這兩天，家在網友@阿木木木木mu的《2019年買二手房的血與淚》的帖子被網友極其關注，看完他的「買房血淚歷程」，不由讓人膽戰心驚。
相信許多置業者在買房時，都沒有想過會有各種問題出現，大多數置業者很幸運，整個交易過程很順利，然而，我們卻忽略了「危險、交易陷井」原來離我們這麼近......
1
步步驚心，一房兩賣？業主債務累累
我們先來看一下這位網友究竟經歷了怎樣的買房血淚過程：
1、簽合同下定、資金監管後，被前買家查封
80後的網友阿木集全家6個錢包，在今年3月通過Q某網中介公司簽約了寶安的一套近400萬的房子，當天交付20萬定金給到中介公司進行託管。兩天後中介方將19.5萬定金給到業主，預留5000交房保障金等交房後再給付業主。
3月25日進行了資金監管，3天後房子被第一次查封（原因是此業主在2018年6月已將房子賣給這個查封者（前買家），收了30萬定金，當時也是沒法辦理過戶，前買家為了從銀行拿出資金監管只好在業主不退定金的情況下解除合同，並約定業主一個月內退還定金，結果一直沒還。）
經過各種與查封者的協商溝通，同意解封。並在4月25號銀行下發貸款承諾函。
2、解決第一次查封，再一次被債務公司抵押查封，月供逾期多月未還
沒想到，在4月27號房子被抵押方第二次查封。抵押金額是320萬，業主從抵押開始總共還了2期月供，到目前已經有5,6個月逾期沒有還月供。
查封后又找抵押方進行各種協商希望能夠解封讓我進行正常過戶，這樣大家的錢也就都能夠通過我的成交進行償還。最終抵押公司同意業主償還本金後就可以撤銷查封，拿出紅本讓我們繼續交易。
3、贖樓發現業主徵信慘不忍堵，被銀行納入黑名單
接下來就是找擔保公司進行贖樓，就到了查業主徵信，法院的起訴案件，發現業主在法院還有另一個債務起訴案件，業主徵信慘不忍堵，各種逾期借貸，甚至有的銀行已經給他上了黑名單。找遍各種深圳贖樓公司，絕大部門看了業主徵信後直接拒絕接單。
難得有一家同意嘗試，並要求業主提供擔保人必須有深圳的房產，這時業主又找出他的前妻，說他前妻在跟他離婚時有同意可以到時幫忙擔保贖樓。前提是需要業主支付5萬費用給她。
到此時才發現當時來簽合同所謂的業主老婆是中介找人冒充的。
4、債務過高，無法進行贖樓，房子被債務人將進行拍賣
接下來就是等贖樓公司各種資料的審核，民間債務的核實等，溝通等待過程就到了8月份，在現有能夠聯繫上的債務人包括抵押方都同意降低還款金額後，甚至我願意成交後再多拿出5萬塊作為贖樓費用。
贖樓公司最終依然給出結果業主債務過高，風險過大，沒有辦法進行贖樓，此時抵押方也已經將房子進行到法院執行評估階段，接下來馬上就是進行掛網拍賣。
我們也徹底放棄繼續成交過戶的希望。目前我只能繼續起訴保全查封業主房子。雖然明知道起訴勝訴後也基本拿不回損失和賠償，還需要額外出相關上訴費用。
由於當時簽合同裡面約定贖樓是業主出費用自行贖樓，從房子被查封后起，中介基本就不再參與贖樓溝通等事情了，讓我們自行聯繫業主。
所有的跟債務人，抵押方，兩次查封，還有贖樓公司的都是我們自己去交流溝通約談。業主基本也是你給他壓力說要報警起訴就會稍微主動配合提供一些相應的資料。但是錢是一分錢都沒有，甚至還想讓我們借點生活費給他周轉。
2
據網友介紹，此房子比市場價便宜10多萬，網友表示從鏈家網看的成交價同戶型成交價比他買的要高9萬，但他認為，對於成交價近400萬的房子來說，這個價格差並不大。
成交的中介費用是按照成交價的1.5個點來收佣金，談合同的中介說跟業主的老婆是多年的朋友很熟悉（事實上，所謂的簽合同老婆是找人代替來談單的），在不同意交付定金給到業主的時候，中介多次拍胸脯承若出了問題他承擔。而網友想著是品牌地產公司，又有片區總擔保，認為不會出問題的情況下簽訂了合同並交付了定金。
有網友表示，在簽訂合同、交定金時，中介有進行查檔，查業主徵信、債務等責任，出了問題就應該可以找中介承擔責任。
而事主阿木當時與許多網友想的一樣，作為正規的大地產中介公司在這些方面應該都會為我們進行把握審核，但是最後找律師、房協了解到，中介方只要當時在簽訂合同時候房子沒有被查封就不需要承擔任何責任，出來問題都只能是找業主違約。
他表示自己買的房子當時確實有查檔，顯示房子是抵押狀態，並沒有被查封。認為深圳絕大多數的二手房買賣合同簽訂時，應該都只是進行查檔看房子有沒有被查封，至於業主其他信息都是不會去落實調查的。
除非買家有較強的風險意識，強烈要求提出來需要落實清楚後才能進行定金的給付。才可能避免這些風險。
目前監管的首期款還未退回，現在銀行的政策就是必須在業主和買家都同意的情況下解除合同，銀行才會退回監管的首期款，不然就只能等到房子的解凍期結束後才能退回，銀行甚至說就是打官司勝訴判決都沒有用。
更可笑的他還有5000交房保證金在中介公司，居然需要起訴後像法院申請訴求判決中介公司退回5000定金，不然就是要找業主過來簽字同意才行。
現在出現這樣的問題，找中介，中介說要買主自己去起訴業主，他們可以進行配合法院進行調查。找業主，業主基本聯繫不上……
3
看到這樣的經歷，好像看起來似乎正常不過的交易，卻發現自己跳進了一個「大坑」。
不少網友懷疑，「這是中介和業主主導的一場騙局，這個房子經過一次買賣，按理來說中介不可能不知道業主的底細，首先找人冒充業主老婆來談簽約，是非常明顯的欺騙。」
另外就是在這一個事件中，買方現在還能通過什麼方式去保全自己的財產等問題，因此娟子採訪了深圳地產圈知名律師：北京市盈科（深圳）律師事務所張茂榮律師）及廣東華商律師事務所周爭鋒律師。
1、首先在這個過程中，中介有沒有責任？
張茂榮律師表示，如果前一次賣房不是同一中介公司，中介不知情，此次合同簽訂前是抵押狀態，簽約後產生的查封，這不是中介所能控制的，所以這個導致合同不能履行，中介是沒有責任的。
周爭鋒律師也認為：「本案中介公司在合同簽訂前已經查檔核實過房產只是抵押狀態，沒有查封信息，從而居間介紹，符合目前深圳市的交易規範要求，盡到了居間方應盡的對出賣人產權的審核義務，沒有過錯。
如文中所言，出賣人和買受人簽訂合同前，和上一個買受人有糾紛，倘若上一個交易也是在該中介公司處成交後因產生糾紛解除合同，擔保公司贖樓時查到出賣人資信不良而拒絕贖樓，則該中介公司對出賣人的財務狀況已有所了解，再次居間時對買受人應予以提示，或在合同條款格式上予以合理化建議，比如建議監管的定金放款時間為贖樓完成後的某個節點，保險點是過戶完成買受人取得不動產權證後，避免重蹈上一個買受人的覆轍。
若中介公司和上一單糾紛完全沒關係，對此情況就完全不知情了。」
2、關於二手房交易中定金的監管
周爭鋒律師表示，依法律對定金的定義，二手房交易中約定的定金性質屬於履約定金，是為了保證交易的繼續進行，也就是支付定金方不履行合同對方沒收定金，接收定金方不履行雙倍返還定金。
交易實踐中，中介會建議買受人把定金監管起來保護買受人的資金安全，但是否監管定金需要看買賣雙方的合意，定金監管協議中也有滿足一定的條件時，監管方將定金支付給出賣人的幾個選項供雙方選擇，選定後監管方可以依據雙方的約定條件放款給出賣人。
3、買家能通過什麼方式來保全自己的款項？
張茂榮律師表示，如果賣方不願意解除合同，定金沒法退，那麼就要考慮到第一儘快起訴法院查封，查封以後看能否把前面的查封這個金額進行代償。打個比方說，業主少別人20萬。成交價100，可以查封以後行使把前面的20萬從他購房款里償付，買房少付賣家20萬購房款，然後起訴強制過戶，這是一個方式。
如果業主在我們查封之前查封的，而且債務比較多，也就是說，他欠的錢已經超過了購房款，那又沒有辦法了，客觀上合同履行不成了；只能起訴追究業主的違約責任。如果債務比較多追究違約責任，法院會判決執行的時候能不能執行到位，這又是另一回事。
4、買賣房都需謹慎，簽合經前儘量多了解交易對手
交易流程的選擇對雙方都很重要。抵押房的贖樓環節，實際上是負責贖樓的擔保公司替買受人對出賣人涉訴或財務狀況的一次清理，主要目的是排除自身的風險，但是客觀上替買受人進行了一次把關。
很遺憾，實踐中依據深圳目前二手房交易流程，是買受人貸款承諾書下來後，擔保公司才真正啟動贖樓程序，很多都是在這個環節，擔保公司發現出賣人有未了訴訟或在其他金融公司有外債，而拒絕贖樓，引發糾紛。
對買受人而言，可以在合同簽訂時，就著手對出賣人的涉訴或財務狀況進行了解，如果不了解則可以約定監管定金的放款時間是贖樓完成或以後的節點。涉訴情況網上可以查詢，財務狀況除了要求查看出賣人的徵信以外，依法沒有更好的辦法。
出賣人已經資不抵債，賣房的目的只是為了騙取定金，買受人即便是維權成功，也很難執行。目前沒更好的建議，但是訴訟維權還是必要的，也有出賣人在外地有其他財產可以執行的情況，買受人知道對方違約後，長期不進行維權行動，過了法定訴訟時效會喪失法律保護的機會。
買受人買房前應多了解自己的交易對手，作為出賣人也是一樣的需要了解自己的交易對手。
最近發生在南京的買受人過戶後不抵押給按揭貸款銀行而是抵押給其他金融公司或自然人，對81名出賣人實施詐騙，造成售房尾款損失高達1.89億餘元。出賣人在過戶完成後，應盯緊不動產權證的流向，最好是由自己保管，並儘早監督買受人向按揭銀行辦理抵押登記手續，否則存在尾款沒辦法收回的風險。
5、對於負債過高的房子，一定要注意
網友@賣火柴的男孩也建議，對於業主負債過高的房子，一定要注意！
第一，查業主的徵信，有無逾期或者信用記錄不良；
第二，查民間或者其它的金融機構，有無存在民間的借款；
第三，查詢業主的債務或者其它的糾紛；
第四，業主欠款過高，還要諮詢業主能不能提供擔保人或其他的房產擔保
第五，查檔。
正常超過7-7.5成欠款的（包含了銀行按揭貸款，信用貸款，信用卡，民間及其它金融機構）都要落實是否能提供擔保人及其它的房產反擔保，且反擔保的利潤空間必須覆蓋或者超過擔保的凈值。
建議，對於負責過高的房產交易的時候，定金只能進行監管或者託管，且必須達到贖出房產證原件，或者已經出來買家的新證後，才能放款給業主。
說到最後，試想，我們在交易時其實許多環節都沒有走，很多時候是我們相信別人，我們善良，所以也認為別人值得我們相信！但是，我們保持善良的同時也要學會保全自已，買房不易，在交易過程中且記多留心。