今年的溫州土拍，國資背景的城投企業成了絕對的主力。
回顧第一輪土拍，小編髮現：截至目前，今年市區成交10宗商住地塊，城投參與拿地就有8宗，占比高達約80%。
很快第二輪供地就要來了，鹿城、龍灣已經陸續上架七都、瑤溪和蒲州地塊，但從全國其他城市看，房企依舊偃旗息鼓、缺少拿地動力。
如果溫州第二輪土拍，城投依舊打主力，拿下大量地塊，該怎麼辦？
圖片截於浙報傳媒研究院
城投的資金實力當然不用懷疑，但房子畢竟是商品，要造得好才有人買，要賣得出去才能支撐城投繼續拿地。
在溫州，綠城、萬科、龍湖等實力開發商不在少數，許多住宅產品是經過十幾二十年疊代升級來的，讓缺少開發經驗的城投直接下場，就像讓一個初中生和成年人搏鬥。
小編認為，為確保項目的市場銷售，城投企業找房企合作操盤、代建似乎是當前的最佳選項。
這種情況還不僅限於溫州市區，去年下半年開始，房企拍地意願低迷，大量城投公司入場托底。
根據中指研究院的數據，2021年第三輪土拍中，深圳、無錫、廣州、南京、蘇州的當地城投公司就早已成為主要力量，參與率基本超過70%。
圖源於網絡
不出意外的話，隨著這批土地大規模入市，全國各大城市都要唱響「城投+房企」的雙簧戲。
實際上，去年開始，樓市的氣氛就多了幾分「微妙」，越來越多的房企不再活躍於土拍的「精彩廝殺」，反而大力拓展代建代管業務。
在資本市場，代建也因為「輕資產，低槓桿，高利潤率」等特性，成為了大家的關注點。
以房企的角度來看，由於受困於現金流危機，房企普遍收縮投資、減少拿地，養著一大幫精英卻用武之地，那還不如給人去做代建、操盤，「替人打工」。
無論如何，有筆足以覆蓋人力成本的收入，總比「躺平擺爛」強。
如今，城投公司接過拿地重任、有錢出錢，房企當然也樂得順水推舟、有力出力，可謂兩全其美。
要知道，在房地產市場監管越來越嚴格的情況下，房企利潤下滑很嚴重。這種時候，以前被視作「硬骨頭」不願啃的代建，已經在利潤上顯出優勢來了。
參考綠城，代建業務綜合毛利率高達約46.4%，而部分頭部房企毛利率早已低於20%。
從利潤的角度看，部分房企已經有足夠的動力發展代建；從轉行的難易度看，搞代建也遠比搞商業開發甚至是造車，要簡單太多。
也難怪很多業內人士自嘲，「民營房企的盡頭是代建」。
數據顯示，截至2021年底，開啟代建「副本」的房企一共有36家，預計未來會有更多的房企會來到代建的行列中。
同樣是「打工人」的綠城，就是開發管理和品牌雙輸出，在杭州大本營開始做代建，現在已經成為了國內第一的代建企業。在溫州，綠城也聯合本地企業做了不少代建項目，如翠湖裡、江心明月等。
至於企業為政府代建，那成功案例就更多了，比如華潤置業在橫瀆做了「最美安置房」的代建工程，備受大家的關注與認可。
華潤代建橫瀆安置房項目 圖源於網絡
總的來說，「造房子、賣房子」始終是房企的拿手絕活，卻又是城投公司的短板所在，房企以代建、操盤等形式和城投公司合作，大機率會成為溫州樓市接下來的主旋律。