轉自米宅
作者米公子
我們看了太多對於廈門樓市解讀、分析、研判的文章，但說實話，99%的文章，都是錯的，錯的離譜。
錯的根源在於：用分析北上深、用分析武漢鄭州西安、用分析成都重慶的方法論、邏輯、套路來分析廈門，全部錯誤。
不好意思，廈門是一個獨特的存在。
廈門的邏輯與其它內陸或沿海城市的邏輯完全不同。
如同用歐美的邏輯來分析中國經濟，過往30年，全錯。樓市全錯，股市全錯。
廈門是什麼樣的存在？我先告訴你幾個事實，你先心裡有個底。
1、能出現20塊售價低於樓麵價而巨虧的城市，全國只有一個城市，是廈門。
2、廈門房產成交量中的70%以上是二手房，這一比例，和北上深齊名，遠超杭州南京成都等城市。
3、廈門房產成交量，50%以上的是外地人，不是本地人。
4、廈門島內新房價格50000-70000元/平左右目前，與北上深齊名。
5、廈門的地形結構，全國唯一，找不到第二個對標城市。
上圖，廈門翔安新區的融創東南府，樓麵價37000，去年31000帶裝修出貨，如今售價38000，同區域多個項目均是在虧錢出貨。
然後，心裡有數之後，我們繼續。
1
人口視角全錯。
我們知道，分析一個城市房價，人口是第一要素，人口少的城市千萬的不要，只有大城市才有房地產，只有大城市才有資格來稱房價。
但廈門有多少人？
2018年官方數據，廈門常住人口只有411萬。
這個數據，遠低於房價相當的北京上海深圳的2000萬常住人口。
房價又遠高於1000萬人口的鄭州、成都等城市。
這該如何理解？
所以，當今年我們看好珠海並推薦珠海時，大家的擔心全部集中在珠海只有189萬常住人口。
189萬人口如何支撐30000的房價？我非常理解。
但是，現在要想的是，411萬人口的廈門，是如何支撐了均價45000的基本面？
有人又說了，米宅不是說了珠海是全國人民的珠海嘛，廈門是全福建人的廈門啊，不能只看廈門人口的，好，福建全省只有3911萬常住人口，遠低於1億的廣東、山東、河南，8000萬的四川、江蘇，福建人口規模只與江西、山西、黑龍江差不多。
但為何，房價相差如此之大？作何解釋。
上圖，廈門島內湖裡區兩個新盤在售（建發璽樾和中駿天宸），這也是近5年新出來的唯一的兩個新項目，精裝修售價70000左右。
為何我們常用的人口視角用在廈門，全錯。
2
經濟視角全錯。
廈門經濟其實很一般，在福建人眼中就是典型產業空心化。
GDP數據遠低於泉州和福州，而GDP第一的泉州房價目前只有13000左右。
廈門GDP是泉州的56%，但廈門房價卻是泉州的3.5倍！
該如何解釋？
即使廈門是福建人的廈門，而且泉州離廈門的高鐵只有20多分鐘，難道就該有如此巨大差距嗎？
我還沒有計算有很多泉州公司的進出口放在了廈門，而這個經濟本質上還是泉州的經濟，我並未計算這個數據的出入。
我們以前說過，房價是這個城市經濟基本面的投射，但為什麼，放在廈門，全錯？
3
啥情況？
連最重要的人口視角、經濟視角全錯了。
但存在即合理啊，廈門最貴五緣灣的樓盤在去年廈門下跌行情中居然都不下跌，到底是什麼情況？到底是什麼邏輯？
1、理解廈門，要先理解第一個事實。
福建的家族文化、傳統文化、比拚鬥富文化放在全國都是第一的、唯一的，不理解這個，就不能深刻理解廈門。
如果不理解，請自行百度：福建嫁妝，福建春節豪車，福建百萬宴席。
2、然後，我們再來看第二個事實。
每一個福建人都有一個夢想：在廈門島內有套房。他們的第一夢想不是北京上海深圳，而是廈門島內。
廈門最好的資源都在島內，廈門最好的配套也都在島內，福建有錢人認為，只有島內才叫廈門。
3、然後，再來看第三個事實。
1、廈門新房、二手房180平米以上的不限購。
2、福建人只認廈門島，只有廈門島才叫廈門。
4、最後，來看第四個事實。
1、廈門房價不是廈門人決定的，是福建人決定的。
2、廈門房價不是福建常住人決定的，是全球福建人決定的。
3、廈門房價，與菲律賓、柬埔寨息息相關。
如果不能理解廈門房價與菲律賓的關係，請參考：深扒東南亞富豪榜，才搞明白廈門高房價的暗邏輯！
菲律賓富豪TOP10，福建人占據7席，其中5席是泉州晉江人。印尼富豪TOP10，華人占了7席，福建人至少又是6席。馬來西亞富豪TOP10，華人占據9席，福建人至少占到4席！
如何理解廈門房價與柬埔寨的關係，我只說一個事實吧。
2019年春節，一些年輕人從柬埔寨回來過年，湧入廈門島，現金購買豪宅，越貴越好，越大越好，數百套豪宅成交，直接提前拉響了今年廈門房價的小陽春。
這樣的行情，與經濟有毛關係？與人口有毛關係？與政策有毛關係？與周期有毛關係？
所以，我們的V們，開始解讀了。
1、去年廈門房價暴跌，我就說了今年要反彈。
2、廈門房價已經探底，行情已經說明了一切。
在我看來，都是瞎解讀，瞎扯淡。
4
總結一下
1、福建文化是全國特立獨行的一個文化空間，是之前貧困之下不得不出海，早已散落全球各地，又有強烈歸鄉、光宗耀祖的文化傳統。
2、福建民營經濟發達，但民間比拼、鬥富心理嚴重，比房比車比嫁妝比酒席，當然，廈門島上的房子，就成了標配。
3、只有廈門島才叫廈門，廈門島內一套房、鄉下村裡一幢樓，這是每一個福建人奮鬥的直接理想。
4、福建人面向大海，散落全球，霸居東南亞，馬尼拉、柬埔寨的博彩業，直接影響著廈門島上的房價。
5、廈門房價的背後，是樓市政策、福建傳統、福建文化、經濟、人口、東南亞經濟、東南亞經濟轉型、東南亞經濟風口等諸多因素影響。
這個分析維度太難了。
所以，對於外地人來說，基於投資的角度，完全無須考慮廈門，無須和福建人來這兒比拚鬥富，請忽視廈門的投資價值。
對於福建人或廈門人來說，廈門買房，只有兩句話：第一選擇還是廈門島內，有錢買貴的，沒錢買老破；第二選擇只有島外的集美，其它區域一律不用看。
包括馬鑾灣、包括環東、包括翔安，通通不用看，請完全忽視任何概念和規劃。
非常簡單，僅此而已。
而你，也完全不需再聽任何V對於廈門的解讀和意見。