提起南京江北的樓市，不少人總感覺是一片火熱！但不管核心區多火爆，江北很多房子確實賣不動了！
今天我就發現一家江北樓盤，從開盤一直賣到快交付，近3年時間，加推的一批房源還沒賣完，期房直接熬成了現房！這家樓盤就是位於江北雨山路板塊的北江錦城。
我實探後發現，雖然北江錦城不屬於江北核心區，但臨近地鐵10號線，生活配套也相對齊全，還聘用了銀城物業管理。
但無語的是，項目周邊樓盤已經賣到近3萬/㎡，而北江錦城均價僅為2.3萬/㎡，比周邊樓盤低了近7000元/㎡！前段時間項目還在打折促銷，但房子就是賣不動！
根據項目中介透露，目前大戶型房源還在打折促銷，最低均價只有2.1萬/㎡左右，眼看月底即將交付，卻還沒賣完...
01
江北老盤北江錦城開盤近3年沒賣完！期房直接熬成現房！
北江錦城位於江北雨山路板塊，距離地鐵10號線雨山路站大約2公里，臨近雨山路、滬陝高速等幹道，整體交通較為便捷。
作為雨山路板塊老盤，北江錦城2009年首開，小區項目包含別墅、洋房、高層產品，共計2000多戶，屬於板塊內的體量大盤。
北江錦城（群盛北江豪庭）樓棟分布圖
我在南京網上房地產發現，北江錦城分別於2016年、2017年加推了36、38號樓，共計198套房源，但根據銷售公示顯示，目前2棟樓都沒有賣完。
雖然雨山路板塊比不上核心區的發展潛力，但從價格上看，北江錦城均價才2.3萬/㎡，而周邊的招商雍寧府、中海原山等樓盤均價已經近3萬/㎡！
北江錦城低於周邊樓盤約7000元/㎡！價格優勢也很大，但為什麼一直賣不動呢？
圖源：鏈家
02
中介坦言戶型是硬傷！打折、促銷、狂降40萬也賣不動！
我今天就來到了北江錦城實探。不過讓我意外的是，北江錦城雖然是個體量很大的老盤，但是小區整體環境還不錯，道路整潔，綠化也還不錯。
我隨後來到項目售樓處，找到一位置業顧問了解情況。
置業小哥告訴我，目前北江錦城確實還有房源在售，主要是36、38號樓的收官房源，戶型分別為101、120、125㎡。
他也很坦誠的告訴我，最後一批房源之所以買的不太好，戶型老舊是一個硬傷！
比如：101㎡的戶型是奇葩的手槍戶型，客廳沒有朝南的陽台，而且只做到了2房1衛，這樣的空間利用率很低，設計顯然不合理。
畢竟現在很多90㎡以上的房源，都已經做到了3房。
120㎡更是讓人無語，為3房2廳設計，廚房通向北向陽台，只有1個不方正的梯形衛生間，120㎡只有1個衛生間...
到了125㎡的戶型，才勉強做到了3房2廳2衛，但是主臥被設計的比客廳還大、客廳的陽台成了一個「小飄窗」、衛生間正對入戶大門...這樣的奇葩戶型，簡直讓我無力吐槽！
戶型確實沒法看，不過置業顧問也告訴我，最後一批房源之前還在打折促銷，特價房狂降40萬！而且只要想買的話，現在還是有優惠的！
北江錦城前期促銷海報
在我的詢問之下，置業小哥先是告訴我均價可以到2.2萬/㎡，如果當天認購還有優惠，120㎡的房源，總價可以降到260萬左右，均價約2.17萬/㎡！
雖然這個價格看起來確實不高，但是面對這樣奇葩的「神戶型」，加上非熱門板塊的弊端，北江錦城的房源確實很難讓買房人接受。
03
戶型、地段、配套一般！江北大盤去化難原因曝光！
從項目售樓處出來後，我又諮詢了周邊的一些房產中介公司。
中介告訴我，目前北江錦城的二手房掛牌價大概在2.3萬/㎡，幾乎與新房價格持平，而且近期的成交量也還不錯。
我又在鏈家上查詢了一下，數據顯示的結果基本和中介的描述吻合。
圖源：鏈家
此外，北江錦城體量很大，高層的主要客群為南京剛需買房人，一套小戶型二手房的價格大概在150萬-180萬之間，所以剛需買房人比較容易能接受。
通過對小區的實探和中介的對話，我對於北江錦城新房賣不動的原因，做了以下幾點總結：
1、戶型太老舊奇葩！我認為，北江錦城加推的戶型確實太老舊，太奇葩！100多平的房子甚至做不到3房設計，空間設計不合理，性價比太低，是小區新房賣不動的主要原因。
2、二手房價格低於新房，可選擇空間大！根據我在中介處的了解，目前北江錦城的二手房掛牌價很多都是低於新房的，而即便跟新房持平，二手房的樓層、戶型都有很大的選擇空間，優勢大於新房！
3、區位較為偏遠，周邊配套一般！雨山路並不是江北核心區，距離核心區也比較遠，周邊沒有大型商場、生活配套也很一般，地段較為偏遠，房源去化必然會受到影響。
小區底商
江北大盤開盤三年，房源沒賣完！你認為這是北江錦城這樣的個例，還是江北一批非熱門樓盤的縮影呢？也歡迎在評論區跟我們留言互動。