現行《條例》：施行13年 問題很多
日前，成都市人民政府2020年度立法工作計劃出爐，自2008年1月起施行的《成都市物業管理條例》將修訂。成都商報-紅星新聞記者採訪到成都市人大代表付天力，作為深耕物管行業多年的從業者，他曾與多位市人大代表在兩年調研的基礎上，領銜提交《關於修訂〈成都市物業管理條例〉的議案》，對社會關心的問題作出探索和建議。
「成都商品房市場只有20多年的歷史，實際上2003年後才快速發展，有了商品化的物業管理概念來管理小區，所以2007年的立法是基於剛開始爆發增長階段做的調研，和現在的形勢相比已經有很大變化。」付天力表示，目前全市實現了物業管理的小區超過6000個，為200多萬個家庭和超過千萬人口提供物業服務。
近年來，關於商品房小區的治安防控、物業服務、業委會選舉、設施維護、住改商等方面矛盾糾紛日益突出，付天力認為，現行《條例》難以完整準確調整物業管理過程中的各種利益和關係，物業管理相關法律法規對所涉當事方責權利的明確還不夠清晰，還不能涵蓋和解決物業管理中的一切問題，需要在實施中不斷探索完善，因此，施行13年的《條例》修訂已迫在眉睫。
焦點一
「被炒物業退出難」
提議：建立信用機制，限制准入
今年2月，成都雙流區翰林南城小區的業主與四川潤無聲物業發展有限責任公司發生了一起「扯皮」，業主反映，潤無聲物業與小區的合同已到期，且不再續簽，但物管公司遲遲不肯離場，又沒有積極履行職責，引發業主強烈不滿。對於業主更換物管的呼聲，2月16日，潤無聲物業回函業委會稱，因正值疫情防控重要時段，暫不退場。
現行《條例》的第七十五條規定，物業服務合同期滿未續約，物業服務企業或者其他管理人應當退出建築區劃的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。同時，《條例》明確了法律責任，若違反，由市或區（市）縣房產行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，處以2萬元以上10萬元以下罰款。
付天力認為，現行《條例》突出了行政管理的職能，《條例》修訂應當體現信用在創新監管機制、提高監管能力上的作用。他建議，市級管理部門建立覆蓋城鄉、全市統一的物業管理行業信用體系，將物業服務企業、業主、業主委員會的誠信履約納入系統，強化信用信息的徵集、公開、公示和應用。
「信用機制對於物管企業和業委會的組成人員都有約束作用，很大程度上可以避免物管企業賴著不走，或者業委會權力尋租。」他建議，加強對失信行為的懲戒力度，限制嚴重失信物業服務企業參與市場招投標和嚴重失信人員市場准入，對業主可以採用信用約束等。
焦點二
「業委會形同虛設」
提議：建立協調機制，解決問題
在調研中，付天力等多位人大代表發現：有的小區沒有成立業主委員會，小區物業自治主體長期缺位，導致小區物管公司以小區管理者的身份決定公共事務；有的小區業主和業委會矛盾重重，無法達成共識，造成業委會形同虛設。
付天力建議，《條例》修訂應當明確由住建局、街道辦事處及社區對轄區內未成立業委會的商品房小區指導成立業委會的具體要求，在我市商品房社區全面建立業委會。同時，應當加強街道、社區對業主委員會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。
例如，在青羊區就有了積極探索，蘇坡街道清江社區成立了成都首家社區環境和物業管理委員會。「業委會不作為、業主損害小區公共利益、物業公司管理不到位等問題，都成為這個委員會約談監督整改的對象。 」付天力認為，從機制上釐清，才能民主化解物業糾紛。
焦點三
「老舊院落管理難」
提議：鼓勵社區
物管機構提供服務
事實上，目前成都實現物業管理的小區超過6000個，絕大多數為商品房社區，在城市發展歷史較久的區域，大量建設年代早的老舊院落，沒有專業化的物業管理。它們，能夠納入《條例》嗎？
付天力在調研中發現，有的老舊院落從硬體條件和居民條件，特別是經濟條件上已經具備了購買專業服務的能力，可以選聘有專業資質的物業公司提供物管服務，這種情況就適用於《條例》。有的老舊院落是各種類型的單位宿舍集中居住區，這種建議由房屋產權單位負責牽頭，統一管理服務。
現實中最複雜的情況是，有的老舊院落硬體條件和居民經濟條件都不適合找商業物管服務。「因為歷史遺留問題，它們的物業專項維修資金缺口大，同時居民的收入普遍偏低，物業服務收費困難，」付天力認為，《條例》修訂應當鼓勵支持非營利性質的社區物業管理機構對這類老舊院落提供基礎物業服務。
例如錦江區的做法，是在各個院落建立物業管理長效機制，並由社區成立物業服務指導中心，統一對老舊院落的物業管理進行指導，提供服務。
成都商報-紅星新聞記者 鍾茜妮