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作為2022年最後一輪、同時也是2023年的首次土拍,杭州表現出的熱度回升、民企復甦,對於市場可謂是一劑強心針。
文 / 謝楊春、吳嘉茗
杭州於2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地,與同日鄭州2023年首輪城投托底、一宗流拍的「低溫」相比,在僅有5宗精品地塊供應的情況下,本輪杭州集中供地熱度頗高。5宗地塊全部成交,總價89.6億元,整體溢價率達到10.9%,刷新杭州2022年集中供地溢價率最高值,且有3宗地塊觸頂搖號。與此同時,民企重返土拍,成為本輪的投資主力,對於行業整體而言也釋放出積極信號,接下來其餘城市首輪集中供地在優質地塊頻出之下,土地市場或迎來一波「小陽春」。
01 第五批供地規模雖小但質量高
2022年集中供地成交額超2000億
作為2022年最後一批「上架」的地塊,杭州去年12月份發布的第五批集中供地僅有5宗地,總建面59.6萬平方米,與第四批的供應體量相近,但與前三批相比供應量大幅下降。如果說前三批是供地「正餐」,第四、五批則是集中供地的「加餐」,但就地塊質量而言,第四、五批供應雖然量小、質量卻頗高。
第五批供應的5宗地塊中,3宗位於上城區,2宗位於臨平區。其中3宗上城區地塊中,丁橋1宗、艮北2宗。丁橋地塊臨近地鐵3號線,靠近同協路、桃花湖公園站,周邊已有龍湖丁橋天街、西子丁蘭廣場等;艮北的2宗地塊僅相隔一條馬路,靠近1號線七堡站,周邊公共運輸、商業、醫療、公園等設施配套齊全,艮北也是主城區近幾年的熱門板塊,項目去化難度較低。
臨平區雖非杭州主城區,但本次地塊拿出的2宗地塊質量都不錯。一宗位於崇賢新城核心區,且體量高達33萬平方米,是一宗大型商住地塊,預計將打造核心區域的大型商業體;另一宗地塊則位於臨平經開區,周邊有地鐵9號線五洲路站,商業、教育資源完善,且周邊已經有較多品牌開發商入住,片區內已形成較好的居住氛圍。
除了高質量供應以外,本輪延續了之前的土拍規則,設定土地上限價格(溢價率不高於12%),當土地競價達到上限價格時,通過公開搖號的方式確定競得人,且規定的配建要求較低,除了崇賢核心商住地塊以外,其他地塊的配套僅有養老用房、嬰幼兒用房等基本要求。
整體而言,2022年杭州五輪集中供地共計成交2003.5億元,較2021年集中供地減少9%,總成交金額僅次於上海。
02 3宗地塊搖號、溢價率五輪新高
優質地塊帶動土地市場熱度攀升
在優質供應的帶動下,本輪杭州土拍迎來新年「小陽春」,土拍熱度明顯提高:5宗地塊中有3宗經過20多輪近30輪競拍,達到最高限價,進入線下搖號環節;還有1宗地經過11輪競價後成交,溢價率達到9.5%;底價成交地塊僅有1宗。
縱向對比杭州2022年的五次集中供地,觸頂成交的比例維持在40%左右,但第五輪則大幅提升到60%。此前,底價成交一直是市場的主流,占比持續在五成及以上,而本輪杭州首次實現了觸頂成交比例高於底價成交比例。
結合近期不斷放鬆的地產政策來看,隨著銷售端的預期向好,預計2023年各城市首輪集中供地在優質地塊的推動下,土拍熱度或將顯著回升,形成銷售帶動投資回暖的良性循環。
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03 民企積極拿地提振市場信心
近一年新城首次在集中供地補貨
聚焦到拿地企業,本輪土拍釋放出的積極信號是民企投資出現復甦跡象,5宗地塊中有3宗被民企斬獲,拿地企業包括中天美好、興耀房地產和新城控股。
值得一提的是,新城控股2022年全年並未在集中供地中現身,而此次一舉搖中臨平區崇賢核心區地塊,總價24.6億元,商業部分預計將會打造吾悅廣場。
換而言之,在經過一年的深度調整後,以新城為代表的部分受到「三支箭」金融利好影響的房企,正逐步走出現金流危機,未來或將有更多此類房企走進土拍市場,帶動市場熱度回升。尤其是部分去年在集中供地沒有或少量拿地的民企,出於補倉需求會積極參與到競拍中。
04 總結
綜合而言,作為2022年最後一輪、同時也是2023年的首次土拍,杭州表現出的熱度回升、民企復甦,對於市場可謂是一劑強心針。金融支持導致民企生機恢復,優質地塊供應刺激企業積極投資,雙管齊下之下,土地市場或迎來一波「小陽春」。從已公布供地計劃的部分城市來看,各城市均「誠意滿滿」,如蘇州首輪核心/重點板塊地塊占比 73%,長沙首批多宗地塊均位於稀缺位置,市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區均有優質地塊出讓。
我們認為,2023年首輪集中供地的表現決定了土地市場能否止跌回穩,為了進一步提振市場信心和提高預期,土拍政策仍會保持寬鬆,對於部分企業而言,首輪性價比高的優質地塊也是補充貨值的首選。
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文章來源:中房網