一些小區內的自動售賣機上面還有廣告
上周，東方今報發表《鄭州一小區百餘台攝像機更換，是否動用維修基金引發爭議》後受到廣泛關注，不少業主提出小區公共收益情況不明的問題。
2018年新版《河南省物業管理條例》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有，主要用於補充專項維修基金，也可以按照業主大會或者相關業主的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。小區公共收益一般有哪些？平均收益水平是什麼樣？盈餘怎樣分配最合理？記者就此進行了調查。
東方今報·猛獁新聞記者 王姝/文圖
走訪：租賃攤位、快遞櫃、售水機……這些都是公共收益
小區的公共收益，是指小區物業服務公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。《物權法》第七十三條規定，建築區劃內城鎮公共道路、公共綠地以及明示屬於個人的除外，其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
12月11日至17日，記者走訪了鄭州市十餘家小區，發現除了基本每個小區都有的護欄和電梯廣告，部分小區內還有自動售賣機和售水機、出租停車位、出租房以及快遞櫃等服務。
此外，還有一些不太明顯的收益來源。鄭州錦繡園小區業委會主任羅文峰告訴記者，一些較大的小區通常有攤位費；此外，電信運營商為了保證信號，一般會在小區建機房，向物業公司繳納寬頻准入費和管理費用。
福澤門小區業委會主任范長江表示，小區常見的公共收益主要包括轎廂廣告、戶外廣告，小區公共區域的停車位收益，小區公共區域內租賃的攤位收益，利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經營收入，部分通信運營管理費，因損壞小區的公共設施進行的賠償，自製售水機運營費用，小區公共區域租賃快遞櫃收益和物業管理用房的收益等。
開源：電梯廣告一部平均1500元，四棟住宅業主年收益20多萬
小區收益包含這麼多項目，大致價位是多少？記者以物業的身份撥打了鄭州某電梯廣告企業電話。「電梯廣告支付費用主要根據小區的位置和品質決定，比如東區新小區價格高一些，老舊小區或尚未入住的小區價格低一些。」該工作人員告訴記者，一般電梯平面廣告平均價位1500元左右一年。
隨後，記者在福澤門業委會看到該小區與廣告公司、售水機公司簽訂的合同。合同上顯示，數碼海報（LED電視廣告）價格為每台1250元一年，平面海報為每部電梯2300元一年；在小區安裝售水機的管理費為20000元一年。
「我們小區安裝了22台數碼海報和66塊平面海報，一年的收入為78000多元，由廣告公司一年內分兩次打到物業對公帳戶。」福澤門小區業委會負責財務的鄒志強告訴記者，由於業委會牽頭與廣告公司洽談，他們小區的廣告費用比其他同類小區略高，也是該小區公共收益目前最主要的來源。
位於鄭通路的錦繡園小區雖然只有四棟樓，但公共收益渠道較多。據了解，該小區今年公共收益和物業分成後，業主所有的純收益部分達到20餘萬，「我們小區四棟樓15部電梯，一年收入11萬多；近80個地面停車位，停車費年入11萬；快遞櫃一個一年6000元，小區有兩個半，中間因用不了撤掉一部分。飲水機數千元、儲藏室3萬多，地下室是由業委會替使用權所有方代管的，也有3萬多收益。」羅文峰說。
節流：
5萬的監控系統3萬多完成，公開透明是關鍵
記者了解到，在業委會的監管下，這兩個小區的公共收益部分，去掉與物業公司分成和必要花費之後，都有盈餘。
不久前，錦繡園小區給業主們發了2019年度的「紅包」：每平方米發放2元，每戶封頂不超過300元人民幣；2018年年底，福澤門小區給業主們每戶發放了50元紅包。今年，該業委會計劃將盈餘存到小區維修基金中。
「最初小區做經營時，一些業主不理解，出現塗抹電梯廣告等行為；現在大家意識到公共收益所有者是每一個人，不僅支持經營，還出謀劃策。」羅文峰告訴記者，一位業主看到其他小區有自動售販機，向業委會建議明年也增加該項目。
公共收益在一定程度上彌補著維修基金和物業費的不足，如何讓它發揮最大作用？羅文峰表示，錦繡園小區的公共收益堅持業主表決、財務公開原則，每半年將收支明細反饋給業主、街道辦和房管部門。不過涉及具體採購支出，因為該小區對物業實行「包干制」，即業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔，所以業委會只對涉及公共收益的部分支出進行監管。
與「包干制」不同，福澤門小區對物業採取的是「酬金制」，即在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔。
鄒志強告訴記者，2018年初福澤門小區業委會剛成立時，為了恢復癱瘓的監控系統，在業委會的要求下，物業對市面幾家供應商進行比價，保留了尚且能用的攝像頭。「原來報價5萬多，我們經過節流最終花費3萬多，節省了業主的公共資金。」他說。
在福澤門小區，記者注意到，除了大門口的公示欄，每棟樓一樓電梯前都有固定的公示欄。
「財務透明、人事透明、日常事務透明，可以避免一些不必要的開支，同時增強業主的獲得感，有助於物業尊重業主權利、業主尊重物業服務。」范長江舉例說，物業在用人時，是用45歲以下的保安，還是找五六十歲的保安，是否存在工作人員「吃空餉」情況等，業主只有通過人事公開才了解實情。
聲音
建立合理公共收益分配機制
雖然在法律上，小區公共收益屬於業主，但公共收益載體的運營離不開物業的支持。
記者注意到，福澤門小區與廣告公司的合同是一個三方合同：業委會作為甲方，物業為乙方，廣告公司為丙方。
「小區善治需要多元參與、多方妥協，業主要服務，企業要利潤，因此多方要在一起溝通和算帳，同時實現互相監管。」 范長江表示，很多收益牽扯到電費、清潔等方面的物業服務，業主需要拿出來一部分和物業公司分成。 因此，福澤門小區公共收益採取物業領取30%、業主領取70%的方式分配整體公共收益。
錦繡園則對公共收益進行了區分。「像電梯廣告、地面停車場這種需要委託物業代管的，物業和業主以五五、四六的比例分成；像倉庫租賃、倒閘廣告等較簡單的收益形式，業委會就直接與對方合作，收益全部屬於業主。」羅文峰說。
由此可見，涉及公共收益的監管和支配，都需要有一方來牽頭。業主大會召開難、業主委員會成立難，對於很多小區業主來說，業委會還屬於新生事物，如何推動其成立並實現良性運行？ 「不能只靠幾本法律法規，更不能完全靠自我摸索。業委會需要學習成長，也需要合理的監督機制。」范長江建議，社會和政府對業委會給予更多的關注和支持，積極幫扶業主大會召開，可以考慮業主委員會的籌建與基層政績掛鉤。同時，積極鼓勵業主委員會的橫向交流，引導成立業主公益機構，建立業主委員會聯合體，更好地做好自我管理和監督。鼓勵業主委員會參加各種物管組織，參加各種社會活動。「特別是物業管理協會，不能成為物業服務公司的協會，更多的應該是業主的聲音。」他說。
對於沒有業委會的小區，公共收益如何監管呢？物業部門工作人員告訴記者，物業利用公共設施進行收益和支出都要公示徵得業主同意，公示內容受社區、街道、縣市區主管部門監督。如果存在違規行為，應由相關部門處罰，鄭州市目前是統一由城管局綜合執法大隊執法。如果業主掌握了物業違規證據，也可以向法院提起訴訟。