文|凱風
樓市正在起變化。
一邊是房企融資全面收緊、樓市調控風聲再緊，另一邊有城市突然鬆綁了「限售令」。
據官方媒體報道，近日，河南開封市發布文件指出：為統籌房地產市場調控，提振市場信心，取消新房3年限售令。
此時，離開封出台限售政策僅僅過去兩年多時間，當地的限售住房還無一觸及解凍期限。
事實上，開封並非第一個取消限售的城市。
早在去年年底，棚改大市山東菏澤就率先取消限售，成為全國樓市鬆綁第一城。而山西省會太原的限售政策在此之前就有一定鬆綁，但因同時加碼了限購，並未引起太大注意。
樓市調控到底是松是緊？取消限售令，釋放了什麼信號？
其一，樓市已經進入下半場，城市分化，樓市調控同樣出現分化，「一城一策」正在成為主流。
這是樓市大環境趨緊，仍有城市能夠鬆綁的政策背景所在。
樓市下半場，普漲不再，不同城市的樓市走勢大相逕庭，這在今年上半年體現得淋漓盡致。
以蘇州、西安、廈門為代表的部分一二線城市樓市火熱，不得不主動加碼樓市調控。而大多數三四線城市則開始下行，有小城市房企降價促銷回籠資金，湖北恩施甚至為此出台了「限跌令」。
這種格局之下，樓市調控自然不能再一刀切。大熱必有調控，遇冷則有鬆綁，這是中國樓市的規律所在。所謂穩樓市，既要防範房價大漲，又要防範房價下跌，大起大落都要不得。
正如凱風君在《大分化！樓市，再無普漲》一文中的分析，到底樓市調控是加碼，還是鬆綁，全在城市所處的發展階段。
大多數三四線城市，顯然屬於後者。我們同樣可以看到，無論是取消限售令的城市，還是出台「限跌令」的城市，都非一二線經濟強市。
其二，無論是「限跌令」，還是取消「限售令」，對於穩定樓市的作用都無法高估。換言之，這些鬆綁，根本不足以扭轉市場預期。
限跌令之所以無效，是因為限制房企降價，只能維持數字上房價的好看，房價該怎麼走還是怎麼走。（參閱《「降價未遂」再現，釋放了什麼信號》）
更關鍵的是，房地產協會固然可以通過紅頭文件，建立暫時的攻守同盟，但市場未必買帳，價格維持得再高再穩，只要沒人接盤，就沒有任何意義。
取消限售令同樣作用不高，因為限售本身就有兩面性：既是限制，也是保護。
一方面，限售提高了樓市投機成本，2-5年的限售時間，讓投機資金無法進退自如，對炒房浪潮起到顯著遏製作用。所以取消限售，能鼓勵更多資金重回市場。
另一方面，取消限售，無疑放出了被冰封的房源，這些房源一旦拋售，勢必對市場形成明顯衝擊。今年以來，部分一二線城市限售陸續解凍，二手房放盤量隨之增多，市場拋盤壓力之大前所未有。
一二線城市如此，遑論三四線城市？
顯然，在樓市調整周期，若無大水的配合，放開限售，究竟是引發拋售，還是引來搶房潮，可想而知。
其三，樓市調控是個反向指標，樓市調控持續收緊的城市，基本面大多不會差。相反，持續尋求鬆綁的城市，可能多多少少都存在問題。
眾所周知，樓市是逆周期性的。蘇州的樓市調控之所以加碼，正是因為蘇州上半年的樓市過於火熱。反之同理，某些城市不斷試圖鬆綁調控政策，必然是這些城市的樓市遇到了問題。
有句老話說得好，越是市場不好的時候，越能看清真相。
到底哪些城市擁有良好的基本面？到底哪些城市的安全邊際最高？哪些城市最能抵禦樓市周期的影響？
相信不久就會有答案了。