「物權法定」
用益物權迎來新成員「居住權」
到底什麼是居住權？
各位法考生你了解嗎？
居住權
28日下午，隨著十三屆全國人大三次會議表決通過，新中國首部民法典正式問世，中國民法制度迎來了民法典時代，也將給我們的生活帶來巨大變化。民法典物權編的一大亮點，是增加規定「居住權」這一新型用益物權。
居住權是指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。居住權起源於羅馬法。從淵源看，居住權最早產生於羅馬婚姻家庭關係中，而且與財產繼承制度緊密相關，最初是作為生活保障的制度設計而存在的。民法典中的居住權是指有權按照合同約定並經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住的需要。
第三百六十六條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十八條規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條規定，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。
居住權vs租賃權
居住權不同於租賃關係產生的「居住權」，同樣是對於他人財產的使用，在租賃過程中產生的居住關係屬於債權，是一種契約關係。承租人可以基於房屋租賃合同取得的對他人房屋進行使用、收益的權利，但承租人的權利僅限於用益而無法直接支配。
居住權作為一種獨立的用益權制度，屬於物權，是一種他物權。由於居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人並無為之有積極作為的義務，故居住權屬於物權。同時，又由於居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬於他物權。
居住權的設立方式為登記主義，居住權可以通過書面合同設定，但以登記為權利設立的要件，也可以以遺囑設定。居住權的內容，只能作為居住之用，如果帶有其他目的，特別是商業目的，非居住權。居住權的客體可適於已經存在且適合居住的建築物比如房屋。居住權的範圍，不僅滿足個人需求，也包括與其同住的家庭成員、負有照顧義務的人或是允許共用之人。此外，寵物也包括在居住權的利用範圍之內。另外，居住權不可讓與他人而形成他人的單獨使用。
居住權設立初衷
事實上，居住權的出現，最初只是為了滿足一些特殊的弱勢人群的居住需要，比如父母、離婚後暫未找到居所的一方（通常是女方）、保姆。比如一對老夫妻中的男性去世後，由其子女繼承其房屋的所有權，但可以賦予老母親居住權，直到她去世，從而保障其「老有所居」。
武漢大學法學教授孟勤國就表示，居住權適用於一些特殊場景，比如一個老人被保姆照顧了幾十年，老人去世了，保姆怎麼辦？老人就可以去有關部門登記一個居住權，要求把房子讓保姆『占有』，一直到保姆去世。這樣，今後房子的所有權人也不能趕走保姆。正因為居住權只適用於特殊場景，所以必須經過登記。
但是，最重要的一個推動因素是中國在2014年開始「以房養老」的試點。儘管以房養老的模式涉及約30種，但人們經常所指的是住房反向抵押貸款。即擁有房屋完全產權的老年人一方面可以通過抵押房子的所有權獲得退休後的養老金，另一方面也可以繼續保持對房子的使用權利。而這種養老實踐，實現了房屋所有權與居住權的分離。
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