文/吳婷婷
先說個案例吧~
昨天中午，和平村新出了一套42.85平的一室， 房東報價123萬，單價約2.87萬。當晚7點，房東那邊傳來消息，已原價成交。
據說買的人眼睛都不眨一下，看了就買。
上一次有和平村成交的消息是在這個月初。我的一位讀者以178萬的總價全款買了和平村一套64平的房子，單價約2.76萬。
和平村在保利廣場附近，是86年左右的老房子，沒有電梯，典型的市區老破小。
唯一的亮點是連元街小學學區。
單憑這一點，在不到一個月的時間，這樣的老破小就漲了1100元/平。這就是目前無錫的學區房價速度。
預計明年還會全面加速。
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個人預測，明年率先領漲的將是第一梯隊里偏中段的老破小學區房。
什麼樣的屬於偏中段的房子呢？
簡單說就是比今年成交的主流房源環境稍微差一點、面積稍微大一點或者小一點的房子。
以錫師為例，今年幾個刷新房價天花板的都是環境還不錯的育才弄、解放新村、昇平巷，稍微拾掇一下其實還能住或者出租，但今年這一輪搶下來，這些小區里已經處於房荒狀態，然而學區房需求還在爆發，去哪裡找房子補缺口？
如果還是堅持要錫師城中校區，那只能從比那些房子環境差一點的小區里拔一些高個兒出來，替代曾經的好房源、並以好房源的價格、甚至更貴的價格去賣。
典型如南市橋巷。當湯巷或者其他品質不錯的小區房子多、好賣的時候，南市橋的業主基本是沒有定價權的。但湯巷的小房子賣掉之後，南市橋等稍微差一點的小區就成了替補隊員，還擁有了自由定價的權利。
我查了下成交數據，南市橋巷之前積壓的不少陳年的老房子，比如樓層過高的、底樓的、面積略大或略小的，今年下半年都陸續清掉了，最貴的一套單價甚至賣到了4.6萬+，比湯巷還要高，現在是中介三天兩頭上門求房東賣房的狀態，這種「盛況」放在今年年初或者去年，是想都不敢想的。
設想，如果連南市橋巷都賣完了，又會是哪個小區去替補呢？替補的價格又會隨市場需求有多大的漲幅呢？個人認為很有想像空間。
同樣的情況還發生在連小的學區房上。
優質老破小賣的差不多之後，就輪到了本文開頭那種86年的老破小，甚至連七幾年、幾乎不能住的南巷上也開始進入替補隊伍，我查詢成交數據了解到，8月南巷上45平左右的房子還只能賣90多萬，12月初最新成交的已經賣到130萬。
老舊如此的南巷上都漲成這樣，明年第一梯隊的中段老破小房價又會如何？
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再來說我的第二個預測：明年第二梯隊學區房價隨時會爆發，爆發之後會繼續反推第一梯隊房價上漲。
第二梯隊包括哪些學校呢？根據民間排名，主要是指崇寧路、揚名、五愛、積余、東林，另外南長街呼聲也很高，那就暫且也放在這裡一起說。
就學區房價來說，今年無錫第二梯隊學區房價整體表現比較平穩。稍微突出一點的是揚名中心小學的學區房曹張新村。
曹張今年10月之前走勢很猛，我從中山房產了解到，集團公司基本上每月都能成交30來套曹張的學區房，至於房價，年初16000元/平左右，10月前有七八套房子的成交單價已經過2萬元/平，最高的一套已經超過21000元/平。
如果不是10月公積金貸款新政，曹張今年普漲到2萬應該問題不大。但現在受政策影響，曹張整體的均價暫時維持在18000-19000元/平，成交量也降到了原來的1/3以下。
之前我曾說過，揚名、南長街學區房價對於無錫學區房價的格局非常關鍵。而揚名王牌之一的曹張新村，能否再漲一波又要看政策走勢。
一旦明年政策鬆綁，貸款額度提升，需求回歸，曹張價格必然還會再漲一波，甚至均價漲到2萬+也是有可能的，一旦漲過2萬，就會反推第一梯隊（主要指城中錫師、陽光錫師、連小）的學區房，尤其是連小老破小的價格。
而目前受總價/貸款額度限制買不了曹張的，退而求其次，會考慮買南長街，也有部分會選擇東林、五愛的老破小，需求擴大的情況下，這批學區房會補漲一輪。
近期從我了解到的諮詢量看，原先考慮曹張的都轉而在考慮南長街，塘南、永勝、柴機、新江南的需求幾乎翻倍，塘南新村的小戶型價格也創新高，29平的最貴已經賣到了62萬！
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第三個預測，是關於太湖新城學區房的，我會在明天晚上的學區房講座上說給大家聽。
講座參與方式如下：
1、掃碼添加錫樓客服，備註：講座；
2、向錫樓客服支付講座報名費19.9元；
3、周五（12月27日）晚7點到無錫國金中心25樓參加「學區房怎麼買更好」的講座。
點在看，告訴我你在看！