品牌落位是招商管理的關鍵環節，是將既定的項目定位、業態規劃通過品牌落位和執行來進行最終實現。科學精準、符合定位的品牌落位，不但能夠提高品牌商家的經營業績，更能有效達成業主的租金收益目標。
然而金街的品牌落位就像在下一盤很大的圍棋，已有的豐富的品牌資源就是手中的棋子，但是如何落子，怎樣排兵布陣，這是一門學問。
品牌落位是金街招商的最終實施方案，過程中主要遵循以下幾大原則：一是要符合定位；二是要遵循品類規劃；三是可執行，在充分對商業資源進行認真摸底，選擇代表品牌全面溝通確認可執行後開展落位；四是要適銷，當地成熟、成長性強的品牌優先落位；五是協調性，關注相鄰品牌風格要協調，順暢自然，巧妙過渡。
深化定位：既要依附又要獨立
萬達金街與大商業既有共同點，又有不同點（如產權獨立），於是在金街招商過程中，既要把它當成一個獨立的項目來看，又要把它同大商業有力捆綁在一起，因為它也是整個項目的重要組成部分。
因此，萬達會給金街做獨立的定位，獨立的招商策略，對其前期的規劃、調研、定位必須做到專業，如周邊人口構成，它應該適合什麼樣的消費群體等等，但最重要的前提是應該同大商業如何補充，如何共生，明確萬達金街在整個項目以及城市中所扮演的角色。
同時，要摸清現有商業資源是否能夠支撐定位，因為只有認真剖析與深化定位，才能明確主要品類及相應品牌範圍。
品類規劃：左顧右盼瞻前顧後
首先，在進行業態規劃之初，萬達商管會對現有品牌資源進行分類，根據定位進行初步篩選。
其次，針對不同樓層、不同區域，執行由整體到局部、從主到次的品類細化及合理規劃。在開展此項工作時，尤其注意樓層主題突出，客流冷區和熱區合理過渡，品類搭配符合消費習慣。具體操作中主要把握以下四個原則：
1、差異性。
業態多樣化，既要避免金街內部銷售分流，又要確保同大商業內進行差異化區分，提升項目整體競爭力，同時也有利於金街特色經營業態的創建和保持。
以餐飲業態為例，金街餐飲一般分為中餐、西餐、咖啡酒吧。中餐按菜系分為：蘇、閩、川、魯、粵、湘、浙、徽等八大菜系，此外還有一些頗具影響的東北菜、本幫菜、贛菜、鄂菜、京菜、冀菜、豫菜、客家菜、清真菜等菜系。西餐按照國家地域可分為法餐、意餐、德餐、美餐、日韓料理、東南亞風味等。
雖然在各地金街餐飲業態都占據著重頭戲，數量頗多，但因有萬達商管在整個招商管理過程中的整體專業把控，極大程度上保障各種餐飲品類的豐富性，進而形成餐飲業百花齊放的盛況。當然，在實際操作中餐飲類也有可能重複出現，但前提必須是功能互補。
2、豐富性。
豐富的品類規劃有利於實現快速旺場，引領並改變當地的消費觀念和生活方式，同時能帶來整體租金收益的穩定增長。
從目前來看，各地金街的業態主要以餐飲和兒童業態為主，美容、美發、健身、金融、攝影等生活配套類以及酒吧等業態作為多元化補充，珠寶、鞋服等零售業態點綴分布其中。從而金街在能做到自身品牌鏈豐富完整的同時，又能和大商業進行完美互補。
3、關聯性。
即同一樓層針對類似消費群體，將同一類客群喜好的商品集中於一個區域以增加銷售機會，使得客流與銷售的轉化率最大化。
各個業態之間關聯銜接是否順暢、合理，關係到消費的舒適感及流暢性，也在某種程度上決定了顧客逗留的時間長短以及交易額的大小。因此，對金街來說，業態落位關聯銜接的合理性是確保客流動線流暢、提高店鋪到達率、提升總體銷售的重要途徑。
例如，在上海寶山萬達金街，商管有計劃地把兒童業態集中引導到二樓，包括兒童早教、遊樂、零售、美術和DIY等，同時又補充引進了豐富的美容SPA、美發、健身以及家居家飾類年輕媽媽常逛的業態，大大提高了二樓的消費粘性。
4、針對性。
品類規劃要符合消費特性，有針對性地落在不同區域。這將有利於消費者能夠在最短的時間內找到自己想要的商品或服務，達到快速成交、促進其他消費的目的，提高消費滿意度。
例如，在臨城市主幹道的外環商鋪，為了最大化延長目標客群的停留時間，萬達商管通常會針對地規劃一些便利店、生活配套、快捷餐廳等，這類業態布局靈活，業種豐富，租金承載力高，有效帶動人流並創造良好租金收益。
業態銜接需遵循以下原則：
（1）零售業態需放在熱區，品牌級次和客單價高的品牌店應放置在熱區主入口、主通道。
（2）娛樂業態因屬目的性消費，應放置在冷區，通過業態自身帶動周邊客流。
（3）餐飲業態應放置在高樓層，布局要集中，形成規模化。
（4）體驗業態目的性消費強，可放置在冷區、次通道。
不同業態之間的穿插，過渡的思考維度：
第一，功能互補性，即功能特徵明確接近的業態彼此相鄰。
第二，客群一致性，即根據客群的消費特徵劃分消費主題區域，並落實到功能業態的組合銜接上。
落位步驟：重點突破，特色優先
品牌落位時，要對當地商家資源進行摸底，了解清楚項目所在城市的商業體各業態、各品類的業績排行，掌握業績好、「接地氣」的品牌資源；同時，考察清楚當地經銷商的經營實力、管理能力、拓展意向等。重要的是有條不紊，邏輯嚴謹，萬達金街通常按以下步驟進行落位。
（1）標杆優先：標杆位置給標杆品牌，引起關注有助於促進後續招商，起到牽一髮而動全身的作用。端頭位置重點推薦，引進有一定影響力，能帶動客流的主力品牌，如倉山萬達金街和新北萬達金街引進的就是肯德基，為後續大批品牌的進駐奠定信心。
（2）特色優先：藉助端頭、轉角等標杆品牌資源的輻射，引進具有特色的中檔消費品牌和本土品牌，因其有良好的市場基礎，能夠快速拉動人氣，同時提升知名度，縮短金街培育期。
（3）互補優先：引進如花店、美容SPA、便利店等大商業無法經營和沒有引進的品類，進一步滿足全客層消費需求。
（4）高租優先：租金承付能力強的目標品牌優先落位。所謂高租金品牌，如黃金珠寶、箱包皮具、服裝等對鋪面需求不大，但是承租能力較強的品類。
（5）間距落位：避免新引入品牌連續落位，要與當地認知度高、銷售好的品牌穿插，促進新品牌儘快融入市場，這也是對創業型項目和品牌的一種保護，為其提供成長的空間和土壤。
（6）關注冷區：金街冷區主要引進目的性消費強的體驗業態，粘性較強，消費者滯留時間就長，易於形成穩定的消費群，既滿足人們日常生活配套需求，又能迎合大眾的精神需求。同時，豐富了金街的業態，給消費者帶來便利，實現萬達廣場的全天候消費。
文章來源：商業地產投資建設
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