11月東北新增住宅投資額環降25.93%!商品房銷售面積與銷售額均降

2019-12-16   諸葛找房哈爾濱

2019已「餘額不足」,就在剛過去的上一周,中央經濟工作會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展,再次強調「房住不炒」。

從國統局發布的2019年1—11月份全國房地產開發投資和銷售情況統計數據中也可以看出,當前全國房地產市場運行平穩。

全國房地產開發投資增速回落態勢依舊

從數據中我們可以看出,今年1—4月全國房地產開發投資是正向增長的,但增長幅度有減弱趨勢,而自5月起,全國房地產開發投資增速已經連續4個月呈下降趨勢,降幅雖有縮小趨勢,但房企在融資難等壓力下,在投資方面謹小慎微。9月房地產開發投資增速與8月持平。10月房地產開發投資增速繼續回落。11月保持了繼續回落的態勢,回落0.1個百分點,目前為本年度的最低點。

2019年1—11月份,全國房地產開發投資121265億元,同比增長10.2%,增速比1—10月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資89232億元,增長14.4%,增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產投資總額的73.6%,與10月情況相同。

11月全國房地產開發投資增速繼續回落,這可能是由於11月以來,部分地區加強對房地產金融監管,房企融資更加困難。在資金壓力下,房企開工積極性大大減弱,開發投資增速重新回落。

11月份,房地產開發景氣指數為101.16,比10月份提高0.02點。11月房地產開發景氣指數增長較10月增幅收窄,進入年末淡季,受政策調控影響,11月指數增長幅度繼續收緊。

10月作為第四季度的開端,部分地區銀保監會持續加大對銀行業資金違規流入房地產行業的處罰力度,從源頭上控制地產行業資金,穩定房價,推動房地產市場平穩健康發展。

11月份已是第四季度中旬,央行發布《中國金融穩定報告(2019)》,繼續嚴格遵循「房子是用來住的,不是用來炒的」政策定位,完善「因城施策」差別化住房信貸政策,抑制投機性購房。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在創新經濟論壇上指出,炒高房子價的主要動力就是炒地皮,控房價決不允許炒地皮。任何房產商買土地,批租土地,必須自有資本,而不能後邊「背個銀行」。只要把土地地價控制了,房價不會上去的。

11月東北地區房地產開發投資增速回落0.7%

聚焦東北房地產開發投資情況,1—11月份,東北地區投資4939億元,增長8.9%,增速回落0.7個百分點。11月除東北地區外,東部地區增速比1—10月份回落0.1個百分點;中部地區回落0.3個百分點;西部地區增速回落0.4個百分點。

其中住宅投資達3424億元,同比去年增長13.9%,占房地產開發投資總額的69.32%,略高於全國平均值。

與上個月公布的2019年1—10月份全國房地產開發投資情況圖對比,11月份東北地區新增投資額為360億元,與10月份新增投資額486億元相比,環比下降25.93%(10月環比下降28.00%)住宅部分,11月新增住宅投資額為252億元,與10月新增住宅投資額為522億元相比,環比下跌34.20%(10月環比下跌26.63%)。總的來看,11月東北無論是房地產開發投資總額還是是住宅投資額都較10月有所減少,其中11月投資額跌幅較上月減少2.07%,投資額環比跌幅擴大7.57%。

從上述內容可以看出,10月東北樓市熱度消退,而到了11月,更是與東北的天氣一樣,降溫明顯,降幅擴大。

11月份東北地區銷售額增速與上月持平

國家統計局調查數據顯示,1—11月份,商品房銷售面積148905萬平方米,增速由今年10月以來首次由負轉正,較11月同比增長0.1%。1—10月份為上升0.1%。其中,住宅銷售面積增長1.6%,辦公樓銷售面積下降11.9%,商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元,增長7.3%,增速與上月持平。其中,住宅銷售額增長10.7%,辦公樓銷售額下降11.3%,商業營業用房銷售額下降13.5%。

從圖表中我們可以清楚地看到,2019年開年以來,全國商品房銷售面積增速一直處於負增長,經過5、6月份降幅連續擴大,自7月起,降幅開始縮小,9月收窄幅度較8月有所減少,到了10月,商品房銷售面積增速實現今年以來首次由負轉正,達到0.1%。11月繼續保持了增漲態勢增幅達到0.2%,為今年最高值。

回到東北地區,1—11月份,東北地區商品房銷售面積6832萬平方米,下降4.5%,降幅收窄0.5個百分點;銷售額5408億元,增長3.4%,增速加快0.1個百分點。

從環比數據中我們可以發現,10月份東北商品房銷售面積為766萬平,環比下跌10.20%,11月份銷售面積742萬平,環比下降12.18%。銷售額方面,東北地區10月份銷售額為584億元,月環降12.97%,11月份銷售額564億元,月環漲下降11.64%。

10月因「金九銀十」後勁不足,東北地區商品房銷售面積與銷售額均出現下降情況,而十一月新房樓市熱度下降,入市較少,樓市依舊保持橫盤狀態。

房地產開發企業到位資金增速與上月持平

 1—11月份,房地產開發企業到位資金160531億元,同比增長7.0%,增速與1—10月份持平。其中,國內貸款23013億元,增長5.5%;利用外資161億元,增長57.5%;自籌資金52511億元,增長3.7%;定金及預收款54482億元,增長10.0%;個人按揭貸款24395億元,增長13.9%。

從全國房地產開發企業本年到位資金增速曲線圖中可以看出,自今年4月起全國房地產開發企業本年到位資金增速開始下降,4—7月降幅雖有所減小,但是到8月降幅又重新擴大。這與8月中央又出台多項政策限制房企融資有關。而9月不少地方政策放鬆,也使得房企開發資金到位速度出現短暫的加快,十月又重新恢復此前增速回落的情況。十一月樓市整體態勢保持平穩,各地政策實施有條不紊,本月繼續持平。

諸葛找房數據研究中心分析認為,臨近年底市場預期偏冷,逐步進入施工淡季,以及開發企業融資環境趨緊,房屋新開工面積增速進一步縮小;三季度以來東部地區一些城市因城施策對調控政策初見成效,以價換量策略進一步提振了市場信心,房企融資環境依舊趨緊。

在剛過去的中央經濟工作會議中,除對2020年樓市定調外,也釋放出了樓市信號,透露出有些城市可以適當的鬆綁,以維持市場穩定。黑龍江出台政策限制開發商拿地,部分一線城市施以人才新政等放鬆樓市,解除限購等。但就目前情況看,臨近年底各大房企抓緊資金回籠是關鍵,而購房者多數不願選在本季度購房,預計12月與本月態勢變化不大。