文：傑克牛；來源：華中商業地產觀察
前言
最好的商業是一種隱性的傳統，是一種人與人、人與環境之間的溫度，一定是對於所處區域歷史文化傳承而不是破壞。
傑克牛特意搜集三個不同時期成都太古里所在大慈寺周邊圖片；
1600年前「震旦第一叢林」大慈寺全景，曾是商業繁華之地
俯瞰1999年的東糠市街（現太古里商業街區域）
遠洋成都太古里夜景（攝於2018年）
在成都太古里出現之前，市面上對於購物中心街區建築形式理解比較單一2-3層、仿古建築和材質，單向動線；沒有融入對於當地文化、歷史和周邊人群的深刻挖掘，太古里的團隊出於對於項目更進一步的認知，從08年開始花了半年的多的時間研究項目所在地的文化，梳理成都、大慈歷史與商業基因的融合，用團隊的一句來講，最好的商業一定是對於所處區域歷史文化傳承而不是破壞，對於青瓦坡屋頂設計整體遵照川西建築歷史傳承，又採用了玻璃立面的現代化商業元素，打破對於街區過於仿古氛圍的營造；
手繪單體建築式樣
為了能夠更好展青瓦示坡屋頂與玻璃立面的結合，這樣的嘗試在國內屬於首次，成都太古里地面25棟獨棟建築，為了更好層高比列、屋頂形式、過道寬度，幾乎每一棟經過十幾次的手繪效果方能提上方案；
開發節奏
用零售商的思維做商業，而不是用地產商的思維做商業！
截至2018年底，太古地產進入大陸16年僅僅開發6個項目，在大陸商業地產的黃金十年太古以其自身的「慢體系」創造北京太古里、廣州太古匯、上海太古匯、成都太古里，這種慢的背後除了對於港資商業開發商有成熟的REITS基金等金融方式退出，更是對商業地產本身的回報率極為看重；在回報率背後是對於前期對於商業整體考慮和衡量，對於工程、定位、設計、招商布局、物業條件、運營周期多角度衡量後的結果，對於動輒一年開業十幾個項目的商業開發商來講，背後更多是對於資金模式搭建不完整的；
太古在拿地之後做的開發節奏
街區商業尤其是面積超過12萬方以上的街區商業，一旦考慮地下商業的設置，地下商業工程周期較為漫長，地上周期相對比較快，與傳統盒子商業有很大的不同，盒子商業對於塔樓和其他設施預留時間最長；
項目整體開業時間倒排
項目從2008年就開始進行規劃設計，歷時7年時間，太古里購物中心於2014年11月2日開始試運營。項目寫字樓部分2013年整體銷售，博舍酒店和服務式公寓將於2015年開始運營；
招商節奏安排
太古里2011年開始全球招商（網上很多2013年開始招商是不準確的），2013年5月，完成80%招商，尤其是國際一線品牌的旗艦店基本敲定；2014年11月開始試運營；2015年1月前後迎來開業高峰，2015年3月左右基本上全部開業，比起一般購物中心只是主力店先行，太古里招商周期明顯要長許多，因為太古招商團隊不是招商而是造商，配合商戶完成很多額外的條件，經常會被人提起的幾個段子：
- MUJI全球旗艦店如何從最開始計劃的1000平米變成了最後成型的4000平米；
- Givenchy辛苦搜集了6棟老建築的廢棄磚頭，然後打造出獨具特色的獨棟門店；
- Hermes耗資4000多萬特地從葡萄牙空運到成都的在夜晚可以發出橙色光的外牆石材，而且店內地板的馬賽克都是專門邀請法國工匠一塊一塊細心粘貼而成；
資金節奏安排
根據推算，預計購物中心的總投資約30億元，按照8%的投資回報率，平均出租率90%，約13年收回投資，預計平均每年的租金收入約2.4億元，210元/平米.月（按建築面積）、300元/平米.月（按營業面積）
成功商業地產背後必定是一個完整成熟的金融運作模式
商業地產是一個重資本運作過程，從項目整體節奏、招商節奏、資金節奏，成熟的商業地產開發商有成熟的體系，不通過簡單商鋪買賣完成資金回籠，利用自身的優勢完成對項目整體的把控，在這裡傑克牛還要說一點，成都太古里為遠洋負責拿地建設、太古負責設計招商運營，各持股百分之五十，在其他幾個太古項目也是同樣的操作手法，剛剛在上海官宣的前灘太古匯亦為太古與陸家嘴集團合作，各自發揮優勢，充分預留市場培育期、街區建設期、前期設計定位周期、招商周期，在接下來的地產下行周期里，充分做好商業地產開發預案是成功重要前提；
設計規劃
任何偉大的城市皆具有濃縮城市性格的城市人文中心
她們是城市的剪影和多功能混合社區，比如倫敦的高雲花園、威尼斯的聖馬可廣場、紐約的洛克菲樂中心、北平的後海。成都大慈寺片區的規劃，因為其場地規模、所處位置、歷史淵源，而最為可能成為中國第四城獨具魅力的人文中心。
快里與慢里的由來和規劃
快里與慢里規劃示意
讀懂成都這個城市你方能明白快里與慢里其實就是對於成都城市性格的深度解析；成都城市的快—自燦爛輝煌的古蜀文明起，歷經秦漢「列備五都」、隋唐「揚一益二」的鼎盛繁華，直至今天成為對標世界、領跑西部、「最具幸福感」的國家中心城市；繁華的另一方面就是成都城市的慢—愛美食、愛泡茶館、愛逛古鎮，統計顯示，目前成都擁有3萬多家茶鋪或茶樓，2016年共「吃」掉了698.1億元；
快里：紗帽街東側和東西/南北項的主要商業步行街，以時尚服飾與餐飲為主。而廣場的周邊主要分布更為活躍熱鬧的因素，比如表演空間、戶外餐飲、戶外商業攤擋等，希冀訪客在同一空間中分享豐富多元的戶外公共資產。
慢里：圍繞大慈寺，大慈廣場以及神道是慢拍主題業態，如文化餐飲、藝廊、文化茶道書店等。比如，大慈寺廣場周邊主要以生活方式為主。在清晨、傍晚或是黃昏，這裡是市民散步、太極、下棋和藝術表演的場所，是城市市民空間不可分割的一部分。
動線與動線尺度
太古里在街區寬度和高度上十分關注人的舒適性，對於街區也採取統一中有變化的手法，營造相對的街道圍合性，能夠讓逛的人的注意力在圍合的狀態下把注意力放到兩邊的店鋪；
首層動線的尺度
一層動線分析：用地呈U字形，左翼寬度32米，右翼寬度75米，中部用地寬度160米，避讓寺前和尚街， 主動線分為快里、慢里及銜接動線，快里主動線寬度9-13米（最寬處15米）；慢里主動線寬度分為三個層次：13-18米（設有綠化景觀隔離帶1.5-4.5米）；11米；6-7米；
二層動線尺度
二層動線分析：通過連廊聯繫全部商鋪。左翼動線在沿街面後側布置，不破壞沿街展示面。右翼採取中空過街廊，增加兩側互動性。中部為串聯更多商鋪，二層動線與首層局部不重合。動線寬度3.6-7.2米，具有豎向扶梯的局部放大空間至14米。
地下動線分析
地下動線分析：根據用地條件，地下採取環形動線形式，動線寬度主體部分9.0米，地鐵連接部分8.0米。
體量關係與店鋪
遠洋太古里的街區區塊的尺寸，控制在一個防火分區內
最大的體塊大小為3640㎡（滿足規範限定的多層建築2000㎡，一個防火分區，設有自動滅火系統，面積增加一倍）
大部分體塊大小在1500-2000㎡左史（一個防火分區面積）
單店研究
成都太古GUCCI店面
基本參數
單鋪劃分說明
該鋪面位於主動線上，大慈寺旁邊，餐飲業態
沿商業主動線形成條狀體塊，增加了動線上的展示面。
店鋪圍繞後勤動線及交通核四周切分成多個小型店鋪。
首層為整體體塊，在二層將體塊在長向上切分成兩個體塊，使建築體量更富豐，同時主動線上的人流可以通過切分出的接到，在視線上達到與大慈寺及周邊店鋪的滲透作用，增加各個店鋪的可視度。
二層局部設置可拆卸樓板，便於一二層的銜接及改造利用。
各層圍繞後勤及交通盒切分成多個店鋪，兩段店鋪較大，展示面較寬，中間店鋪較小，展示面較窄
店鋪的規模：餐飲大店（占兩層）：700—750m2，其他未8-250
後勤占比：首層：27%（408m2）二層：16%（201m2）三層：21%（191m2）
業態布局及分析
業態品牌與主題區域呼應，快里對於時尚零售、潮流服飾對於氛圍的聚集和營造有推動作用，慢里分布休閒咖啡、休憩瑜伽等，且貼近大慈寺能夠有充分的慢節奏的打造；
實租面積8.2萬方，總共331個商鋪，在購物中心的畫鋪上來講是比較小的，但是我們從品牌比例上來看分布很均衡其中中檔服飾占比28%，能夠有效提升租金，且能夠提升可逛性，另外對於餐飲比列控制也值得借鑑；
我們從大品類上來看太古的分類很均衡，並沒有特別偏向餐飲或者娛樂，這對於租金有著良好的保證，再看細分品牌餐飲占比25，分成接近13個品牌，對於消費者的可選性和夜間消費延時有著重要的作用；
租戶引導
做為合格街區招商運營人員，我們不是在招商是造商
租戶店招裝修指導，可以精細到厘米級別的尺寸，對於人體高度的示意，對於開門的方向，凹凸的尺寸給出詳細的指導
對於燈光的型號和亮度規則都予以指導，出於對整個項目統一性的把控；
為了能夠讓商戶更加直觀的了解正確做法，給與圖片效果和說明指導；
一個成功的購物中心絕對都不是偶然的，傑克牛在寫這篇文章的時候也在梳理對於這個項目重新的認知，太古單單一個租戶引導手冊就可以寫成70多頁，而且圖文並茂，不是全部文字，這一個細節就可以透露出一個用心的開發商怎麼對待自己的租戶，租戶也將同樣的溫度傳遞給消費者，感謝有太古這樣的項目能夠為我們做為商業地產從業者提供一個極其借鑑的項目，感謝參與太古項目這些商業前輩，做為商業地產從業者一輩子能夠有一個項目值得拿出手，同行能夠認可，就是對職業最大的尊重！