隨著「地產+」的混搭組合越來越多，越來越多樣化，地產也有了更多元的意義。
近兩年，在依然保留著傳統農耕生產模式的雲南很多地方，「地產+田園」的房地產開發模式，悄然成為下一個風口。
吸引著越來越多的人去體驗農耕生活，也吸引著不少投資客，或來投資買房，或來旅居停留，只為那一季的風情。
然而，在房地產「白銀時代」的當下，「地產+田園」組合的田園綜合體模式，真的是拯救房地產的出路嗎？80%「田園綜合體」必死無疑的魔咒，在雲南會成真嗎？那些所謂的田園綜合體究竟是助農的利民舉動還是房產圈錢騙局呢？
今天我們就來扒一扒雲南田園綜合體的里里外外。
「必死魔咒」在雲南 會成真嗎？
戛然而止的雲南田園綜合體項目 九死一生
據資料查詢，田園綜合體是2017年中央1號文件確定的我國鄉村振興戰略的重要載體，是城鄉一體化發展建設的時代要求。
文件中提到：「支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗與一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示範。」這也是中央文件第一次提出「田園綜合體」的概念。
（嚴格意義的田園綜合體架構）
此後，雲南也出現一波田園綜合體的申報和建設熱潮。
普洱市芒街村「四方谷」、彌勒市東風韻田園綜合體項目、雲南鐵廠村農民合作社田園綜合體建設項目……從昆明周邊郊縣到其他地州縣市，如普洱、玉溪、德宏、騰衝等地都有不少「田園綜合體」項目出現。
溯本求源，雲南的「地產+田園」模式，要從2017年說起。這一年，雲南本土房企子元集團擬在祿充景區打造度假養老養生田園綜合體項目，預計總投資20億元，但至今再無下文。
（澄江祿充景區 圖源於網絡）
此後，騰衝、撫仙湖、玉溪、安寧等地成為「田園綜合體」的重災區，大大小小的田園綜合體的規劃紛紛落地。遺憾的是，大多數項目以不了了之而告終，如今能夠看到項目實體的更是寥寥無幾。
令人焦慮的是，縱然有眾多陷入僵局的「田園綜合體」在前，卻依然無法逼退房地產開發商對於田園綜合體項目的熱情。
據不完全統計，僅2019年，昆明周邊的郊縣城市再次新增不少田園綜合體項目。
然而，截止發稿前，這些項目並沒有更多的進展和消息。
雲南的田園綜合體，到底是名副其實，還是徒有其表，暫且無法下一個定論。
內核爭議：誰之過？
田園綜合體外衣下 包裹著的地產項目內核
從全國的田園綜合體發展情況來看，嚴格來說，截止目前還沒有形成堪稱成功的田園綜合體的案例，如何能夠在保證農業基礎性地位、農民核心利益依然是一大挑戰。
如今，在雲南較為知名眾多的田園綜合體IP項目，與其說是「地產+田園」，不如說是「地產+田園+文旅」的模式，更多偏向於房地產或是文旅地產項目，田園只是項目的一小部分。提供一個購房、休閒度假的場景，亦或是成為城市居民居住或是休閒的附屬品，農民的參與度和利益獲取度難以得到保證，傳統的鄉村聚落沒有得以實質改觀，並非嚴格意義上的田園綜合體。
表面上看，這是一個「農業+文旅+地產（田園社區）」的田園綜合體初步框架或雛形。但細剖內里，在田園綜合體的外衣下，可能包裹著一個地產項目內核。
「地產+田園」過渡房地產化下的「醉翁之意」
這種借勢田園綜合體政策利好的開發模式，雖然存在著過度房地產化的爭議，但也有其可圈可點之處。
接下來，來盤一下房地產開發商們在其背後有著怎樣的「醉翁之意」？
「地產+田園+文旅」
代表項目：中國撫仙湖星空小鎮國際度假區、雅居樂原鄉
兩個項目，一個位於撫仙湖旁，周邊還剩少量耕田；一個位於依然完整保留著傳統農耕傳統的騰衝。
（中國撫仙湖星空小鎮國際度假區農耕體驗）
其中，中國撫仙湖星空小鎮國際度假區位於撫仙湖畔，將打造「旅遊、度假、科教、康養、會議、酒店」六大功能為一體的全開放生態小鎮度假區，規劃有三個民宿客棧群、三條主題商業街區以及9大IP，但更偏向於旅遊生態度假小鎮。可以說，除了田園生活體驗的活動噱頭外，與田園並無多大關係。
（雅居樂雲南原鄉）
雅居樂雲南原鄉在充分保留原生的自然風景的基礎上，依環境而建，擬將其打造為讓世界矚目的旅遊度假聖地。田園是項目的一小部分，也成為項目的一大賣點，截止目前根據不同季節的風景，已舉辦了多場與農耕有關的體驗活動。
「地產+田園+特色小鎮」
代表項目：瑪御谷溫泉小鎮、騰衝啟迪雙創冰雪小鎮
與其他的文旅項目有區別的是，這兩個項目都有特色小鎮的建設背景。
但兩個項目也有很大的不同。瑪御谷溫泉小鎮憑藉著珍稀碳酸溫泉資源，在項目規划上，並非一個單純意義的田園綜合體項目。項目涵蓋了本地的溫泉和北海鄉保存完好的傳統農耕文化資源，成為一個豐富多元的文旅度假小鎮，田園只是其中的一個組成部分。
（瑪御谷溫泉小鎮）
騰衝啟迪雙創冰雪小鎮，涵蓋國家傳統保護村落董官村、侍郎壩水庫、馬耳山、田園風光等山水和自然村落的保護職責，同時也將是國家級打造冰雪文化的科技特色小鎮，在田園基礎上，有了更多的科技產業方面的帶動作用。
「地產+田園+鄉村振興」
代表項目：雲南萬溪生態花園項目、安寧·希望的田野
2019年3月21日，新希望集團與安寧市政府正式簽約，擬打造鄉村振興標杆項目——「安寧·希望的田野」。項目規劃用地3000餘畝，分三期建設，囊括有新希望綠領學院、鄉村振興博物館、研學營地、初心牧場、民俗坊街、示範農莊、森林康養等規劃項目。
（「安寧·希望的田野」項目簽約儀式）
2019年6月，華僑城歡樂田園發展有限公司、昆明市呈貢區人民政府、雲南文化產業投資控股集團有限責任公司三方簽訂了鄉村振興戰略合作框架協議，將在呈貢區東部打造昆明市呈貢區萬溪生態花園項目。規劃以非建設用地為主，規劃面積約5萬畝。
這兩個項目，是以房地產開發商與政府合作簽約的開發模式，在合作之初就已經簽訂了關於鄉村振興的框架和協議。但遺憾的是，如今兩個項目依然停留在簽訂合作的狀態，並無更多實質性進展。
結語：
截止目前，眾多的田園綜合體項目，一方面存在農業板塊創意度、布局等方面，與周邊項目較為類同，市場吸引力不夠突出的問題；另一方面，關於這些田園綜合體項目過於房地產化的話題爭議紛紛。田園綜合體項目通過農業及農產品加工業的發展，原有土地要取得超過類似酒店民宿、餐飲等商業業態的產值，依然存在較大的挑戰，農業在整個項目中的基礎性地位如何保證同樣存在疑問。正如文旅項目的整體操盤能力、人才及文旅IP等的欠缺，會造成文旅項目成功開發運營形成一定製約。田園綜合體項目在布局或打法上，同樣存在著諸多的挑戰和爭議。