前 言
前幾天因為一些事，我回了家鄉幾天。這是一個依靠能源成長起來的重工業城市，雖然是省會，但隨著資源的枯竭，它曾經的光環也逐漸暗淡，現在勉強掙扎在二線城市裡吊車尾。
今天我們討論的不是這個城市的價值，而是在北方家鄉看房幾天後，我才深刻的認識到，深圳的房地產已經進化到了中國最頂尖的一列，毫不誇張。
好在哪裡？我給你一一解析。
戶型設計前衛
在深圳我看過的很多房子裡，基本上都做到了動靜分區、全屋明亮、南北通透。很長一段時間，我的認知中這些都是房子的標配。
但是在北方，戶型設計是沒有明顯的動靜分區概念的，除了大開發商去下鄉降維打擊當地房企，很多戶型都是房間繞著客廳隨意拼湊。
最典型的就是衛生間主要以暗衛為主，房間採光非常差。比如我一位親戚家127平的大三房，兩個衛生間全是暗衛，白天也需要開燈。而這些，在我們那邊是認為理所應當的。
於此相反的，是我曾在寶安西鄉所看的一個盤，89平米的三房兩衛，南北通透，通風效果極佳，夏天可以不用開空調；一面望海，景觀資源也很優質，非常宜居。
不僅在戶型上很多開發商儘量做到全明朝南、南北通透，深圳一些產品設計上走在前面的，已經開始了住宅全生命周期的創新。
例如萬科的125萬花筒戶型，承重牆全在外圍，內部全是活牆，變得非常靈活可拆卸，房子可以根據家庭的需要變化出不同的戶型。
這樣考慮到一個家庭的發展變遷和未來房地產產品發展趨勢的嘗試，在北方是極少的。這樣的產品和先覺理念，註定永遠走在市場的最前端。
得房率高到嚇人
在寸土寸金的深圳，多做出一個房間遠比多一個大房間更受剛需族的歡迎。
我曾在碧海灣看過的房子，它把主臥旁邊的飄窗做大，只計一半的面積。等到交房之後再搭建一堵活牆就能分成一個單獨的房間，這樣88平米就平白無故「多」了一間房，你願不願意要？
89平米三房放在全國任何一個城市，都是局促不安的，但這在魔鬼深圳屬於低檔常規操作，甚至是弟弟行為。
在不違反《建築面積計算規則》的前提下，開發商們使出渾身解數各個變「神偷」：露台、凸窗、飄窗全送、陽台計一半…
這些神操作使得深圳的得房率一直位列全國前茅,有些開發商已經做到88平米四房、77平米三房，得房率100%、110%，高到嚇人。
這個位於光明區老公明的新盤，讓我印象非常深刻。88平米做3+1房，簡直是教科書般的偷面積。雖然看戶型圖每個房間尺寸非常有限，但的的確確是四個獨立的空間。
左圖飄窗外凸1.2米，收房之後只需要在主臥多加一道隔斷牆、做一個開門即可分割成兩個房間；右圖關閉次臥通陽台的門，另在室內開門，加一個圍擋即可改建成一個小房間。
為了房間數已經喪心病狂的深圳開發商怎麼能理解北方130、140仍然做三房的豪邁大氣。
大房間怎麼做都好做，面積放在那裡。但能在狹小的空間把房間活活『偷』多一個，才是真正考驗開發商設計能力和綜合實力的。
景觀資源無敵
北緯22度的深圳處於我國大陸最南一帶，亞熱帶氣候決定了深圳一年有四分之三的時間處於夏季。夏季氣候濕熱，降雨多，適合植物生長。加上深圳產業機構轉型，工廠外遷污染少空，氣質量很好。
這也使得深圳住宅的園林景觀有天然的優勢，至少在一年四季有不敗的綠植盛開在小區里。
根據相關規定，住宅小區綠化率（包括公共綠地）用地的綠化面積不能少於總面積的30%。在深圳，很多小區綠化率已經做到40%，甚至50%。
我家對面的這個小區，已經交付十年。綠化率依然在40%左右，走在小區里，滿眼都是密布的綠色景觀，非常舒服。
除了園林綠植景觀做的很好，深圳還有很多得天獨厚的景觀優勢：地處珠江出海口有伶仃洋相擁，境內又有蓮花山、梧桐山、香蜜湖、西麗湖等多處山河湖海自然景觀。這也就決定了深圳住宅的景觀資源在全國都十分稀缺。
同樣2500萬價格的豪宅，北京霄雲路8號望出去是這樣的。有朝陽公園永久無遮擋景觀。
深圳紅樹西岸望出去是這樣的，坐攬深圳灣和沙河高爾夫球場。
圍合式社區普遍
在社區樓棟排布上一般有三種方式：點群式、行列式以及圍合式。
相比於前兩種排布，圍合式排布里所有樓宇坐在社區邊緣，最大程度的將中間空出一塊地作社區園林景觀和活動中心，是所有排布里最合理最能提升居住品質的一種。
在樓盤四周沒有不利因素的干擾下，圍合式的社區排布不僅可以保證樓間距夠寬、每一戶的採光最大化；樓棟弧形各式朝向的分布也能確保景觀的不同，深圳很多優質樓盤都首選圍合式排布。
我住的這個小區，9棟樓在小區邊緣排布，中間做了綠色景觀和大型的游泳池，每次一下班回到小區，看到四周樓盤包圍院內景觀，私密和觀賞性都很強，走在裡面也很舒服。回到家中，每一戶都能看到大院子裡的社區園林，顯得整個小區非常大，空間感十足。
而這種好，在深圳非常普遍。
非常注重居住品質
深圳的樓盤現在已經不僅要滿足簡單的居住需求，更是注重居住品質的提升。考慮到業主的日常的活動場景，很多開發商設置了人車分流、游泳池、公共會所等豐富提升業主的居住品質。
- 人車分流
近幾年頻頻發生的小區內開車刮蹭老人、兒童等不僅威脅業主的人身安全，也壓縮了業主們的活動空間。在深圳，除了20年以上的爺爺盤，不論是二手的、在售的、待售的所有樓盤都已經實現了人車分流。
人車分流的社區機動車直接從地下車庫口進入，庭院內沒有機動車轟鳴，更加安靜適合居住；而且沒有機動車尾氣排放，對園內的綠化植物、空氣品質也有保障。
- 帶游泳池
這一點，在很多城市都不能實現。
一來，北方夏季短暫，每年能用泳池的時間不過一兩個月，大部分時間排水干放著，變成了非常雞肋積灰盒的存在；二來，游泳池維護成本較高，物業費太低物業公司不幹，物業費太高業主不買單。
但是在深圳，天氣炎熱且漫長，物業收費較高。游泳池就成了業主消遣放鬆的場所。基本上所有的在售新盤都帶有游泳池。圍合式社區里一般會帶露天游泳池，有社區會所的會在會所設置室內游泳池。
- 帶露天陽台
北方冬天霧霾嚴重且天氣寒冷。人們的活動一般在室內，為了保暖，很多住宅的陽台都是全封閉的，也很少有人在開放式的陽台上休閒放鬆。雖然有些新盤安裝了新風系統，但空氣難免不流動。
在深圳，90%以上的陽台都是開放式的。不僅可以在增大了房間的採光面、通風面，而且在大而寬的陽台上休息放鬆也提高了生活的舒適度。
- 公共社交空間
我看過很多二手房，從交付兩三年的次新房到二十多年的老樓盤，社區內的業主鄰里氛圍非常好，一起下棋、打麻將，這很大程度上得益於開發商設置的公共空間，給了業主交流的場所。
在深圳，很多樓盤一樓選擇挑高架空，寬敞大氣的入戶大廳是樓盤的臉面，也成了業主們活動交流的場所。入戶大廳都配有空調和座椅，鄰里之間進來出去可以在這裡放鬆；庭院裡，深圳的樓盤都在圍合式空間裡修大量的空間活動設置，促進業主的交流。
深小樓觀點
同樣一個中國，為什麼深圳的房地產就做的這麼領先能吊打全國？除了得天獨厚的地理位置和山海資源，我認為有以下三點原因。
首先，政府對違規建設監管較松。
關於外拓違規加建，深圳各區的土規監察局執法力度不一。南山、福田等核心區監管比較嚴格，但是關外的光明、坪山等較松。審批部門沒有統一嚴格執法堵塞違建漏洞，導致樓盤才驗收完就超出圖紙施工，而查違部門因強制手段不足，往往難以根治違建行為。
這就出現了得房率超高的項目，雖然違建不安全，但消費者才不管這些，多得到的就是好的。
其次，開發商競爭激烈。
在深圳1997平方公里的土地上，30年里至少湧現了1000家以上的房地產商。很多大房企都是從深圳起家走向世界，例如萬科、華潤、招商、華僑城、星河、茂業…
隨著深圳目前能批的宅地越來越少，開發商競爭更加激烈。前一陣子深圳一次性出讓的5塊宅地，吸引了超過80家房企前來競拍。
拿到地之後開發商們更是使出渾身解數建好的產品爭取市場份額，戶型創新、景觀創新、偷面積做大使用率等等。「有競爭才有發展」這句話在深圳房企被印證的鐵打無疑。
最後，購房者識貨。
能在深圳買得起房的，都是來自全國各地的精英，不僅認知上比普通城市的消費者更強，購買實力也更加雄厚。
深圳這些年房地產的發展，無數的好產品已經養刁了深圳人的口味，在一盤一盤的對比中、在購房前後互相交流討論的學習中，來自全國各地的精英購房者自然明白什麼是好產品，什麼是糊弄人的產品。
用腳投票，優勝劣汰很正常。