來源：企業公告

之所以將擁有40億元價值地塊的公司股權以47.5萬元轉讓，是因為虹豐置業2023年10月31日帳面凈資產僅50萬元，以實際凈資產的95%作為最終股權轉讓價格，故為47.50萬元。

企查查數據顯示，蘇州竹輝的四名高管劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產旗下公司出任要職，這讓外界關於接盤方為中海的猜測基本坐實。

其中，蘇州竹輝法人、董事長劉慧明，同時還在中海地產旗下多家公司任董事長、董事等重要職務，其中在青島海慧方達房地產有限公司任董事、在中海海納（蘇州）房地產有限公司任董事長、在中海發展（上海）有限公司任董事長等等。

此外，蘇州竹輝的董事兼總經理楊智宇也在中海地產（蘇州）有限公司、中海海納（蘇州）房地產有限公司等中海地產公司任重要職務。

據債市觀察了解，東方雨虹競拍上述豐臺地塊時，同時參拍的企業還有華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恆、城建等七家企業。

上述地塊條件比較優渥，吸引了多家房企積極競拍，當時僅用了10分鐘、28輪競價，就觸達該地塊的地價上限，隨後轉入搖號環節。上述7家房企參與搖號，而東方雨虹最終幸運拿地。

顯而易見，「馬甲」拿地並不公平，但兩家公司是否在「賽前」就已經協商一致，很難界定。

值得注意的是，東方雨虹參與土地競拍的子公司北京虹曦置業有限公司，在2023年3月1日成立，經營許可範圍為「房地產開發經營」，該子公司拿地後成立的建設主體公司虹豐置業雖然認繳註冊資本42億元，但實際繳納註冊資本僅50萬元，所以在轉讓公司95%股權時，協議金額只需47.5萬元。

前後梳理來看，這一步步的設計，使得轉讓地塊的流程格外簡單。

所以，中海會支付40億土地款嗎？截至發稿時，中海方面尚未公開回復。

02

帳面資金縮水60%，

「防水一哥」股權激勵能變現嗎？

東方雨虹成立已近30年，在防水塗料行業中屬龍頭，業內稱「防水一哥」，曾創造過上市14年市值上漲近300倍、總市值上千億的佳績，因為參與了北京水立方、鳥巢、奧運村等重點工程項目積累品牌認知度。

如今，防水一哥冒著涉嫌「馬甲拿地」的風險去爭取客戶的長期合作，這究竟是為什麼？要知道，東方雨虹早在獲得上述地塊的時候就提到，「擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關係。」

看看東方雨虹目前的經營現狀或許能了解一二。

截至2023年三季度末，東方雨虹三大現金流均告負，其中經營性現金流負47億元，期末現金及現金等價物餘額僅32.72億元，相比2022年底縮水近65億元，大降66.41%。

來源：企業預警通數據

此外，東方雨虹應收帳款高達151億元，事實上，從2022年6月30日數據至今，東方雨虹每個季度的應收款都在100億以上。

高額的應收款也讓投資者擔心是否會有壞帳、計提減值風險，對此，東方雨虹董秘回復投資者稱，「公司應收款項綜合帳齡較短且產生壞帳損失的可能性較低」。

此外，東方雨虹貨幣資金僅41.63億元，2022年底時還有105.4億元，縮水超60%。而短期借款和一年內到期非流動負債卻有56.52億元。

2021年，東方雨虹為解決資金問題，推出員工持股計劃，共1411人參與，籌集自有資金13.8億，公司還加了1倍槓桿，通過海通證券融資27.6億購買了4947萬股份，成交價格為歷史高點之一2021年3月26日的收盤價 50元/股附近。這筆員工持股計劃，有約1/3的股份來自李衛國，其通過大宗交易以53.79元/股賣給員工1500萬股，價值超8億。

但當年的「股權激勵」如今卻面臨著虧損的風險。

此前公司實控人李衛國承諾，為參與本次員工持股計劃的員工資金提供兜底補足和年化利率低於8%時的對應補償。此次員工持股計劃的成本均價約55.78元/股，而公司目前股價較2021年6月初的高點已跌超60%。

近一個月以來，東方雨虹股價持續下跌，11月17日收盤價格僅22.5元，與今年高點相比跌幅近50%，今年以來市值蒸發超200億元。而相比兩年前的歷史性高點，市值從1600億跌到了578億，縮水了上千億元。

目前，員工持股計劃仍有2000多萬股在手，當時成交總金額為 27.59億。粗略估算，這部分員工持股計劃的股價跌幅達58.8%，微博上還建立了相關話題「東方雨虹1400多名員工浮虧超15億」。

來源：微博

03

「常德首富」李衛國財富縮水85億，

計劃發債融資20億

東方雨虹董事長李衛國出生於湖南常德桃源縣，大學畢業後被分配至長沙縣職業中專擔任教師，1992年調任至湖南省統計局，端上了「鐵飯碗」。

1995年，李衛國遞交辭呈投身商海。經過20多年的發展，東方雨虹在防水領域風生水起，在鳥巢、水立方、大興機場、港珠澳大橋、京張鐵路等國家重大基建項目背後，都有李衛國和東方雨虹的身影。

得益於大基建紅利，東方雨虹於2008年成功登陸資本市場，從此一路大舉擴張。自2008年上市以來，其營收和凈利均保持了連續14年增長。2008年-2021年，東方雨虹的總資產從6.6億元一路飆升至497.33億元。

尤其是2017年到2019年間，東方雨虹年營收增長均在30億以上，在2019年則突破40億元，確立了國內防水塗料龍頭地位。

2022年「胡潤百富榜」中，李衛國以255億元財富排名榜單第207位，成為防水行業首富。這是李衛國第13次登上「胡潤百富榜」，登榜年度為2009年-2011年和2013年-2022年。

不過，在2021年的榜單中，李衛國以340億元財富排在第175位。相比2021年，李衛國2022年的個人財富縮水85億元，排名下降32位。

去年，這位本已隱退幕後的東方雨虹創始人回歸，在2022年業績發布會上，李衛國提出了「2022年營收400億的企業目標」。面對投資者的提問，更是表示自己充滿信心。

不過，受房地產行業不景氣等因素影響，東方雨虹的業績也受到影響。2022年，東方雨虹營收和凈利遭遇了上市後首次下滑，凈利甚至近乎腰斬。全年實現總營收312.44億元，同比下滑2.26%；歸母凈利潤21.2億元，同比下滑49.57%。

來源：Wind

香頌資本執行董事沈萌沈萌認為，東方雨虹屬於房地產開發行業的配套下游產業，當房地產開發投資與銷售等數據出現大幅度下滑，必然會導致東方雨虹等下游產業的業績不佳。

隨著部分房企出現財務資金鍊問題，建材行業也面臨較大的壞帳風險。在下游需求銳減的同時，東方雨虹還面臨帳款難回的問題。最近3年，其應收帳款持續增長，2020年-2022年分別為61.01億元、87.64億元、108.79億元，同比增長分別為8.26%、43.64%、24.13%。

今年上半年，東方雨虹的應收帳款占營收比重約為81.18%，占流動資產比重約為44.82%，占總資產比重約為27.76%。

今年前三季度，東方雨虹業績略有好轉，實現營業收入約253.6億元，同比增長8.48%。歸母凈利潤約23.53億元，同比增長42.22%。但應收帳款仍然高企，前三季度應收帳款高達151億元。

建築材料行業往往對房企開發商依賴度較高，更容易出現應收帳款偏高等問題。

不過，半年報顯示，應收帳款的關聯方多為建材公司。東方雨虹也多次在互動平台披露，公司與恆大、融創、碧桂園無大額債權債務關係。

面對超百億應收帳款，東方雨虹選擇發行票據應對。今年6月，公司宣布擬發行2023年應收帳款資產支持票據，總發行規模不超過20億元。此外對應收帳款計提的壞帳準備比例不到10%，壞帳準備合計金額約為3.38億元。

在沈萌看來，房地產市場目前僅僅是在供給端出現政策調整，而需求端依然低迷，防水業務並沒有徹底走出需求低迷的局面，而大面積的房地產開發商陷入財務危機，對其現金流的安全性會進一步造成壓力。

「防水一哥」能憑藉40億土地資源換取多少業務呢？我們持續關注，歡迎評論區留言討論。