1.
蕭山限行區範圍里的精裝高層住宅到底有多難買？
10月下旬，最後一期開盤售罄的市心府，給出了答案，中籤率低至3.09%。
這個中籤率，如果放到2018年，可以排進全年前五。而之前6月的那次搖號，中籤率更低，才2.97%，與目前最火熱的幸福里首次兩萬人搖號中籤率2.51%，相差僅0.46個百分點。
同樣屬於南臥，為什麼這裡的中籤率特別低，房子特別難買？這是有原因的。
此處雖然是南臥，但是卻也是蕭山限行範圍內的老城區。限行，意味著人口密集，配套醇熟。
因為市中心，所以要限行。
這裡既具有蕭山中心所擁既有的一切，又充滿對南臥新城的未來憧憬。於是，有錢的，追求品質的，對未來有想像，想要占據好地段的客戶，全部把目光集中到了這裡。
但可惜的是，限行範圍內的南臥，已經斷供。幾千組仍未買到房子的客戶們，只能焦急得等待一個樓盤——東原德信·九章賦。
東原德信·九章賦示範區實景
這個與市心府一路之隔，精裝標準卻提升一檔的超級大盤，馬上要來了。
2000多戶的房源，對於在蕭山南臥範圍內，苦求好地段、好房子不得的朋友來說，無疑是雪中送炭。
2.
這一定是一個高性價比的熱銷樓盤。
之前周邊樓盤一房難求的超低中籤率，已是證明。這個屬於南臥的限行區內的小板塊，特別吸引人，熱銷不用懷疑。
政府在限價規定上，也是有所區別的。
之前的售罄的市心府高層均價為2.81萬元/方，而同樣售罄的璞閱則是2.58萬元/方。
兩者相差約2300元/方，正是政府給出地段位置的價值差。
然而，政府定價在變化。
南臥非限行區內，9月最新土拍雙限規則下，蕭政儲出（2019）28號，蜀山單元H-23-2地塊，政府給出的最高限價為2.98萬元/方。
也就是說，非限行區的南臥，政府指導價格漲了4000元/方。
東原德信·九章賦示範區實景
如果按同理推得，若是限行區內的南臥，再有土拍，限價應該會同比例提升—由原來的2.81萬元/方上升至3.21萬元/方左右。
我們再回過來看九章賦。儘管價格還未批覆，但根據政府限價的邏輯，九章賦與市心府同一時期拿地，同一年份開盤，毛坯備案價應該持平。
如此一來，與未來周邊地塊的新限價相比，即將開盤的九章賦，在價格上已然有了近4000元/方的先天優勢。
而與已經拍地，明確限價為2.98萬元/方的，非限行區的南臥樓盤相比較，占據市中心限行位置的九章賦，反而成了窪地。
3.
這個窪地的概念，不僅僅來自價格上的對比，更來自配套上的差異。
如果你去過南臥限價在2.6萬元/方之內的樓盤，會發現，周邊的面貌仍是一片工地。而若你去過九章賦，則會發現，這裡就是城市之內。
九章賦距離蕭山市中軸市心路，步行僅約400米；距離已經開通的地鐵二號線潘水路站，步行距離，也只有800米左右。
距離日常生活配套的大型商超匯德隆約400米。往東1公里，就能到南秀路的世紀聯華。
往北沿著市心路，1公里不到，就是蕭山體育中心；1.6公里左右，可以達到蕭山第一人民醫院；2公里左右，就已經在相當於杭州武林廣場的蕭山新世紀廣場了。
一圈看下來，整個蕭山老城區幾乎所有的配套，都在九章賦日常步行可及的範圍內。
大家可以想一下，如果在杭州市區，距離武林廣場的2公里範圍是在哪裡？在我看來，九章賦在的位置，就相當於杭州的朝暉潮王路一帶。
從這個角度看，九章賦的地段很值錢。
東原德信·九章賦示範區連廊
而南臥新城最新的規劃，一樣為九章賦所用。
新規劃的銀泰城，離九章賦不過2.5公里，還有南臥鼎鼎大名的浙醫二院總部，就在項目正南面，約2公里的位置。
這裡既擁有現成的繁華，又能擁抱美好的未來，所以，政府在定價上，把南臥限行和非限行區之間，強行拉開了約2000元多的差價。
九章賦所在位置，天然就比不在限行區內的位置，要貴。
4.
窪地的價值，除了價格、配套上的優勢外，還因為品質。
九章賦的售樓處，讓我走過了看房最長的路。
從進門前的小橋算起，到達示範區，我一共步行了約300米，下了整整30個台階。
一路之上，溪水淙淙，雲霧繚繞，怪石亂堆，移步換景，如深入宮闈，極具儀式感。
東原德信·九章賦會所實景
九章賦的示範區，就是今後業主們的會所。
無論是高層的業主，還是合院的業主，2074戶人家，都將共享這個約1400方，美輪美奐的會所。
換個角度看，這是花了高層的錢，享受合院的公共配套，值了。
小區內，一個約600方的露天泳池和一個約200方的兒童泳池相鄰而設，既是景觀，又滿足生活的功能。
值得得一提的是小區的綠化景觀。
九章賦用地面積97494方，綠化率30%，小區內綠地面積約2.9萬方。這是杭州大部分小區應有的標準。
東原德信·九章賦會所實景
然而，大家不要忘了進售樓處走過的那一段長廊和天然河道。這裡今後屬於市政沿河綠道。這一塊面積至少有1.5萬方以上。
如果再加上和天然水系河道，九章賦紅線內外，人造+天然的的綠地河道景觀總面積，將超過5萬方。
按這個比例計算， 九章賦的業主們，日常生活中，實際綠化享有率達到50%以上。
東原德信·九章賦示範區實景
這個數據可以媲美不少低密度的排屋度假區了。
九章賦簡直可以看作是城市中的低密公園住宅。
5.
九章賦這次推出的高層主力戶型是95方、124方和138方。
其中最吸引我的是138方的戶型。這個南北通透的全明戶型，實在太棒了。
東原德信·九章賦裝修示意圖
一進門，就是個有自然採光的入戶陽台。轉到餐客廳這裡，眼前就豁然開朗了。
整整6.9米的餐客廳一體大空間，約有33方。南向四開建朝南，整體面寬達到13.8米，如此驚人的尺度，在最新的建築規範下面，也是極奢侈的一件事了。
東原德信·九章賦園區景觀效果圖
南面兩個房間都帶有大大的票窗台，餐客廳外面積約10.3平方的跑道式陽台，更是家中孩子們撒歡的好地方。
北面整整6個窗戶，每一個都能欣賞到那1.5萬方的市政沿河綠道景觀。再加南向13.8米的驚人尺度，可以說這是小區內僅有的，擁有全線景觀的花園景觀戶型。
東原德信·九章賦高層立面效果圖
估算一下，這一套138方的戶型，從家中窗口望出去，南北擁有的景觀帶接近整整一公里。
如果根據之前周邊高層的銷售均價，這一套138戶型的總價應該在380萬上下。但實際，我估計總價會再略高一點，但肯定也還是400萬之內。
為什麼這麼說呢？因為九章賦的定位偏向高端，精裝的標準非常高，在同地區毛坯價格相同的規則計算下，精裝部分投入大一點，最後的單價就會貴一點。
要知道，九章賦可是中央空調、地暖和新風全都安裝到位的。
首開10#、13#兩幢，北側是一線天然河道景觀，南側正對中央花園，南北雙景，採光無遮擋，觀景視野無死角，你在家就能擁抱近1公里左右的景觀帶，幾乎可以認為是樓王的地位了。
3萬不到的價格，能夠在蕭山限行範圍內，如此繁華的地段，擁有一套綠化享有率達到50%以上的房子，還具有高端會所和精裝配置，瞬間覺得生活很幸福了。
何況，和周邊還有著明確的限價差價空間。
九章賦，在已經斷供的，限行區範圍內的南臥板塊中推出，肯定是個搶手貨。