某商業辦公樓項目
項目為3層裙樓，2棟塔樓，塔樓高20層。約1.6萬平米，整體銷售，銷售報價1.5萬元/平米。項目為地鐵上蓋物業，所在區位成熟，旁邊在營一個大型購物中心，周邊多個新建住宅小區，住宅售價3萬元。
項目在沒有實地踏勘前，基本符合「3322」選址法則。實地看後被否定，判斷不適合改造為養老方向。理由如下：
定位方向：無法做護理型，只能做自理型（因為1~2樓裙樓被銷售，無法滿足消防強規要求的「獨立使用逃生通道」）；自理型定位中，只適合做長者服務式公寓這個方向，但是其能拿出來做配套的空間不夠，只能犧牲房間樓層來做配套，非常不划算。另外，自理型項目所需要的外部空間資源也不足，項目本身沒有獨立的院子這樣的小環境，也缺乏外部公園這樣的大環境，很難吸引老人長時間居住在此地。
檔次定位：本項目外立面品質感較差，加上被散售掉的裙樓商業，每棟塔樓僅有兩部電梯等較低的硬體配置，定位只能是一個中端項目。
改造量：項目是個新建物業，但是由於裙樓被分割銷售的原因，兩棟塔樓無法聯通，需要做改造加樓梯。另外，電梯也需要把其中一部改造為擔架電梯。因此還有一定的改造投入。
出房率：本項目有一個巨大的核心筒，占掉平面中1/3的面積，加上一些不合理的過道，項目的出房率不高，單層能出12~13個房間，但是每個房間很小，套內面積為25平米，對於自理老人來說，空間太小，無舒適感可言。部分房間是東西朝向。
競品價格：項目周邊精裝修70平米的住宅租金約4200元/月，精裝修複式公寓45平米租金4000元/月，以本項目的房間面積大小來對比，房間租金收費也最多就在3500~4000元/月這個檔次，加上服務費用，能收到5000元就算是不錯的價格了（不含餐費）。
商務條件：項目報價1.5萬元/平米，加上改造、裝修、籌開投入，接近2萬元，必然是高端項目的定位。但是本項目綜合條件及收費水平都不能支持做到高端。
判斷結論
綜合以上判斷，項目不需要進行具體測算，已經知道完全不可行了。
某四星級酒店轉讓項目
項目為1.2萬平米的在營四星級酒店，周邊800米為地鐵站，周邊區域生活氛圍成熟。酒店配套功能、房間裝修等都是現成的，從照片上來看非常有檔次，完全不需要重新裝修和改造。從項目所在位置上來看，也基本符合「3322」選址法則。
項目可以有兩種合作方式：經營權轉讓，報價2900萬；整體產權轉讓，報價1.8億元（還需要再支付經營權轉讓的2900萬元）。
項目實地踏勘後被否定，理由如下：
定位方向：本項目的樓層平面結構（樓層平面小）及現有的配套功能空間，只能支持項目定位為自理型公寓。
檔次定位：項目裝修標準為四星級酒店標準，適合定位中高端項目。
改造量：項目基本上不需要改造，但需要投入軟裝。
出房率：項目酒店客房有144套，房間平均面積約85平米（含配套面積），床均面積偏大。
周邊客戶群體及競品價格：項目周邊客戶群體大多為在校大學生、拆遷安置群體及年輕上班族，區域也是比較新的開發區，缺少老年群體的客戶基礎。
周邊80平米精裝修住宅租金3500~4000元/月。本項目房間租金預計到5000元/月（含服務費，不含餐費）。
商務條件：合作方式一：轉讓經營權，轉讓費用2900萬，項目租期5年一簽，不能更長。租金0.9元/平米·天。
合作方式二：整體產權轉讓，1.8億元。
投資分析：
方式一，經營權轉讓：2900萬元的轉讓費，5年的租期，平攤到144個房間上，每月達到3360元，而我方預期房間收費也就是5000元，中間只有1640元的空間，根本不足以覆蓋每月的運營成本。項目不可行。
方式二，整體產權轉讓：1.8億元價格，並需要支付2900萬元的經營權轉讓費，平攤下來每平米均價1.71萬元，按照30年經營期分攤，每月每平米成本為48元；而現在市場上80平米住宅出租價格為4000元，每平米坪效僅50元，即使我方能夠把坪效提高一倍，達到100元/月（這個地段短期內幾乎不可能），資產成本也吃掉了收入的近50%，已經不需要再往後算了，項目肯定是不可行的。
使用測算模型實際測算後，得到的結果為：30年經營期的IRR為3.9%，EBITDA率在經營前十年只有3%，投資回收期需要30年，項目完全不可行。
判斷結論
本項目周邊客戶群體年輕化特點明顯，養老的市場基礎薄弱；目前市場收費水平很難支撐項目走中高端定位，並且額外成本過高，無論採用哪種方式合作，項目都不可行。
某經濟型酒店轉讓項目
項目為5800平米的在營經濟型酒店，周邊500米為地鐵站，旁邊300米有一個三甲醫院。項目獨門獨院，為一棟單體建築，自身有一個很大的院落。項目背後為一個已經入住的商品房小區，周邊為公路及綠化帶。大區位配套成熟。
項目合作方式：整體產權轉讓，報價1.1億。
項目位置完全符合「3322」選址法則。
實地踏勘後被否定，理由如下：
定位方向：本項目為經濟型酒店，房間空間過小，無法滿足自理老人的長期居住需求，只能定位護理方向。護理定位，就需要滿足消防要求，而本項目每層過道寬度僅有1.7米，不能滿足消防要求。
檔次定位：項目外立面及現有的硬體配置，只能支撐中端或普惠型項目定位。
改造量：本項目由於是經濟型酒店，裝修標準很低，且天花及地板需要全面改造，電梯有兩部，也需要改造其中一部為醫用電梯。房間中的衛生間由於是一體式的，完全無法改造，只能全部拆掉更換，改造量巨大。
出房率：項目酒店客房有160間，估算安排床位240個，床均面積約24平米（含配套面積），出床率很高，但是品質感很差。
競品價格：本項目酒店長包房價格為4800元/月（含早餐及每日清潔）。這個價格可以作為改造後房間收費的參考價格。
周邊條件：項目背後即為商品房小區的花園，二者之間僅有一道低矮的欄杆相隔。根據過往經驗，護理型項目不能距離小區過近，有被居民投訴，無法開業的風險，且風險可能性極大。
商務條件：整體產權轉讓，1.1億元。單方價格1.9萬元。此價格必須以頂級項目的定位方能支撐，以項目中低端的資質，二者之間落差過大。
判斷結論
本項目報價與定位方向完全不匹配，且改造成本巨大，另外護理定位的項目一定不能與商品房小區毗鄰。項目完全不可行。
某經濟型酒店經營權轉讓
項目為在營經濟型酒店，8000平米，項目位於某風景名勝區內，自然條件一流。周邊無地鐵，但是300米內有一個大型公交站。項目獨門獨院，由三棟建築組成，並自帶前庭後院。周邊均為民宿酒店及旅遊商業。項目3~4公里範圍內有三家三甲醫院。
項目合作方式：物業轉租，租金報價3.0元/平米·天，並有一定金額的轉讓費。
本項目產權為村集體，轉讓方為酒店經營方，項目轉讓後，酒店經營方實際為二房東。
項目完全符合「3322」選址法則。
實際踏勘後覺得現場情況比較理想，開始推進合作洽談，但是最終未能合作。原因如下：
定位方向：本項目所在區位為知名景區，遊客眾多。項目適合定位自理型項目中的旅居養生公寓，針對階段性居住的活力老人提供服務。
項目作為在營酒店，現有的房間及配套設施都可以為旅居客戶現成使用。
檔次定位：項目外立面及現有的硬體配置，能支撐中端定位，加以改造並增加景觀、配套功能後，可以定位中高端。
改造量：現場查勘後，兩棟酒店房間基本不用改造，無論房間大小還是過道的寬度都沒有問題。另外一棟酒店需要把一樓房間改造為配套功能，並且由於房間過小，計劃把兩個房間合併為一間。
另外計劃在樓棟間增加一個連廊，增加兩棟樓之間的聯通性。
以上改造構想希望進一步落實到圖紙上的時候，發現本項目樓齡達25年，原圖紙早已遺失，僅有部分裝修圖紙，完全沒有電子版的圖紙，需要到建設檔案館調取圖紙。轉讓方表示，雙方未能達成明確的合作意願之前，不願意出面調出圖紙。這導致我方無法判斷項目的結構安全性，對於這種長達25年樓齡的老建築（物業是由村裡建設，根本不知道建築質量如何），不清楚是否需要對結構進行加固，而結構加固將會是非常巨大的一筆改造投入。
出房率：項目酒店客房有160間，估算安排床位270個，床均面積約29平米（含配套面積），出床率也比較理想。
競品價格：本項目酒店淡季價格為198元/月，長包房的價格預計能達到6000元/月以上。
周邊條件：項目依山而建，周邊毗鄰景區，自然環境很好。3~4公里內3個三甲醫院。300米內一個大型公交站。周邊完全沒有居民小區，全部是民宿及小商業。綜合而言，周邊條件非常理想。
商務條件：租金要求達到3元/平米·天，是非常高的租金，不過此地寸土寸金，確實是稀缺地段，這個價格也算市場行情。原本考慮項目出床率高，裝修現成，加上旅居養生公寓的收費模式，溢價能力還要高於長者服務式公寓，如果改造投入不大的話，應該還可以算過來帳。但是由於改造投資的規模及金額受限於圖紙無法獲取，無法準確估算，因此項目的投資可行性無法評估。
物業合規性：本項目物業產權方為村集體，由現在的酒店經營方租賃村裡的物業進行酒店經營。由於歷史原因，本項目只有2000平米有產權證，其餘6000平米沒有產權證。現在的經營方在跟業主方的租賃協議中有轉租的權限。經過向專業律師諮詢，認為此前經營方與村委會簽署的租賃協議其實屬於無效合同（根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，「出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。」），轉租合同也是無效的。
判斷結論
本項目雖然環境資源一流，選址條件理想，但是由於物業租賃關係不合規，且改造投入成本無法準確預估，因此項目無法繼續合作。
文章來源：經濟日報
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。