撰稿//周曉白

蘇州昨天連夜出了史上最嚴樓市調控新政，整個行業徹夜無眠。

這次新政，將會對未來的樓市有何影響？

蘇南房地產觀察針對眾多粉絲、好友以及業內從業者的諮詢，也仔細研讀了此次調控升級的所有內容，對於未來蘇州及周邊城市的樓市走向預判。

這次政策的出台，可以說是史上最嚴，這個毋庸置疑。

網友們也展開了熱絡的討論！

我們先看下這個自今天開始執行的主要政策如下：

1、土拍環節：限房價、限地價，競買保證金最高50%，讓有實力的開發商更加冷靜；

2、外地人限購：蘇州（含市區、崑山、太倉）外地人買房需3年內連續2年納稅或社保，但社保和納稅可以交在蘇州市區及崑山、太倉、常熟、張家港；也就是說常熟、張家港依舊不在此次限購範圍之內，對這兩個城市是利好；

3、限售：蘇州市區範圍（不含四縣市）新房、二手房限售，新房拿到不動產權證後滿三年可轉讓，二手房拿到不動產權證後滿五年可轉讓。

不可否認，新政第一天，給我們的生活帶來了變化，是明顯的。

因工作關係，一早習慣性打開下圖中的網站看看新房、二手房成交，發現系統進行調整。

粉絲也告訴我們，入手相城一套二手房，資托受到了影響。

那麼，這個對樓市的影響究竟如何？

蘇南房地產觀察認為：

第一，政策面。

在接下來的很長一段時間內，蘇州將不太可能出新的調控政策，畢竟這次已經夠狠，需要市場的冷靜，來轉移上層的視線。

第二，蘇州的房價。

新房是鐵定要控制住了，絕對不可能破紅線；至於二手房，拋開園區及新區獅山核心板塊不說，其他板塊二手房在新房衝擊下，未來房價必然低於周邊新房房價。也就是說，要想控制二手房房價，就看新房房價有多低。

第三，蘇州房企和樓盤。

短期內一房難求，全款買房的可能性應該還在，但接下來的市場，其實並不會特別艱難，畢竟產品要好比二手房老破小要好一些，但也不會特別好賣，所以市場冷靜下來後，拼的是綜合實力。

第四，接下來蘇州的樓盤質量，會兩極分化。

一是因為限價原因，開發商利潤攤薄，會有成本優化；二是會有些品牌開發商會越發做得精細化，做得越來越好。但無論如何，戶型和產品會越來越好。買房時擦亮眼睛，多看多聽多問。

第五，中介的生存。

很多人以為中介會涼，但接下來因為不少樓盤不會太好賣，還是會用到中介、分銷。儘管二手房交易會受到影響，但中介因為不少大的連鎖門店逐漸形成，客源和房源共享，抗風險能力也越發強大。有能力，有想法，有行動力的中介還是會活下來，並且會活得更好，但不排除一些中介會關門。

第六，媒體將迎來春天。

此前因為房子太好賣，開發商不太需要媒體，但隨著市場即將轉冷，項目對於推廣和宣傳的需求更強烈。有內容，有粉絲的媒體會越來越受歡迎，不排除會延伸出新的模式。

第七，銷售代理公司可能會有變革。

銷售代理公司的生存能力需要進一步加強，也可能會形成新的格局，內場+外場的模式，會更受歡迎。

第八，常熟和張家港將迎來利好。

因為這兩個城市不限購，目前也有大量的開發商湧進了常熟和張家港，尤其是常熟，距離蘇州比較近，而且價格不高，投資客有可能會轉移到這裡。

第九，無錫影響不會太大，但不排除無錫會跟進，出新政。

第十，公寓、商鋪成交會增加。

不少投資客因為限購限售升級，會轉而投資公寓和商鋪。

附上蘇州樓市最新限購、限貸、限售政策一覽表（建議收藏啊！！！）

新政全文如下：

為堅決貫徹黨中央、國務院關於建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制的決策部署，切實解決當前蘇州市房地產市場存在問題，合理引導住房需求，抑制投機炒房，穩定市場預期，經市政府研究，在《市政府印發關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見的通知》（蘇府〔2016〕119 號）、《市政府印發關於進一步加強全市房地市場調控的意見的通知》（蘇府〔2016〕150 號）、《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》（蘇府〔2019〕38 號）文件基礎上，制定進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見，具體內容如下：

一、進一步加強用地出讓管理。加大土地供應保障力度，嚴格執行住宅用地供應計劃，保障土地市場供需適度。嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應說明購地資金來源並作出承諾。

住宅用地出讓競買保證金調整為30%～50%區間設置，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，並將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行「限房價、限地價」出讓方式。

解讀一

1.我市自2002年起，建立了根據市場供需狀況研究確定住宅用地供應計劃並向社會發布的機制，今年市政府確定市區住宅用地計劃供應面積為6000畝（其中政策性住房用地不少於1800畝）。結合近年來我市房地產市場變化快、周期短的特點，為進一步嚴格落實住宅用地「五類」調控目標，將在嚴格執行年度住宅用地供應計劃基礎上，根據商品住房庫存消化周期及市場供需情況對計劃及時動態調整，更好發揮供應計劃的引導作用。

2. 在住宅用地出讓公告中明確要求，競買人應在報名階段書面說明購地資金來源並作出承諾。如在簽訂土地出讓合同前發現競得人申報自有資金情況不實的，取消競得資格並沒收保證金；在簽訂土地出讓合同後發現受讓人申報自有資金情況不實的，終止出讓合同並沒收定金，並將相關違法違規行為納入企業誠信系統。

3.鼓勵實行「限房價、限地價」出讓方式，在現有的「一次報價」公開出讓方式基礎上，根據市場情況，明確出讓地塊所建商品房價格要求，引導競買人審慎理性報價。

二、調整居民購房政策。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、崑山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納 2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

解讀二

1.範圍對象：是非本市戶籍居民家庭，在蘇州市區、崑山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房；

2.購房條件：應提供自購房之日起前3年內，連續繳納2年及以上個人所得稅或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明；

3.社保及個人所得稅繳納範圍：是指在蘇州大市範圍內，包括蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區）及崑山、太倉、常熟、張家港等四市範圍。

三、擴大住房限制轉讓實施範圍。對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自本意見實施之日起，蘇州市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

解讀三

1.範圍對象：是對蘇州市區即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區範圍內的新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施；

2.新房轉讓條件：自本意見實施之日起，市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目，包括已經取得預售許可尚未申請草簽的商品住房，購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；

3.二手房轉讓條件：自本意見實施之日起，二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。對買賣雙方已完成草簽並已提交限購核查的、買賣雙方已簽訂認購協議或購房合同並能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行、支付寶、微信轉帳憑證原件，且在2019年9月30日前將上述材料提交交易管理部門備案的，仍按原政策執行。

四、進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理，在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上，金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平；對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規採取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合同監管和稅收征管。

解讀四

1.在保障蘇州居民首套房信貸資金和本市房地產開發項目合理信貸資金需求的情況下，合理控制房地產貸款占比，對房地產貸款集中度過高和增速過快的銀行機構進行監管提示。

2.繼續嚴格執行現行差別化住房信貸政策，對明顯存在違反宏觀調控政策、不審慎放貸的銀行機構，依法依規採取相應監管措施。

本意見自2019年7月25日起實施。

蘇州市人民政府

2019年7月24日