又一家出險房企迎來破曉時分。
1月12日晚間，龍光集團（3380.HK）發布公告披露境外債務重組重大進展，其已與若干現有美元優先票據持有人組成的債權人小組及其顧問就有關票據重組的條款達成一致，並於2024年1月12日簽署附有條款的債權人支持協議。這意味著龍光推動境外債務管理取得重大關鍵性進展。
2023年三季度以來，出險房企的債務重組工作進展有所加快，特別是境外債重組，多家房企陸續披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權人支持。據不完全統計，富力地產、融創中國、中國奧園等房企基本完成境內外債券重組或展期。
在化債道路上邁出關鍵一步的龍光，有望迎來曙光。如若最終能夠成功實現境外債務重組，龍光不僅能夠回歸經營正軌，也將為行業注入信心，推動行業風險出清。
誠意化解債務風險
和大多數出險房企的境外債務重組方向一致，龍光的方案同樣以削債和展期為主要。龍光尋求通過對資產負債表進行去槓桿化以解決境外債務問題，削債目標約為26億美元至30億美元。
為推動這一目標的達成，龍光的重組方案頗具誠意，這也是其獲得債權人小組支持的重要原因。
「在當前行業承壓的情況下，龍光給出的重組方案提供了多種選項，公平公正地對待每一位債權人，債券回收率在一個較高水平，方案整體有較強的落地性，體現了公司期望穩妥化解債務風險的意願和誠意。」有分析師表示。
龍光的境外債務重組方案覆蓋79.95億美元的離岸債務，包括截至2023年6月30日的本金金額約66.49億美元（不包括應計利息）的境外債務、控股股東提供的總額約為13.46億美元的貸款。
為減輕債務負擔，修復資本結構，促使生產經營進入良性循環，釋放資產潛在價值及確保未來的長期業務發展，龍光根據債權人的偏好與需求，制定了一份切實可行的境外債務重組方案，給出4個靈活搭配的重組選項。
根據公告，龍光為債權人提供了現金、強制可轉債、票據等組合選擇。
方案一，現金支付——每100美元的現有票據本金額將兌換15美元現金，將予兌換的現金不超過1.90億美元。
方案二，優先票據及強制可轉債——債權人可就每100美元的現有票據本金額兌換60美元的強制可轉債及40美元的優先票據。強制可轉債期限1年，轉股價為9港元/股；優先票據期限6年，自第三年開始償還本金，首兩年利率為1.25%，第三至第六年利率為3.75%。
方案三，強制可轉債——每100美元的現有票據本金額轉換為強制可轉債，期限1年，以轉股價4.25港元/股轉為股份。
方案四，普通票據及強制可轉債——每100美元的現有票據本金額轉換為100美元的長期票據，期限9年，第一年至第四年利率3.75%，第五年至第九年利率4%，以實物、現金付息。
龍光的重組方案提出削減本金和債轉股，能夠顯著縮減債務規模，債轉股亦同步增加凈資產，有利於修復資產負債表，為公司經營基本面好轉創造條件。
有分析師分析認為， 「未來隨著行業的逐漸修復，房地產行業的股價預計整體會有所回升，龍光債轉股後，相信也會出現適合投資人的變現時機。最差的一年都熬過去了，未來仍是有希望的。」
值得一提的是，龍光控股股東為推動境外債務重組作出重要努力。
根據龍光公告，其控股股東已累計提供股東無息借款13.46億美元，且按照與普通債權人一致的條件參與債務重組，2億美元轉換為選項二的強制可轉債及優先票據，2億美元轉換為選項三點強制可轉債，其餘借款換取第九年和第十年到期的長期票據，年利率2%，均將以實物支付。控股股東與公司堅定站在一起，極大地增強了龍光對於有效化債及長期經營的說服力。
分析師認為，對於出險房企來說，一個有誠意的債務重組方案，才能最大程度保障投資人的權益，「我們認為龍光的重組方案和經營中的努力可以讓債權人在投贊成票時多一份安心與期待。」
龍光方面表示，公司將與境外重組的其他債權人就條款進行接洽，並尋求他們對境外重組條款的支持。
保交樓與穩經營
在推動境外債務重組的同時，龍光全力以赴做好「穩經營、保交樓」工作，通過加大項目銷售、加快資金回籠、縮減運營及行政開支等多種方式，全力抓好開源節流工作，過「緊日子、難日子」，優先為項目建設及交付提供保障，以保護所有持份者的利益。
龍光集團總裁室領導牽頭，成立保交付專項工作組，制定保交付專項工作方案，不斷強化體系支撐，系統部署交付攻堅任務。同時，多次組織召開交付專題會議，加強定期溝通，積極對接各級政府及供應商，加強供應鏈資源協調，最大力度提高交付效率。
2023年，龍光合計完成項目交付99個批次、超5.3萬套，這都將有力促進龍光經營基本面的改善。
南寧龍光·玖悅府交付實景
在政策環境持續寬鬆、市場預期不斷改善的背景下，房地產行業的積極信號越發密集。克而瑞認為，房地產市場仍是機會與挑戰並存，目前挑戰是擺在房企面前的第一問題，只有熬過去才能「柳暗花明」。
「柳暗花明」到來之前，龍光正在為破曉時刻蓄力。
截至2023年6月30日，龍光土地儲備規模約2707萬平方米。龍光在35個城市，擁有188個物業開發項目，超過85%的貨值占比集中在一、二線城市，特別是粵港澳大灣區、長三角核心城市。截至2022年12月31日，龍光持有25個項目、51個投資物業，主要包括購物中心、寫字樓、酒店等，能夠創造穩定的租金收入。
優質的土儲結構為龍光的現金回籠提供了有力支撐，增強了債權人對公司恢復正常經營的信心。可預見的是龍光經營回歸正軌後，未來的銷售增長具備較大的想像空間。基於對大灣區、長三角房地產市場的市場研究、基準分析和歷史表現，在境外債務重組期間，龍光及其聯營公司開發的房地產開發項目、城市更新項目的銷售金額預計在650億美元至750億美元之間。
業內認為，目前房地產行業逐步企穩，龍光與債權人小組達成協議，標誌著龍光境外債重組迎來曙光，是具有重要意義的里程碑事件，有助於加快完成公司境外債整體管理，有序化解債務壓力，實現更穩定的資本結構，為公司穩經營、促銷售、保交付提供有力支持，加快回歸健康發展軌道，推動企業未來可持續發展。