢的一些核心板塊和優質項目，可以購買了！
果然，2020年第一季度因疫情樓市自閉之後，4月在政策扶持下，樓市開始逐漸復甦，並且全年7月份成交面積最高1516萬㎡，相比疲軟的第二季度，第三季度成交均價有明顯的抬頭趨勢。
我查了一下去年武漢的新房房價漲幅情況，不管是哪個統計機構，武漢的新房價格都是上漲的！
中指研究院數據同比上漲13.6%，克爾瑞數據同比上漲3.8%。
從第三個季度才開始回暖的武漢樓市，2020年整體均價居然奮起直追超過了2019年！
看來去年下半年武漢樓市在遭遇疫情黑天鵝之後仍取得了一個不錯的成績。
2020年下半年新房市場同比成交量增長1.6%，去化周期下降4.3%，均價也上漲了2.1%；但從2020年全年來看，成交量下降23.5%，年末庫存創歷史新高，存量去化周期增長達10.8個月，均價整體仍增長了3.8%。
很明顯，武漢樓市整體還是受到了上半年的疫情衝擊，但下半年的樓市是明顯復甦的。
那麼，2021年武漢的樓市走勢究竟會如何？
聽過我的課的都知道，預判未來一年的房價走勢不僅需要看近年來的房價漲跌情況，還要看新房庫存、供給量、成交量、人口增長等數據。
而武漢樓市的供應不斷累積，庫存去化周期不斷攀升，去化周期達到10.8個月，達到近5年來的歷史新高！
武漢城市人口吸引力也不是很高，在十三五也就是過去5年里，僅僅增加了60萬，年均10萬出頭，並不突出！
而武漢的新房銷售，從2016年樓市火熱時的3000萬方成交量到下降到2000萬方，再下降到1800萬方以下，今後兩年維持1500-1800萬方成交量將是大勢。
綜合以上數據，2021年，武漢樓市除非基本面發生大變化——如限購取消、人口暴增等，否則武漢樓市未來三年，尤其2021年是以復甦和平穩為主，而不是暴漲！但部分價值板塊有15-20%的漲幅。
而想要找對那部分價值板塊，建議以下幾點購房策略：
1.武漢城市規劃最核心的區域是兩江四岸，從高到低的價值順序為：江南主中心＞江北主中心＞江北、江南長江兩岸區域＞漢江兩岸區域
2.根據城市規劃「六軸六楔」，需要重點關注兩個新城：
光谷副城——武漢產業聚集的最核心區域光谷和光谷東，是武漢樓市的真正價值高點！
臨空副城（東西湖）——以國家為主導的高起點產業為主，是武漢買房投資的一個中長期的價值高點！
3.如果資金有限的可以考慮三環內外板塊。價值排序為：
三環內的江岸、武昌長江兩岸（紅色）區域＞緊靠武昌濱江商務區、緊靠二七濱江商務區（綠色）區域、東湖周邊近地鐵或有地鐵規劃區域 ＞四新、白沙洲（紫色）區域＞長江新城（三環外北部）區域。
4.三環外除了光谷東、空港經濟開發區，其他區域都不建議投資；長江新城屬於武漢的長遠規劃，當下不是投資的最佳時機。
2021年武漢經濟將迎來極大復甦，在產業的推進、交通（地鐵）的開通，武漢的樓市會迎來一波復甦，樓市小陽春一定會有。
但全年下來，在武漢的大供應和高庫存之下，武漢樓市分化會非常明顯，只有選對核心板塊和區域，尤其是在改善時代下的優質改善板塊和產品，2021年武漢買房才有明顯的漲幅！
2020年下跌明顯的鄭州
看完了穿越黑暗重回光明的武漢，接下來我們看一下去年跌幅全國第4的鄭州。
從新房銷售量看，2020年鄭州新房銷售24.3萬套，同比減少16.55%；新房銷售面積逾2600萬平方米，同比減少近11.15%。
從新房成交量看，鄭州新房成交2020年相比2019年，除了10月、12月成交套數要高過2019年，其餘月份成交均比2019年少。
雖然2020年前9個月成交套數均比2019年少，但第四季度10月新房成交量開始超過去年，尤其是12月份成交近4萬套。
超級明顯的樓市翹尾行情，一定程度上表明鄭州的樓市在復甦。
再看住宅用地供給情況，2020年計劃供應成交率44%，與前兩年比這個值比較低，表明市場冷淡，開發商拿地沒有以前積極；
而土地成交量是近6年來的並列第二低，一定程度為明年樓市回暖做了供應下降的鋪墊！
但預測鄭州樓市回暖後也不能太大幅度地漲。
根據2021年鄭州市人民政府發布的《關於加強土地出讓管理工作的意見》，土地出讓前的房價設置，要按10%的浮動確定！意味著鄭州房價大漲不能超過10%，大跌也不能超過10%，房價的穩定將得到保障！
總之，2021年鄭州將會開始「收復失地」式地迎來復甦，雖然不能大漲，新地塊項目甚至不能漲超10%；但是在供應下降，新項目上漲帶動下，核心板塊的前期拿地項目將會迎來更大的上漲！一旦樓市復甦，限價下的鄭州也將開始搖號模式！
其實，之前我預測2020年房價上漲的城市名單中，10預9中唯一預測錯誤的城市就是鄭州，因為近年來鄭州的發展進程、各方面數據一直都很不錯。
我們回看一下前面的《2009-2019年十年中部三省省會城市各項數據增幅情況》中鄭州十年來的發展情況，人口增長37.6%，GDP增長250.3%，資金總量增長257.1%。
看似如此不錯的基本面，鄭州房價卻在跌，問題出在哪？
1.收入太低——鄭州總體GDP排位全國15名，但是人均可支配收入只有60名，排在嘉峪關之後；
2.高等教育太弱——2019年中國最佳求學城市排名，鄭州只排到了24，與GDP實力排名嚴重不符；
3.產業不強——鄭州十四五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議（討論稿）都明確指明：鄭州產業大而不強，業態多而不精，市場主題發展不充分。
於是，鄭州意識到了問題，在十四五年規劃和二〇三五年規劃中，不管是對於產業、還是收入，都提出了目標和解決大方向！
所以，接下來鄭州將進入價值修復期，長期看好鄭州樓市。
針對鄭州買房的選籌邏輯，我建議：
首先排雷！四環線是鄭州買房的價值底線！四環外堅決不買，三環和四環之間謹慎購買，該範圍內的如高新新城、經開區核心可重點考慮，而綠博、惠濟東北、尤其是航空港區，千萬別碰！
其次，鄭州圍繞著「產業（就業中心）、學區」兩大主線買房絕對不會錯！而滿足兩大主線的三大區有金水區、鄭東新區、高新區。
鄭東新區——是鄭州買房的價值最高點！當下地段、產業、學區和產品結合得最強的一個板塊，擁有東部北龍湖、CBD片區、龍子湖、高鐵片區4大價值天王。
金水主城——學區好，由於河南的教育太殘酷，所以鄭州的學區就顯得異常重要。
高新區——發展前景和性價比結合得好。
基本面本來就不差的鄭州，經歷了近年來的樓市低迷，短期內經過各方面價值修復之後，長期來看鄭州樓市發展潛力巨大。
性價比超高的長沙樓市
最後大鬍子預測的是「房住不炒」的好老師長沙樓市，它的限購嚴厲一直是全國的典範，也是房價低的核心原因！
不只是限購嚴厲，土地限價，強供應，大成交等都是長沙房價漲幅較低的原因。
我們來看一下長沙樓市的具體情況。
從2020年來看長沙樓市確實是比較低迷的，一手住宅供應面積1800萬方，提升6.8％。成交1405萬方，同比跌8.4%；供應漲，需求跌，房價自然漲不上去。
而且，近3年長沙樓市的開盤去化率在不斷走低，2020年低至月均開盤去化率58%。說明房地產市場的銷量越來越少，而存量越來越高。
但是，在長沙房地產銷量減少的情況下，房價這幾年卻一直在漲，只是漲得不多。在國家統計局層面，長沙房價2020年同比上漲了5%，實際上長沙樓市部分板塊至少上漲了10%。
過去4年，上漲比較明顯的一些熱門板塊有梅溪湖、濱江、洋湖、省府紅星、高鐵會展等。說明選對板塊，長沙買房也能漲。尤其是梅溪湖，過去3年漲幅最高！
綜合分析之後，2021年，長沙整體樓市在沒有意外因素如放開限購之外，整體依然以平穩為主！部分板塊略有漲幅。
從經濟和房價匹配度，長沙是房價性價比最高之地，如果是剛需購房，我覺得現在出手在長沙買房是比較合適的，長沙畢竟是省會城市，而且未來的發展潛力很大，從居住環境到營商環境也都還是不錯的。
但長沙的天量供應、限購嚴厲，把房產投資當成階級敵人，故長沙的房產投資見效周期很長，長沙樓市並不是最好的投資標的。
針對長沙買房的選籌邏輯，我有以下建議：
1、長沙買房屬於點狀分布，要結合教育、產業、交通、環境去挑選。
2、長沙房價的價值高點——梅溪湖，就是長沙的教育、產業、交通、環境的最佳結合點，資金充裕者，梅溪湖依舊首選。
3、剩下價值板塊篩選順序，濱江新城＞洋湖＞省府＞北辰三角洲＞武廣高鐵
以上就是「中部三傑」武漢、鄭州、長沙2021年的預測與買房建議，乾貨滿滿，希望能夠給大家帶來幫助，解答疑惑，讓大家買好房，不踩坑！
由於篇幅太長，記不住的朋友們可以先收藏下來，有感興趣的城市可以結合以前的直播回放慢慢理解。