一邊高息發債、賣項目，一邊股價上演「過山車」，一向低調的新湖中寶最近頻登熱搜。
11月25日，新湖中寶發布公告稱，公司已於11月22日成功發行新湖中寶股份有限公司2019年公開發行公司債券(第二期)，品種一實際發行規模9.2億元，票面利率7.5%；品種二不發行。
這已是今年以來新湖中寶第七次發債。今年3月14日和6月12日，新湖中寶曾連續發了兩筆美元債，金額分別為2.75億美元和1.1億美元，後又於6月28日增發總額0.5億美元的債券，三筆債券票面年利率均為11%。
除了發債，新湖中寶也在賣項目。7月，其將20宗位於長三角的優質地塊作價60.7億元賣給了融創，此舉在外界看來無異於「割肉回血」。然而禍不單行，10月21日，因「51信用卡」涉嫌暴力催款事件，新湖中寶再次捲入其中，股價跌幅一度達48%。
但頗為戲劇性的是，僅數天，新湖中寶便搭上「區塊鏈」熱點，上演逆風翻盤，股價連續上漲，漲幅最高達78%，股價達到年內峰值5.13元。雖然此後股價有回落，但依然高於此前「窪地價」，截至11月27日，其市值從年中報時的258.8億元上漲到316億元。
過山車似的變化著實令外界眼花繚亂。
對於新湖中寶近期頻繁發債和股價波動，中國房地產報記者致電新湖中寶投資者熱線，對方表示：「此次債券發行規模不超過20億元，募集資金扣除發行費用後，全部用於償還到期或行權的公司債券等公司債務，該計劃有利於調整並優化公司負債結構，改善資金狀況，並承諾不會用於購置土地。近期股票波動，主要是基公司於熱點投資標的引起的波動，對公司的經營業績短期內不會有直接影響。」
作為一家以房地產為主營業務的企業來說，新湖中寶的表現不算出色。從銷售收入來看，新湖中寶營業收入一直徘徊在百億規模，2016年、2017年、2018年和2019年上半年，新湖中寶營業收入分別為136.26億元、175億元、172.27億元和72.75億元，其中，2018年銷售收入同比減少1.56%。進入2019年，其銷售業績仍未有起色，根據其三季報數據顯示，截至2019年9月30日，新湖中寶合同銷售收入100.4億元、合同銷售面積63.36萬平方米，同比分別下降了14.12%、13.88%；第三季度單季度實現的銷售金額僅為25億元，同比下降了42.1%。
同時出現連續下降趨勢的，還有其歸屬母公司股東凈利潤，根據財報數據顯示，2016年至2019年上關年，其歸屬母公司股東凈利潤分別為58.38億元、33.22億元、25.06億元和17.21億元。
亮起警戒燈的還有負債率和現金流。年報數據顯示，從2016年起，其負債率一直呈上升趨勢，截至 2016 年末、2017 年末、2018年末及 2019 年 6 月末，新湖中寶資產負債率分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元。
如果是擴張型企業，負債上漲是常見現象，但對於近兩年規模增速幾乎為0的新湖中寶來說，持續上漲的負債率有些蹊蹺。
同樣令人費解的還有其現金流，截至中期，其經營性現金流凈額持續6個季度為負，截至2019年6月30日，經營性現金流凈額為-2.87億元。而其即將到期短期債卻高達數百億，根據新湖中寶方面的表示：「公司 2019 年7～12 月、2020 年的待償還債務規模較大，2019 年 7～12月待償還金額為 148.75 億元，2020 年度待償還金額為 210.98 億元。」
這一數據，也引來了上交所下發的問詢函，對此，新湖中寶在回覆中對此表示，變化屬於公司經營活動中正常波動，公司經營風險可控。
值得關注的是，作為房地產企業最為看重的預收款項目，新湖中寶2019年中報數據為165億元，比一季度時下降13億元。這種情況直至三季報時方有好轉，根據三季報顯示，公司總資產是1415億元，總負債是1054億元，負債率是74.5%。其經營性現金流凈額終於由負轉正，變成了1.27億元，預收款項目是170億元。但其籌資性現金流仍呈現大幅流出狀態，數據顯示，其籌資活動產生的現金流量凈額是負32.8億元。
相比不太出色的銷售數據，新湖中寶的土地儲備卻很優質。根據2018年末的數據，新湖中寶土地儲備總建面積為2450萬平方米，權益總建面積2200萬平方米。在克而瑞公布的《2018年中國房企總土儲貨值》排行榜單中，新湖中寶的土儲貨值可以排列到前31位，高於綠城等知名浙江房企。由於其此前致力於舊改和灘涂開發，因此儲備的土地大量位於上海虹口、黃埔等核心地塊，可以說是個低調的地王。
「此前新湖中寶主要是做舊改和灘涂開發，這種方式拿到的地都很優質，它們在上海內環土地儲備約有188萬平方米，但這類項目開發周期長，前期投入大，回款慢，所以雖然土地儲備多，結構優質，但其地產板塊財務指標並不樂觀。」一位TOP50房企上海公司項目負責人在接受記者採訪時表示。
「在中國民營金融族系中，新湖系其實赫赫有名，外界卻較少知道。公眾對其的了解，主要是上市房企新湖中寶。相比地產主業，它在投資界才是一把好手。無論是前陣子出事的51信用卡，還是區塊鏈概念的趣鏈科技，新湖中寶都踩准了點。」一位上海風險投資機構顧問告訴中國房地產報記者，在他記憶里，當年趣鏈科技B輪融資15億元，新湖中寶出資12.5億元，拿下趣鏈科技49%股份。當時所有人都不看好這筆投資，因為趣鏈科技在當時短短3個月估值就翻了2倍達到10個億。一年多過去趣鏈科技已經成了區塊鏈獨角獸，估值也達到了50億元。
在趣鏈科技和「51信用卡」之後，新湖中寶又相繼參股了萬得信息、邦盛科技、趣鏈科技、通卡聯城、晶晨科技等眾多科創企業，其中，晶晨科技在2019年8月登陸了科創板。此前，新湖中寶投資一直集中在金融領域，先後入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財證券、長城證券等，是這些公司的重要股東。「通過投資參股金融公司以獲取金融牌照在當時很流行。入股金融可以看出新湖中寶的投資邏輯很清晰，先是投資金融企業，後逐漸轉向金融科技，進而衍生到高科技企業，尋找有潛力的，符合國家政策發展方向的企業。」上述風投機構顧問告訴記者。
然而多元化投資有收益也有風險，10月21日，「51信用卡」因涉嫌暴力催收事件被調查一事，新湖中寶出現了2%的跌幅，對此，新湖中寶相關人士表示：「這種事情很難預測，我們對於投資企業一般不直接參與到其具體經營中去。」
對於新湖中寶構建的金融版圖，一位接近新湖的業內人士認為：新湖系涉足金融是天生基因使然，其實控人黃偉是參與當年「327國債事件」的最後一個大佬，也是受益者之一。1994年底，有了第一桶金後，黃偉成立了新湖集團和新湖房產，開始在資本市場展開騰挪之術。新湖中寶如此多的土地儲備，其實也是投資品之一，但是近兩年，民間資本投資金融業限制增加，房地產市場融資渠道收緊，大量的舊改項目造成資金周轉緩慢。但從長遠看，其在金融科技領域的布局前景看好。