最近的昆明樓市並不太平，前有「花120萬全款買房，不到一個月縮水30萬」的新聞霸屏，後有各種鋪天蓋地而來的「樓盤降價」宣傳信息。
那麼，昆明房價真的降了嗎？昆明房價的「底線」該是多少？
11月初，馬鞍山住房和城鄉建設局發布了一份名為《關於做好商品房銷售管理工作的通知》的文件。其中規定：商品房售價，不得高於備案價格，同時也不得低於備案價格10%。
（馬鞍山發布的文件內容）
無獨有偶，7月31日，大連發布的「限價令」。其中明確指出，新房不准漲價，開發商申報的商品住房預售價格6個月後可再次申請調整，可申請下調，但價格下浮不得超過5%。
2019年以來，贛州、恩施、大連等多個三四線城市也都出台過類似的調控文件，對商品房銷售價格的降幅作出規定。
因此，上述文件也被外界解讀為不許樓市「隨意漲價、降價」。
不能上漲，更不能出現大跌，這是許多地方政府的真實底線所在。
為什麼要限制房價下跌？房價真的到頂了嗎？房價真的會降嗎？諸多問題接踵而來。
從目前昆明樓市執行的「限購」政策來說，其中規定：2018年7月1日起，限購區域內實行限價政策。在實際銷售時，實際售價不能高於預售價，而且預售價半年才能調整一次，一年內上浮不得超過6%。
該舉措是為抑制昆明房價過快上漲。
（近一年昆明房價走勢圖）
事實也是如此，據中國房價行情網信息顯示，近一年來，昆明房價處於橫盤狀態，漲幅均在控制範圍內。
而國家統計局11月15日發布的數據顯示，10月份房價下跌的城市在增加。17城新建商品房住宅價格環比下跌，由9月的12城，增加了5個城市；二手房價格下跌的城市也由9月的28城增至35城。
那麼，一半以上房源被外地人買走的昆明，未來昆明房價將何去何從？
首先，來看看地價。
地價作為房價的基礎成本之一，地價的波動，房價也將隨之受影響。
房價是由多種因素構成的。一般而言，多以以下算法為計算標準：地價成本35-40%，建安成本35-40%，稅費成本12-15%，開發商利潤8-15%。
以昆明市場情況出發，蓋房成本造價在3500元/㎡左右，裝修成本800元/㎡，景觀造價500元/㎡，道路外掛200元/㎡。按此計算，一個房子的基礎建安成本將在5000元/㎡上下。
（建安成本參考圖）
依照上述昆明房價公式，取各項影響因素的平均值，按100%來計算。那麼，昆明房價=土地成本（38%）+建安成本（37%）+稅費成本（13%）+開發商利潤（12%）。
若以11月最終成交樓麵價2753-19376元/㎡為地價計算標準，不含稅費成本、開發商利潤成本、開發商銷售管理成本等因素，來計算昆明房價的基準成本。則，昆明房價底價最低為7753元/㎡，最高為24376元/㎡。
同上，若以11月最終成交平均樓麵價13383元/㎡為地價計算標準，則昆明房價底價為18383元/㎡。
（11月昆明土拍成交情況圖雙擊查看大圖）
補充說明：截止11月26日，11月已有31宗地入市交易，除3宗地塊流拍之外，其餘地塊均成功交易。最終成交樓麵價在2752.90-19376.10元/㎡之間，最終成交平均樓麵價13383元/㎡。其中，關注度最高的為寶能地產拿下的草海五號地塊596畝地，溢價率為18.68%，最終成交平均樓麵價為13676.92元/㎡，直逼昆明房價均價。
然而，這只是赤裸裸的房屋造價成本，尚不包含開發商其他運營、營銷成本等各項開支成本。
以上，可知，昆明房價底價不會低於10000元/㎡，全面破萬乃是大勢所趨，而最高房價正逐步逼近30000元/㎡。
何況，本次計算中，作為地價參考標準的2753元/㎡地價，真的已經很低了。
寫在最後，如何正確看待昆明房價？
其一，近期昆明房價有所波動屬正常現場，不少房企都在瘋狂的年底衝量中。為完成既定的業績目標，或採取「以價換量」的銷售策略。譬如：買房65折、全部房源8折起、增加額外優惠點等等，都只是促銷手段之一。
同時也給各位購房者看官們一個溫馨提示，好貨不便宜，莫被數字迷了眼。優惠是真的，價格也是真的，至於最後買下的房性價比究竟如何，還需理性思考和計算。
其二，作為「春城」「中國健康之城」的昆明，買房客群早已被外地人占據大頭。過半數房子被外地買走的大勢，也為昆明房價的漲跌埋下了不安定因素。房價漲跌的影響因素變得更為複雜，不能單純的以本地情況為參考依據。
其三，隨著國家「一帶一路」倡議、泛亞高鐵建設的推進，也為作為未來區域城市中心的昆明，增加了經濟發展的動力，或將吸引更多的外人來昆置業，居住，對房價造成一定的影響。
其四，最新出台昆明落戶政策，在放寬落戶限制的同時，也增加了昆明對於其他地州和省市購房人群的吸引力，也為昆明房價未來漲跌埋下了又一伏筆。（文/搜狐焦點 Dana）
聲明：本文由入駐血拚昆明樓市作者撰寫，觀點僅代表作者本人，不代表公眾號立場。