歲末年初之際，一把針對房地產的重錘「結實落下」。
金融管理部門近日出台銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款餘額占比、個人住房貸款餘額占比「兩條紅線」。
第一道紅線是「房地產貸款占比」，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。
第二道紅線是「個人住房貸款占比」，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。
為何要出台此項舉措？
中國人民銀行、銀保監會明確表示：提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展；優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
結合12日中國人民銀行行長易綱的發言來看，「2021年貨幣政策要『穩』字當頭，保持好正常貨幣政策空間的可持續性。」
易綱表示，在總量方面，綜合運用各種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持廣義貨幣（M2）和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。在結構方面，發揮好貨幣政策工具精準滴灌作用，加大對科技創新、小微企業、綠色發展等重點任務的金融支持。同時，深化利率匯率市場化改革，鞏固貸款實際利率下降成果，增強人民幣匯率彈性。
那麼，按照央媽出台的最新標準，各大銀行現在的情況如何呢？又有多少家銀行是已經踩線的？
情況不容樂觀。
從圖中可以看出，踩線的銀行不在少數，其中不乏招商、浦發等知名銀行雙向踩線。
不過，對於調整，國家也給到了足夠的時間進行緩衝。首先，給到區域差別化的調節機制，同時給了2-4年的延長過渡期，給到了銀行充分自行調節的時間。
那麼，新出台的「兩道紅線」對我們購房者有何影響？接下來的房貸會有何變化？房貸利率走高還是看低？
首先帶來的最直觀影響就是，在紅線的制約下，2021年銀行的貸款總量必然會得到適度的控制，整體來看，不可避免的會產生縮減。
在政策的影響下，尤其是已經觸線，還有接近紅線的銀行，必然都會在房貸的發放上愈加小心，對貸款人的資格也會進行更進一步的篩選。在額度有限的情況下，未來個人徵信、流水等信貸價值必然將成為銀行審核篩選階段的更重要佐證，這也代表房貸審批的難度也許還將提高。
但是阿福認為，這個提高是有限度的。一個是因為，雖然貸款的總額度會相對來說有所減少，但經過全國各地的稀釋，落到地方的變化就會較小，同時銀行機構本身也多，個人用戶對於銀行的選擇多種多樣，空間更大，對於房貸的申請影響可以說是微乎其微。
同時，兩道紅線對房貸利率不可避免地也會產生一定量的影響。使得房貸利率短期內有可能上行，但從長遠來看，仍舊處於一個長期的下降趨勢。
為什麼這麼說呢？從短期來看，信貸受到了政策的限制，尤其是一些觸及紅線的銀行，特別是小銀行，也許會通過提高房貸利率的形式提高放貸標準，這對於中小銀行也是一種業務轉型，探索新業務的考驗。但長期來看，隨著經濟增速放緩、人口老齡化、城鎮化等社會因素，利率仍會緩緩趨於下降態勢。
不過，兩道紅線的政策對於住房租賃行業卻採取了「例外」。
為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。
2020年的長租公寓行業頻繁暴雷，使得整個行業前景都非常黯淡，但從「兩道紅線」政策中可以看出，國家對於住房租賃始終是積極支持的態度，在政策上也採取了一定的傾斜。
結合之前國家發布的「三道紅線」來看，整體方向正如阿福開頭提到的一樣，以「穩」字當頭，「三道紅線」是針對房地產行業的一次調整，「兩道紅線」就是針對銀行業的一次維穩。通過優化信貸結構，來提高金融體系的穩定性，完善房地產金融管理的長效機制。
2020年末，中國的居民槓桿率已超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多，這個數字的增速之快，更是穩居在世界的前列，防範金融風險，維穩金融體系，則是當務之急。
截止到現在，中國樓市，已經有了「五道紅線」。而房地產貸款的「兩道紅線」可能只是金融調控的第一步，針對樓市國家是否還有新的動作？讓我們拭目以待。