本文作者：李滙豐，樓市實戰派專家。有過近14次置業經驗。從事房地產媒體工作12年，曾任《揚子晚報》房產采編部副主任，三六五網杭州公司副總經理、騰訊房產南京公司總經理。自2010年起舉辦置業大課堂數百場，為萬名以上購房者提供置業諮詢服務。
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金融評論家查爾斯·金德爾伯格曾說：看到朋友投機致富的時候，沒有什麼比這更能擾亂人的安寧與心智了。
一位受身邊買房朋友們的影響、抱著「買房賺大錢」的期望，希望殺入樓市「大賺一筆」的購房者曾諮詢筆者，如何達到目標？當筆者提及「周期」的時候，這位朋友卻十分茫然，問「周期」是啥？
圖源樂居網南京
不懂周期，就敢投資，這就是膽量。當然，是一種無知的膽量。正如巴菲特所言，投資最可怕的事，就是不知道自己在做什麼。
無論金融還是房地產，周期其實都是影響最大的因素，也是最大的判斷標準和維度。
曾有一個典型的案例，證明周期因素對於房產價值的重要性。一位購房者朋友，在市場好的時候準備賣二手房，結果因為周邊可能要修好一條地鐵而放棄。
「地鐵一好，這裡房價肯定要上漲一大截。」在這樣的想法驅動下，這位朋友把在中介掛出的房源下架。沒想到的是，地鐵修好後，原來的看房人都不見了，房子竟然不好賣了！
什麼原因？周期不同了！
2010年5月南京地鐵二號線建成通車，結果一年之後，南京樓市進入下行周期，新房庫存量超過55000套，隨之出現降價潮。此時，即使受二號線利好的河西板塊，也難免出現了樓盤大幅降價的現象......
由此可見，城建利好與周期階段相比，後者對於市場的影響遠大於前者。
那麼什麼是周期呢？
這裡說的周期主要是指樓市周期，通常是說樓市運行過程中的擴張與收縮不斷交替的周期性波動。一輪完整的周期，一般包括繁榮、衰退、蕭條和復甦四個階段。
世界知名經濟學家，幾乎沒有不重視周期的。在房地產行業中，成功預測本輪周期的著名房地產專家任澤平，其所著的《房地產周期》，就將周期作為樓市發展的核心來研究。
過去十幾年中，南京房地產市場主要經歷了四輪周期。
第一輪是2004年調控後到2007年市場火熱，再到2008年樓市猛然降溫；第二輪是從2008年下半年救市開始，經歷了2009年反轉，2010年回暖，到2011年再度轉冷；第三輪是從2012年市場回暖、2013年小高潮到2014年下半年市場再度走冷。
過去這三輪周期主要呈現出兩大特點：
首先是時間不長，基本是3-4年一輪周期，只要熬過去，就能走出來。很多深套的地王項目，靠熬字秘訣，最終化險為夷、逢凶化吉，有的甚至還賺得盆滿缽滿。
其次是基本面好。具體表現為市場冷時，降幅有限，市場好時，漲幅卻較大。
每一輪周期即使最冷時候，南京都比其它很多城市要相對更好。市場最差時，10%左右的降幅已是最大。而筆者在同為長三角城市無錫時，曾見識過17000元/平米直接降7000元/平米的瘋狂降價。
而在市場好的時候，在南京買房的收益卻好於很多同體量城市。
「新一線城市」十年房價漲幅
周期時間短，基本面比較好。背後其實是供求關係中，南京新房的供應量長期有限，市場稍有回暖，就會出現供不應求的態勢。
總體供應量不大，這也是南京房價特別是主城房價難以大降的原因。過去十幾年來，南京新房庫存基本在2-5萬套之間浮動，最高時不超過6萬套，最低時只有2萬套左右，即使需求萎縮，供過於求也不至於太嚴重。
相比同體量城市杭州、西安等地最高時新房庫存超過10萬套來說，南京每輪周期的健康指數要高很多。
圖源房屋屋
長期供應有限帶來的好處是，房價堅挺，早期買房的市民收益較高，市場差的時候也不至於大幅縮水；帶來的惡果則是，低品質房充斥市場，既然供不應求、什麼房子都好賣，那麼何必做那麼好？
不少全國大品牌開發商來到南京，一番品牌發布和推廣之後，最終交付後往往只剩八個字：盛名之下，其實難副！
看清楚了過去三輪樓市周期，最後說說這一輪周期，也就是2015年開始、至今仍然沒有結束的周期。
這一輪周期經歷了2015年的復甦、2016-2017年的繁榮與瘋狂，2018-2019年的衰退，未來的2020年，如果政策持續不鬆綁，那麼至少部分區域的蕭條將是必然的。
也許對於周期要持續多久還存在不同看法，但對本輪周期進入下行階段，應該是多數業內人都已的眼明的事實了。
在這樣的市場環境下，下一輪行情何時才會到來呢？筆者認為，至少還需要2-3年。
首先，從「房住不炒」到「不以房地產作為經濟短期刺激手段」的清晰認識，都決定了本輪調控的長期性、穩定性特徵。
很多業內人士其實也明白，如果房價再像過去幾年中大幅上漲，所積累的泡沫破滅後，大家也許就沒有飯吃了。
其次，在調控手段上，這輪周期與之前幾輪的最大不同點在於：調控政策分化，一城一策。
像以前幾輪因為整體經濟形勢或其它城市衰退導致的「政策放水」現象難以再現。特別是今年以來，每個房價冒頭城市都免不了自我加碼調控，如蘇州、西安等房價漲幅領跑城市。
（圖片來源於365淘房節南京限購3年大數據發布活動PPT）
鑒於南京基本面的優勢，再加上近年來房價上漲後很多購房者的財富代表性示範效果，因此短期內帶頭政策鬆綁的機率很小。
最後，隨著過去幾年南京樓市購買力的一波波釋放，供求關係開始從供不應求走向供求平衡，甚至部分區域短期內供過於求（如近期的江北板塊），這也是下一輪行情難以很快到來的重要因素。
從供應上，南京新房庫存已站穩4萬套大關，甚至突破了42000套，這是一個進入買房市場的信號。需求端，在嚴厲的限購政策下，市場需求是有限的，喪失信心的投資客與不再著急的改善型，都是購買力萎縮的重要因素。
綜上所述，筆者認為，在現有調控政策不做大調整的前提下，南京樓市本輪周期的時長或許是前面幾輪周期的2倍。如果本輪周期從2015年樓市回暖開始計算，可能要到2021年左右才會迎來下一波行情。
在此之前，從投資角度分析，短線操作的可能性基本不存在，很快能看到有收益的房子，也只存在於少量限價盤。
如果買不到限價盤，手裡預算有限也買不了主城，想投資南京都市圈或遠郊，那麼筆者建議是「一動，不如一靜」。觀望或許是更好選擇。下行周期內，或許就會有降價便宜可占。
如果是自住為主、兼帶投資目的的客戶，在樓市深度調控對買方有利形勢下，應該尋找區域中的高品質樓盤，長期持有，更多以投資而非投機心態面對市場，如果能拿到5年甚至更長時間，仍然有較大機率或許一個還不錯收益。
對於下一輪行情何時會來，至少有幾個信號購房者不應忽視：南京新房庫存是否持續減少？南京二手房成交量（代表真實需求）是否持續上升？南京是否有更多更快的人口增長？
另外，信心也很重要，雖然市場整體處於下行周期，但從長遠看南京這樣城市的房地產市場仍然有發展空間。正如一位業內人比喻，看樓市好壞，要看到底拿望遠鏡看還是顯微鏡看。短期不樂觀，長期不悲觀，才是客觀態度。
2009年時，筆者剛入行3年，身邊一位從業多年的前輩說，這種市場由冷轉熱反轉劇情，今後都不會再有了。但後來事實證明了，周期依舊。
來源：匯買房