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中國經濟時報記者周雪松
前不久召開的中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議也強調，實施好「三大工程」建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題。眼下，住房保障工作仍然任重道遠，接受中國經濟時報記者採訪的專家建議，可以學習借鑑日本經驗，大力建設公職人員宿舍型保障房；同時還可以複製「1998年房改」經驗模式，這樣就可以快速地創造中國新一代中產階級。
中國人民銀行原研究員宋鴻鈞最近在日本考察發現，日本公務員宿舍的租金很便宜，這種宿舍屬於政府產權，租金僅約10000日元/月。宋鴻鈞近日在接受中國經濟時報記者採訪時表示，按照匯率粗略計算，10000日元可兌換人民幣470元左右，考慮到日本工資收入水平和中國的差距，10000日元/月左右的房租在中國相當於100元/月左右，租金非常便宜。
宋鴻鈞告訴記者，日本的公務員宿舍除了只是象徵性地收取租金，公務員可以長期居住，當然這種宿舍只有使用權，沒法繼承，不過如果家庭沒有經濟能力，孩子可以繼續住，但是孫子不可以住。這可能是制度設計上的一種考慮，防範公務員宿舍被長期非法占用。
宋鴻鈞表示，目前日本房地產在泡沫破滅後還在恢復當中，其住房保障模式特別是公務員宿舍這種制度設計很好，值得中國借鑑。
在宋鴻鈞看來，中國現在有大量的房子賣不出去，就像銀行有大量的資金不敢貸出去一樣，並不是沒有需求，而是供需矛盾沒有解決好，保障房的需求還是很大的，可以把賣不掉的房子轉為保障性住房，資源充分整合是政府的職責。
由於房地產市場低迷，近來土地市場也明顯降溫，對土地財政依賴較大的地方政府壓力較大。廈門大學教授趙燕菁最近在接受中國經濟時報記者採訪時表示，當前，商品房供地的收縮勢必導致固定資產投資下降、居民居住成本上升。如何補上這一缺口？在趙燕菁看來，應該由大規模的保障房建設來擔當。
趙燕菁對記者表示，保障房建設的規模要儘可能大、儘可能快。如果新建5000萬套保障房，一套50平方米，平均造價5000元/平方米（含基準地價），拉動固定資產投資就是12.5萬億元。由於有穩定的租金，這部分投資的質量要遠好於邊際收益遞減的「鐵公基」和「新基建」。
大規模的保障房建設不僅是投資，由此帶來的家電、家具和裝修的巨大消費，足以彌補商品房下降的需求缺口。通過保障房建設，可以直接拉動居民消費，為市場快速注入新的動能。
趙燕菁告訴記者，新加坡「少量高價商品房+大量低價組屋」的住房結構，證明「商品房」和「保障房」兩條腿交替並行，可實現「平穩健康可持續」的房地產市場發展。中國「1998年房改」是一次被嚴重低估的偉大創新。事實證明，中國的房改比新加坡效率更高，不僅直接打開了地方政府直接融資的大門，而且創造了中國第一代中產階級。
他說，可以考慮用「1998年房改」的辦法，將所有城市人口變為擁有商品住房資產的有產階級。通過限定資格（無房、有穩定就業）、限定價格（以成本為基準）、限定標準（每套面積）加上較長的解禁期，就能實現政策性住房與商品房市場的有效區隔。而穩定租金和到期可以進入商品房市場，使保障房自身就可以成為合格融資的抵押品，從而徹底解決保障房融資難題。房改後的保障房如同解禁的期權，會通過房價上升分享城市公共服務提升的溢價，有的家庭就可能以較快的速度致富。
「好的政策不是沒有瑕疵的政策，而是能夠平衡短期危機與長期利益的政策，是能夠識別出戰略優先的政策。」趙燕菁強調。
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