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都說南陽市場是個坑，欲占領南陽怎能不研究瘦身鋼筋？
都說要開發品質樓盤，如何驢屎蛋表面光，要講究技巧。
都說南陽買房人精明，如何讓業主心滿意足上當？要套路。
前事不忘，後事之師，來到南陽，只有充分學習南陽房地產光輝發展史，才能立於不敗之地。
今天，大宛樓市特邀專業人士錦瑟君，為大家總結出了：「七字真經」、兩句真言和高周轉操盤技巧。基本上，就是一本《無良開發商練成指南》。
以下內容為行業機密，尺度偏大，買房人慎看。
七字真經：
對待項目要「吹」，對待業主要「捧」，對待建設要「空」，對待成本要「凶」，對待維權要「聾」，對待資質要「弄」，對待關係要「送」。缺一不可。
兩句真言：
臉皮要厚。內心要黑。不然在南陽要吃虧。
佛以一音演說法，眾生隨類各得解，以上精髓各開發商需結合實際具體領悟。
以下實戰篇，重點講講「高周轉」的操盤技巧。
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一、縮短項目周期
作為開發商，你的錢99%是借來的，背負利息（不乏高息）。縮短項目周期，就意味著節省利息。
如何縮短周期？項目分包，即儘可能地將成本分攤給下游的供應商。
這樣可以在最短的時間，用最少的錢撬動最大的資本，充分利用貨幣槓，放大規模。
二、留住人，邁開腿
賣房子和蓋房子都需要人，交房之前，這些人力成本都是凈投入。
只有高周轉，才能降低人力成本；只有高周轉，才能讓員工有錢賺；只有高周轉，項目一個接著一個，才能避免人員流失。
要知道，人力資源流失，也是損失，更不利於公司快速擴張。
三、狂奔上市做規模
最便利的融資渠道是股市，一旦上市，就意味你有花不完的錢。
但是國家目前對上市地產有規模限制，必須達到一定規模和資本，才能申請上市。
所以只有高周轉、高槓桿，才能迅速放大規模，向上市目標更快邁進。
四、回款迅速是王道
2018年以後，政府對房地產融資做出了有史以來最嚴格的規定。現在的房地產前期開發根本融不到錢，銷售回款就是命根子。
周轉越快，回款越快，自身的資金鍊就越安全。
即使喪心病狂，也要規模擴張，即使五證不全，也要加緊認籌，回款快慢，關乎生死存亡！
五、「天下武功，唯快不破」
曾經的地產行業的標杆，對節點要求極為苛刻，它提出的456模式節點運營非常值得效仿。
什麼是456模式？即拿到地後，4個月開盤，5個月現金流回正，6個月資金再周轉。
「要麼交業績，要麼交屍體」。不需要講人性。誰講人性，就是將客戶的利益放在第一位，把公司的盈利放在第二位！
宣傳沙盤一定要好看，單頁上一定要一派胡言，可參考康師傅方便麵和肯德基漢堡。
文案用詞可參考「一個蘿蔔千斤重，兩頭毛驢拉不動」。什麼鳥語花香，什麼綠樹長亭，什麼湖光山色，儘量都用上。
沒有關係，只要交了錢，交房時可以是泥坑，可以是逗你玩的「異域風情 」，可以是一個五星級的坑……
宣傳時候李若彤、施工開始變賈玲、交房一看岳雲鵬。
六、物業想發財，前期建設要埋坑
房子地基的設計標準要縮水，這樣未來地下空間會漏水，維修基金可以使用。
項目外立面承諾石材要改塗料，一定保證大風一吹就脫落，維修基金可以使用。
小區道路一定不能鋪設地基，這樣鋪磚後會下陷，維修基金可以使用。
當然其他的細節也不能忽略，畢竟涓涓細流，匯成大河。
物業一定要自己指定，不能讓業主成立業主大會，誰敢牽頭，一定讓他吃不了兜著走。電梯頻頻失靈，暖氣漏水，綠化植物大面積生蟲，廣告占位……
問題越多，物業費支出越大，經常支出，經常作為，才能形成口碑。
七、施工方要會賣豬肉
在業內，工程一定要使用沒有資質的施工單位，持有靠掛資質的乙方最好。
據說一位大哥曾經賣豬肉發了財，今年熱心房地產，花錢還掛靠了個資質，這種包工頭，要多少，來多少。
這些租藉資質的工程方，優勢明顯：
召之即來，揮之即去，不談條件，要價超低；自帶管理，自帶廚師，不要住宿，拉來就能下工地；一口價包干最划算，施工速度比曹操還快，十月懷胎，一個月就能下崽兒。
八、一切向時間要效率
根據七字真經，對於掌握工程方要「凶」，才能壓縮成本：
下雨干、下雪干、白天干，晚上還在干，一定不能考慮水泥的凝固周期。誰不趕工期，誰滾蛋。
對待五證，要「弄」。一棟樓有證，可以賣兩棟樓的房。今天拿到地，明天就可以認籌。
說什麼建築樓頂漏水，說什麼管道線路排布粗糙，說什麼地基面下陷，那都是自然現象。
上面驗收不給過？送！
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俱往矣！數風流人物，還看今朝。
長久以來，開發商不在乎建得好不好，只要賣掉就是好。如今，行業洗牌，那個當年提出「456模式」的房企，已經宣布轉型了。
因為那種模式不可能再持續下去。
但孫悟空成佛了，它的猢猻依然遍布江湖。其實從理論上講，高周轉模式確實對企業有利。它可以迅速擴大企業規模，縮短開發周期，打壓競爭對手。
但是這種項目運轉模式要求有幾個前提：
要有高技術的開發公司團隊；要有精英化的銷售團隊；要有標準化的產品庫；要有靠譜的建築施工單位。
房子是業主的生活，是家的載體，是人的歸宿，更是自身的存在價值。如今的開發商，已不再單純是房子的生產者，而是生活服務的綜合提供者。未來的南陽開發商只有認識到這點，才能立於不敗之地。
所以在未來的南陽，在未來的中國：
誰能提供有品質的住宅，誰能提供有人性的服務，誰能提供有個性的空間，誰能提供有擔當的物業，誰就能夠得到業主的認可。
那些只追求速度，唯利是圖，把業主利益踩在腳下的不良開發商，必然會被時代徹底唾棄。