原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇
出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
把新一輪房改的機會給到低收入家庭、新市民家庭和年輕人新家庭，不僅可以幫助他們實現住房夢，而且按照當年房改方案的做法，幾年後產權型保障房可以和商品房並軌，就能夠讓低收入群體再享受一次房改紅利，走上共同富裕的道路。」————孟曉蘇
他是中國改革開放的親歷者，是中國住房制度改革的奠基人，以及若干金融創新產品的提倡者，亦是享受國務院特殊津貼專家。在工廠工作10年後成功考取北京大學，於1983年起任國家領導人萬里同志秘書和辦公室負責人。
從學者、政府官員到企業家等多重角色的轉化中，孟曉蘇一直是保障房建設的呼籲者。25年前，孟曉蘇曾參與房改方案的起草，當時便提議建立「住房雙軌制」，即市場供應商品房、政府提供廉租房。
彼時，中國受到東南亞金融危機影響，中央政府決心培育新的經濟增長點，房地產進入了決策層視野，商品房「市場化」走上改革舞台，進而催生了全民買房的造富時代。如今關於「完善雙軌制」的熱議，讓住房制度走到新的十字路口。
孟曉蘇坦言，看到自己呼籲20多年保障房建設逐漸被中央和全社會接受，對未來住房制度回歸正軌充滿希望。與此同時，他又擔心政策不能落實，心情並不輕鬆。
值此「新房改」熱議之時，搜狐財經與原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇進行了一場兩個多小時的對話，這位精神矍鑠的70多歲長者，層層剖析當前樓市「病根」，詳解其「新一輪房改」提議，鞭辟入裡，言辭犀利。
此為專訪系列的第一篇：第二篇為《對話孟曉蘇：加大保障房建設、取消限購同時發力，樓市起來股市恢復就有希望了》
以下為對話精選：
25載推進路：當年房改方案中規定，我國住房供給制度實現「雙軌制」
搜狐財經：您曾參與1998年房改方案的起草，當時關於保障房的建議是如何描述的？
孟曉蘇：25年前我們在房改方案中寫有一節關於保障房建設的建議，擬定大城市應該規模化建設保障房。在住房制度改革之前，我們國家實行的是福利住房制度，但是隨著人口增多，福利房建設遲緩，人均居住面積反而下降很多。房改的基本思路，就是要把市場經濟引到住房建設和住房分配領域當中。
此外，房改並不是只提商品化，而是在推動住房商品化改革的過程中，要提供兩方面重要的住房保障措施：第一，把原有的福利公房賣給老職工，以成本價加上工齡折扣，給予老職工一次購房福利。這種做法使他們從公房租戶變成房屋產權擁有者。
第二，房改方案中明確提出要在70多個大中城市建設保障房，包括廉租房，要由社區與地方政府審核確定保障房供應對象。房改方案可概括為「市場供應商品房，政府提供廉租房「。
搜狐財經：為什麼當時的保障房計劃沒有執行下去？
孟曉蘇：房改之後，房地產發展帶動了我國經濟，居民踴躍買房，原來的租住公房變成由職工購買的產權房。那時都是為房地產業的發展而歡呼，不像現在談發展房地產就挨罵。
但是又走到另一個極端。主管部門認為靠房地產發展與市場化就能夠解決所有問題。於是只重視商品房而忽視保障房，把房改方案中明確提出的「住房雙軌制」給忽視了。管理層認為，不需要政府做什麼，只需要督促開發商把商品房切小、把商品房價格降下來，就能解決普通居民的居住保障問題。
我調侃他們是「4斤的龍蝦吃不起，一斤的龍蝦你還吃不起」？「吃不起鮑魚，還不能把鮑魚給切小嗎」？他們不知道低收入群體要吃的不是「龍蝦」或「鮑魚「，而是要吃「豬肉燉白菜」，「大蔥炒雞蛋」，他們需要的是保障房。
搜狐財經：保障房已經推行很多年，現在是被推向了新的高度。您覺得此前在推動保障房建設中遇到了哪些問題？
孟曉蘇：保障房建設的最大成果是2008年啟動的「3600萬套」保障性安居工程，當時上級政府布置任務給下級政府，作為硬性任務下達到各地，解決了多年保障房缺失的問題，成效顯著。但是後來發現，有些房子建出來變成了無效供給。
有些城市把保障房建在遠郊區，有的省則把保障房建在小縣城，套數指標雖然完成了，卻形成了一些無效供給。這說明光布置任務不檢查落實是不行的，僅靠號召地方政府幹、沒有央企去引領建設是不行的。
過去在國家靠中房集團公司等央企引領全國住房建設的時期，每年都把住房建設指標分配到230多個城市，同時將資金帶往各地，請地方政府拿出好地來建設住房，地塊不好的就暫不給投資。那時發揮出央企的引領作用，提供出的都是很為適用的房屋。
房地產發展的「病根」：忽視「住房雙軌制」，多年來保障房供給嚴重不足
搜狐財經：這輪被定義為「新一輪房改」恰當嗎？
孟曉蘇：媒體把中央關於加強保障房建設、讓商品房回歸市場本位的要求概括為「新房改」，我看很貼切。
面對商品房市場兩年深跌，不少專家認為靠「小打小鬧」政策不管用，需要出台有力度的系統性的大政策。今年4月份和7月份兩次中央政治局會議，不僅講明要「適時調整優化房地產政策」，而且都明確要求「規劃建設保障性住房」、「加大保障性住房的建設和供給」。
我國房地產市場出現的許多問題，包括房地產調控政策走了很大彎路，究其根本原因，就是因為沒有落實「住房雙軌制「，多年保障房提供嚴重不足。面對商品房價格上漲讓低收入家庭難以承受，便只想到用打壓商品房價格來解決問題，出台一系列抑制房地產市場化的政策措施。忽視「住房雙軌制」是調控走彎路的「病根」。特別是在前年與去年，在「灰犀牛」說法影響下，各個部門都來爭相打壓房地產，形成「政策合成謬誤」，把房地產業打了個半死。
搜狐財經：您覺得房地產的新模式應該是怎樣的？
孟曉蘇：從中央文件中可以明確看到，房地產新模式的核心就是「住房雙軌制」和「租售並舉」。有些人把它解讀為「取消公攤」、「取消預售」，還有將「低碳」當成房地產發展新模式，都不是主流認知，不是核心內容。
我國房地產市場前年銷售額是18.2萬億，去年暴跌到13.3萬億。今年從前9個月的數據看，還繼續往下跌。今年的銷售額應比去年丟掉的5萬億還要多，這對國民經濟健康發展的損害很大。
作為單一產業的市場規模，我國房地產業已高居全國各個產業之首。房地產市場低迷影響到相關產業，影響到國民經濟發展，影響到了中央和地方財政稅收，又讓依託於土地擔保和質押的地方債陷於風險之中。
在這種情況下，中央重新明確房地產定位，並要求向新的發展模式過渡。同時把保障房建設再次提出來，這些政策方向都找得很準。落實房地產新模式就需要成規模地建設保障房。
搜狐財經：因為此前的政策過猛，而導致目前的房地產問題？
孟曉蘇：政策本身的偏差沒那麼大。國務院早在2017年就提出「兩個為主」，要求構建「以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障」的住房供應體系。2018年中央經濟工作會議又提出「要完善住房市場體系和住房保障體系」。中央和國務院的要求一直都是很清楚的。但是執行層面卻與中央精神相左，甚至背道而馳。
特別是從2011年以來，用「限購、限貸」方式進行地產調控，試圖採取限制市場需求的做法，暫時性解決房價上漲過快的問題，結果卻是越壓房價越漲。
事實證明，房地產業是拉動我國經濟發展的老黃牛，而不是影響經濟發展的「灰犀牛」。正是有人祭出打壓房地產的一系列政策，才影響到中國經濟發展，這才是中國經濟的「灰犀牛」。
搜狐財經：有人說，我們現在是擯棄了香港模式，學習新加坡模式。對此，您怎麼看？
孟曉蘇：中國走住房市場化道路確實是跟已開發國家與地區學的，包括對英國、德國、法國、新加坡、韓國和香港地區的政策經驗，我們本來都把握得恰到好處。
香港模式主要是「居者有其屋」計劃，規定香港50%家庭可以享受保障房。香港模式還有一個優點，就是保障房與商品房可以並軌，幾年後補交一些費用，就可以把保障房納入商品房市場流通，這是香港模式的好處。香港模式的問題在於把房屋設計得過度狹小，產權型的「居屋」建築面積僅40-60平方米，租住房「公屋」使用面積平均僅15平方米。
新加坡模式也值得我們學習，它大規模為居民提供保障房，讓「組屋」保障到80%以上的居民家庭，而且房屋面積適用，從一臥房到五臥房都有。新加坡規定「組屋」不能與商品房並軌，是因為它國家小、土地資源緊缺。假如他們讓保障房能並軌到商品房，多年以後新加坡就沒有保障房了。所以它規定不能並軌，其保障房價格大約是商品房價格的1/3左右。
我國有我國的國情。我們要學習這些國家與地區經驗中有用的部分。包括要學習香港保障房規模比例，能讓50%左右的大城鎮家庭享受保障房優惠，我國中小城市地價不高的，保障房覆蓋範圍就沒有那麼大。但是同時要吸取香港把城市規模搞得過於狹小的教訓。我國還要學習新加坡保障房經驗，但不需要像新加坡那樣把保障房比例搞得太高，更不需要規定商品房和保障房永不並軌。正因為我國當年的房改房後來被允許進入商品房市場，隨著經濟發展與貨幣運行，讓房改老職工們憑著房子成為百萬富翁甚至身家千萬，走上了共同富裕的道路。這就是你們所說的「造富」吧？這是我國房改方案設計所帶來的可喜成果。
國企央企要全面退出競爭性房地產領域，回歸保障房建設
搜狐財經：曾經，您掌舵的中房集團也推行過保障房。就價格而言，保障房本身就是保本微利，如何處理企業盈利和普惠大眾的平衡？
孟曉蘇：國家設立房地產國有企業不是為了盈利，而是為了實施公共服務職能。國務院明令國有房地產企業要退出競爭性房地產領域，結果落實不了。國務院的要求提了幾年沒有人聽，反而都跑到上海去高價搶地。這不是背道而馳了嗎？
其實保障房建設本身規模很大，適合央企去做。特別是如果中央財政願意大筆出資，哪家央企不願意去承接這麼好的建設任務？保障房雖說開發企業不能賺錢，但是不會虧本，而且市場銷售可靠，投資風險很小。
保障房建設能有效拉動相關產業發展，不是只有開發商品房才能拉動相關產業與企業。保障房不能偷工減料，建築品質和建築質量一點也不能減，更要注重質量。保障房的建設過程、材料生產過程都有不少收益，對鋼鐵、建材、建築行業、家居、家電等行業來說，業務量與收益率一點也不少。
搜狐財經：有專家稱，未來民營企業可能會極度萎縮。您怎麼看待未來這種房企的競爭格局？
孟曉蘇：這是錯的。不論中央再怎麼講「兩個毫不動搖」，要求國企央企退出競爭房地產領域，總會看到一些人堅持認為商品房就應該是國企做，堅持認為民營企業要退出房地產領域，甚至也要從其它領域退出。這是和中央唱反調。有人還鼓動政策從根本上轉變，鼓吹「國進民退」，方向都是錯誤的。
正確的方向就是市場歸市場，保障歸保障，國企央企房地產企業要全面退出競爭性房地產領域，回歸保障房建設。
當然，國企央企要退出也得慢慢退出，但是退出的大方向必須明確。有些國企央企已經改造成為股份制上市公司，有的改制好幾輪了，股權已經在資本市場上充分流通了，還自稱是國企？這樣也不對，它們已經是混合所有制的市場化企業。
保租房REITs迎發展東風，保障房並軌或讓新市民享受新輪福利
搜狐財經：建保障房的核心問題是資金。您之前也提到，可以發行10年國債。租賃房可以發行REITs持有，可以償還國債利息與本金。您如何看待REITs在其中的作用？
孟曉蘇：現在已經有四支REITs進入到保租房領域了，未來還要進入其他租賃房領域。其中有些租賃房並不在政府和平台公司手裡，而是由民間資本持有運營的長租公寓。我國REITs將能成為租賃房主要持有機構。但是即使REITs在中國有再大的發展，也不可能持有全部保障性租賃房。
我認為一部分保障性租賃房，還是要在租戶本身具有能力的時候，允許他們購買房屋產權。購買價格也應當是按照保障房的優惠價格，而且已經交的租金可以沖抵房價，就相當於當年老職工購買公房所享受的「工齡補貼」。也就是說，讓現在租住公租房的「一低兩新家庭」，未來可以用房改價買到租住房屋。這種房屋未來再適當補交一些必要費用，就可以進入到商品房市場。這樣就可以讓他們和當年享受房改福利的老職工們一樣，享受新一輪房改的福利，走上共同富裕的道路。
搜狐財經：您如何看待新輪超大、特大城市城中村改造？
孟曉蘇：我們經歷過好幾輪城中村改造。城中村改造必須要以改革的精神、用改革的方式來進行。
現在的城中村改造不一定能走出原來「征地拆遷」的老模式。如果要走出老模式，那就要充分尊重農民群眾的集體土地所有權，保住農民利益的「底線」。這就需要按照十八屆三中全會提出的要求，讓農村集體建設用地可以和城市土地一樣「同等入市、同權同價」。如果這樣做了，城中村改造就能夠取得真正的成功。否則就會走走停停，不會取得多大成效。
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