先說說「萬科辦公房當公寓賣」，只是冰山一角，只不過是央視喊話了「央視喊話萬科：再大的店也不能欺客」。
前兩天（7 月 30 日），央視財經頻道《經濟半小時》曝光了萬科在佛山的一個樓盤：「將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給購房者。」
在央視曝光的這件事中，萬科當然是違規的。幾乎所有房企，央企民企港企混改企，統統都在做這樣的違規事情。
在這裡提醒購買公寓的買房人，拿出你的《商品房買賣合同》仔細看看一看：你的合同中，商品房用途那一欄，會出現「住宅」「公寓」「辦公」等不同性質。趕緊去看看你的房子到底是辦公還是公寓。
你是不是想說「法不責眾」？不是這個意思。我們關注的是：明知道這是一件違規的事情，為什麼全國所有房企只要有機會都會去做？
把這個問題梳理清楚，看看我們的制度是否存在哪些不合理的漏洞，才能真正維護法律法規的尊嚴。不然，今天拿萬科開刀祭旗，明天華潤中海保利還是繼續幹著一模一樣的違規事宜，那真的就變成「法不責眾」了。
那麼，問題到底出在哪裡？
先從「公寓」這個詞說起。你知道的，「公寓」在國外，幾乎所有高層住宅，都可以叫「公寓」。但中國不一樣，現在，中國是按土地性質（而不是按真實使用功能）來定義房屋類型的：住宅、辦公樓和商業用房等。
只要你的土地性質不是住宅，哪怕你蓋出來的房子是居住功能，那也不能叫「住宅」。只能用其他替代詞，比如「公寓」「酒店式公寓」「單身公寓」「商住樓」等等——它們只是約定俗成的替代詞，不是法律意義上的用詞。
"公寓"和"辦公"到底有什麼區別，為什麼買房人這麼敏感？
實際上，現在市場上存在部分商品房，原本是辦公性質，卻以公寓知名在市場售賣，很多買公寓的購房者無法分辨清楚，也不注意合同上的房屋性質和屬性，結果被忽悠。
公寓和辦公到底有什麼區別？我總結了一下，對買房人影響比較大的主要有以下三點：
1、公寓可住，可通水電氣，但辦公不可住。公寓和辦公，在設計時會有所側重。辦公樓沒有獨立的下水管道和排煙管道，而且，你見過哪個上班族用的寫字樓通了燃氣的？公寓可住，公寓有一定的居住屬性，水電可申請民用，也能接入燃氣。
2、商業辦公類非住宅類建築不得按單元式或住宅套型設計，一般應採取公共走廊、公共衛生間式布局。同時，除食堂外，不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間應當集中設置。辦公、工業、科技研發等建築需設置帶獨立衛生間的套間，此類套間面積不得超過本層建築面積的20%，且不得分割銷售。
3、辦公樓公攤面積更大。由於規劃不同，公寓與辦公結構設計上也有著差別，辦公樓的回字形走道設計，導致辦公公攤更大。
明明是商用性質的土地，為何要蓋「公寓」？一句話：寫字樓過剩，賣不起價，蓋成「公寓」才有錢賺。
為什麼寫字樓會過剩？改革開放以來，我們國家在用地觀念上逐漸形成了「重商抑住」的慣性。重視工商業用地，抑制住宅用地。從 GDP 考核的角度來看，多弄一些商辦用地和工業用地，理論上可以貢獻更多的服務業產值和製造業產值；住宅不一樣，交付以後幾乎就對 GDP 沒貢獻了。
況且，如果把住宅用地的比例弄太高，是一種政治不正確，要背負罵名：你們這個城市的經濟太依賴房地產（指住宅開發）了。
所以，住宅用地的比例是被嚴格控制的。央行參事盛松成先生曾用這樣一組數據來說明這個問題之嚴峻：「紐約居住用地占比則為 44%，東京更是高達 73%，而我國的北京、廣州和深圳這一比例分別僅為 28%、29% 和 26%。住宅用地比例過低是我國一、二線城市房價過高的重要原因之一。
在商用性質的土地上蓋「公寓」，嚴格來說當然是違規的。但在住宅供求關係緊張的城市，處於政策灰色地帶的「公寓」產品，甚至是高房價的緩壓器，是住宅供應不充足的一種有益補充。簡單說：如果把所有灰色地帶的「公寓」都消滅，住宅的房價只會更貴。
前些年，地方政府基本上採取默許的態度。現在，能級低的城市還是繼續默許，能級高的城市則開始慢慢禁止這種違規行為。
歸納一下：央視曝光的「萬科公寓變辦公房」這件事，如果追根溯源下去，是中國住宅用地比例過低的問題。
所以，幾乎所有房企，央企民企港企混改企，統統都做過這樣的違規事情；而且，他們還會繼續做。如果被央視曝光，就反省一下；然後，繼續違規。
幾乎所有的房企都違規，僅靠央視曝光，是解決不了問題的。怎麼辦？
提高住宅用地的比例？在目前的複雜形勢下，這不具備可操作性。現在，想要解決這個問題的城市，其解決辦法主要是靠「堵」。
上海堵得最嚴苛，不僅明令禁止在商用性質土地上蓋「公寓」，還禁止市場上的二手「公寓」流通買賣。
像成都、南京、杭州等這種能級的城市，則是通過規劃禁令來消滅「公寓」，比如一本產權證不能低於 300 平米，一個標準層不得設立獨立衛生間，等等。
能級更低的城市，則繼續睜一隻眼、閉一隻眼，默許。當然，如果你去公開問政府部門，他們肯定只會告訴你：商用性質土地是不能建「公寓」的。
實際上，深圳曾經有用過更好的辦法：在土地出讓前，事先規定清楚哪些商用土地可以蓋「商務公寓」，可以蓋多少，交付以後在產權證上也會清楚地寫明房屋用途為「商務公寓」。比如 2016 年 8 月出讓的那塊全國總價地王——310 億元成交的深圳新會展中心商業用地，事先就寫清楚「商務公寓可按出讓合同規定申請銷售」。
但現在的深圳，比過去更講究「政治正確」：現在出讓的商用土地，還是可以有合法的「商務公寓」，但開發商必須自持，只能用於租賃，不可分割銷售。
現在，很多城市的商用土地，都允許轉成住宅性質，可以有民用水電甚至管道燃氣，但前提必須是：開發商自持，只能用於租賃，不可分割銷售。這種操作的政策依據是 2016 年的一份國務院文件——《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。
但是，這種操作應者了了。
再多說一句：現在中國幾乎所有的長租公寓，都是違規的，因為它們都是蓋在商用性質的土地上。
從中央到地方，都在說要培育一批長租公寓運營企業，但尷尬的是：它們的生產資料（長租公寓）幾乎全部都是違規的。
如果央視有興趣有精力有使命感，幾乎所有觀眾都可以提供報料線索：像「萬科公寓變辦公房」這種新聞，中國遍地都是，甚至比「安徽黑暗料理」還多。
歸納一下：如果地方政府在拍地之前，就能明文規定清楚哪些商用土地可以蓋「商務公寓」，哪些是絕對禁止（誰違規就嚴厲打擊），那或許才是更符合市場需求邏輯的「疏堵結合」。
央視是帶著發現寶藏的那種驚喜，帶著發現新大陸的那種驚喜，發現並曝光了萬科的問題——
今年 6 月，王先生到住建局辦理不動產證時意外發現，自家房屋的用途竟然顯示為辦公用房。 王先生以為自己搞錯了，問了周邊其他業主後發現，其他業主也以為自己買的是公寓而不是辦公室，這下業主們才意識到是不是哪裡出了問題。
「意外發現」「竟然」「這下業主們才意識到」……央視呈現的這種反應，你們仔細感受一下。
以下全是我們的廢話，因為都是常識，實在懶得專門寫一遍——
首先，大多數準備買「公寓」的購房者，通常都知道「公寓」的用地性質是 40 年產權；銷售人員即便沒有主動告知，也絕對不會把「公寓」說成是 70 年產權的住宅，因為這是騙不了人的常識。
其次，假設你真的不知道，銷售人員也完全沒跟你說過，那麼，你在簽合同的時候，合同上一定是清楚標註著其房屋用途為「辦公」——而且，是帶下劃線的。你不能說銷售人員催你趕緊簽，所以你沒看到；成年人在合同簽自己的名字，就是莊嚴地給出自己的承諾。
合同有問題？中國房地產可能有這樣那樣的問題，但目前中國商品房銷售合同的官方監管是已經非常成熟的——可能會有一些小錯誤，但不會有原則性錯誤。
現在的萬科，差不多是最講究「政治正確」的房企。央視曝光後的第二天（7 月 31 日），佛山市政府約談萬科集團，提了 4 點要求。不用猜，你也會知道萬科的回應差不多是這樣：好好好，反省，改正。
我們無意為萬科辯護。萬科是中國房地產行業最具話語權的房企，這個行業存在的一切問題，當然首先要拿萬科是問，這樣才會更有警醒與啟示作用。央視曝光萬科，如果能夠激起大家對用地規劃制度的討論，那就善莫大焉了。
像央視這樣的國之重器，如果從一件小事切入，逐漸探究出制度的問題，並且給出建設性的討論，最終推進了制度的改革，那就更加善莫大焉了