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我們經常看到某些自媒體軟文為了推一些很難賣的鄉鎮盤動不動就吹噓哪裡哪裡是下一個園區，比如不久前就好多吹捧漕湖的文章，理由很簡單，某個「土財主」在那高價拿了塊地，2年了一共也沒賣掉幾套，於是發動沒有底線的自媒體狂轟亂炸。但是再怎麼轟，漕湖就是漕湖，相城區里也算是最為偏遠的板塊之一，所以「土財主」的項目幾年內怕是都得繼續煎熬了。
今天我們也跟個風，不吹某個單獨的項目，我們吹一個板塊！
如果說蘇州只有一個板塊未來能接近園區的高度，這個板塊最有可能是哪裡？
近期的土拍給了我們一個明確的方向！
11月14日，吳江蘇州灣三宗地塊無懸念的以現房前一手拍出，各項指標都非常接近，樓板價15500左右，容積率1.5或1.6。
先說說土拍反映出的市場熱度：
1、蘇州土地市場依然比較強勢
近期掛出的優質地塊基本還是現房前一手售出，只有那些位置非常偏遠的板塊會有國企背景的企業托底。相對於全國市場來說還是比較強勢的存在。
比如隔壁的無錫，近期就出現過多宗地塊流派的現象，而蘇州到目前為止還沒有地塊流拍，比較偏遠的通安地塊也被金地以1萬1的樓盤價拍入囊中。
2、為了拉低地塊的溢價率，讓數據好看，現在流行的直接掛高地價的做法，底價和最高價之間的空間很小
所以一個地塊成交，一般只剩下2個價格，1是底價，2是現房前一手的價格，考慮到目前總體融資環境的嚴峻，幾乎沒有企業再敢以現房價格拿地。
所以大家判斷一個地塊是否優質的辦法也非常簡單：
底價成交的：基本沒人要的，很有可能還是被地方zf托底的
現房前一手成交的：優質地塊，未來可期
現房成交的：手滑了要拿人問責的那種
3、一個城市是否不斷有新的開發商加入是這個城市是否有吸引力的重要體現
早些年的蘇州樓市，是個標準的地級市，雖然不缺大牌的開發商，但總共也就那麼幾家，數也數的過來。但近兩年品牌開發商數量大幅增加（伴隨的也是城市價值的巨大提升，這點和樓市很像，價格低的時候無人無津，越漲買的人越多，今年上半年漲成這樣周邊上海的客戶都跑過來買房了）。
近兩年來蘇州的土拍，幾乎每次都有新的面孔出現。7.24二線最強調控出台之後，是否還有新的開發商加入戰局，對於我們判斷開發商們是否還看好蘇州這個城市的前景有重要的影響。還好，依然有新玩家入局，這個玩家就是近期因為手滑而一炮而紅的南京星河地產。
雖然木瀆的第一塊地因為手滑而以現房價拿下，提高了不少項目財務成本，但是這個烏龍事件已經成為各家自媒體茶餘飯後的話題，通過這種方式讓蘇州的地產界以及購房者了解項目的品牌，這筆免費的廣告費倒是也不虧。
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星河不來則已，一來就是連續3塊地，一副來勢洶洶的樣子。
看了下他拿的3塊地和樓麵價，不錯，都是可以操作，有利潤空間的項目。在這個時間節點以這樣的樓麵價進入蘇州市場，這家開發商的眼光還是不錯的。未來的項目大家也可以小小的期待一下。對比下當初比他「豪氣」的多的大舉殺入蘇州的兩位「大佬」，恆大和魯能，星河的戰略眼光要好的多。
星河近期拿的3塊地：
9月27日，競得木瀆37號地塊，樓麵價15380元，現房銷售（就是手滑出名的這塊地），其實這個樓麵價對比木瀆之前眾多的2萬5左右的「地王」們已經很幸福了，地價便宜了近1萬，未來操作空間很大的。
11月6日，星河拿下平江新城45號地塊，樓麵價近1萬8，就在仁恆淺棠的南面，參考仁恆的售價，這個樓麵價的利潤空間還是很有保障的。
11月15日，星河挺進新區，拿下橫塘55號地塊，樓麵價17340元，這個價格也不算高，旁邊吳中區的旭輝都會上品就賣2萬6了，而項目地塊屬於新區，往北1公里左右就是仁恆3萬多樓板價的項目，所以這個價格妥妥的也是穩賺不賠的。
從星河最近大舉拿地進入蘇州我們可以得知：
1、市場說冷也是真的有點冷，很多優質的地塊沒人問津以至於被外人「撿漏」（更有可能是開發商融資渠道被堵，有心無力）
2、地價有了實質性的大幅下降，購房者的春天正在來臨
3、星河眼光不錯，蘇城連下3子，都是有不錯利潤空間的好項目
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聊完近期土拍的總體概括回到本文的重點，未來具有巨大發展空間的整體板塊，這個板塊就是吳江的蘇州灣體育路以北板塊：
算上11月15日成交的這3塊地塊，蘇州灣體育路以北的板塊里已經匯聚了9個在售、待售的項目。並且，所有的項目容積率不超過1.8，這點至關重要！這也就意味著未來，全蘇州範圍內，低密樓盤最為密集，整體板塊價值最為統一的高端改善板塊出現了！
即使是園區，也很難找到一個板塊能完全符合以下的要求：
1、環境優美（天賦）
2、板塊配套成熟
3、交通便利（高架、地鐵都有）
4、產業發達
5、「人心所向」
6、低密樓盤彙集
對於園區來說，最難的一點就是最後一條，低密樓盤彙集。
除去金雞湖東西兩岸的低密別墅不談（這個普通人真的夠不上），即使是目前環境最好的月亮灣板塊，花語江南本身也是高低配的項目，旁邊的鉑悅犀湖、月亮灣也是高層為主的社區。奧體板塊也是一樣，仁恆海和雲庭的容積倒是不高，但周邊全是高容積率項目。
青劍湖板塊項目容積率倒是都不高，環境也還湊合，但青劍湖板塊沒有地鐵，現在沒有，規劃中也沒有看到，配套也完全談不上完善。
所以，一個板塊要成為真正有潛力的高端板塊，難的不是滿足其中的一兩條，而是全部滿足以上的條件。
回到吳江蘇州灣這個小板塊來看，1,2,3,6這些條件都已經成型這點不需要多言了。
最為大家所詬病的是第4點和第5點兩項，沒錯，也正是這兩天讓大家的看法產生了分歧。
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我們也不認為蘇州灣已經達成了這兩點，但是我們看到了蘇州灣達成這兩點條件的一點小趨勢。
蘇州灣規劃就是總部經濟為主，周邊完全沒有工廠，所以產業發達這一點一直是最為讓人所擔心的，這裡會不會成為一個睡城？
總部經濟的大樓沒少蓋，但引進情況目前來看並不太樂觀，關於日後這邊的CBD能否成型或者說多久能成型，老實說小編也不知道。
但是，小編認為我們是不是可以這麼想這個問題，總部經濟CBD不是蘇州灣的底層基礎，而只是錦上添花，拋開這個CBD不看，蘇州灣現在是什麼樣子？
目前朗詩熙華雅苑和名門府都已經公開，如果你去他們的銷售聊一聊就會得到兩個消息：
1、客戶很多，南面過來的為主。
2、全款客戶很多。
這裡面體現了什麼信息？
1、吳江的產業很發達，並且這幾年來取得了不錯的發展成果，本公號前兩天有專門的文章介紹；
2、吳江以盛澤為主鄉鎮經濟很發達，有錢人很多，他們買房的第一選擇就是蘇州灣，這裡已經是全體吳江人「人心所向」的所在（運東這樣的板塊吳江人是不會買的）
3、多數蘇州人還沒有「覺醒」，就像當初錯失園區一樣，絕大多數的人也將錯失「蘇州灣」
本公號有不少有眼界的粉絲，在群聊天中我不少次看到有人在問及建發蘇州灣的兩塊地的進度，明顯已經盯上這兩個項目了。小編不得不說他們真有眼光。
建發在蘇州的項目品質有目共睹，如今又在如此優越的板塊連拿了2塊地，不得不讓人對這兩個項目充滿期待。
所以對於蘇州灣而言，本身產業發不發達並不重要，整個吳江產業發達就夠了，因為這裡已經是全吳江人的「人心所向」，只要在吳江混的不差，都是要在這裡買房定居的。
近期小編收到的高端付費諮詢，也都是吳江盛澤那邊的置換諮詢，也是把吳江其他板塊的房子賣掉然後到蘇州灣去買房。
蘇州灣的小趨勢已經成型，自身CBD的成型則最好，慢一點也不影響這個板塊的崛起。
所以，小夥伴們，如果你們也有買套終極改善的需求，這個板塊里的項目，是應該重點考慮的。反正，小編看完那邊的項目後是只恨兜里沒糧啊！
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh/qdS9hW4BMH2_cNUgy-9d.html