沒錯，標題說的，就是最近的「新貴」，
全國唯一放鬆限購的一線城市……的郊區：
上海自貿區的臨港新片區。
社保/個稅年限由五年降為三年；不再限制必須結婚，單身也能有購房資格。
1.
臨港，位於上海市最東南的一角，規劃面積343平方公里，人口68萬。
其中先行啟動面積119.5平方公里，跟橫琴的面積差不多大（橫琴107平方公里）。
我對這個地方的第一印象是：遠，太遠了，這事兒難成。
看地圖：
（陸家嘴 - 滴水湖）
臨港的核心位置滴水湖，距離浦東陸家嘴，50多公里，地鐵通勤1.5h；
到浦東國際機場，25km+；到上海市中心更是有70km之遙。
而且中間有隔離帶，是大片未開發成熟的片區。
—— 這種類似「孤島」的模式，是很難發展起來的。
在以往的城市建設中，出現過很多這種飛地式的新區，
真正發展的好的，也只有浦東一個而已。
包括1994年成立的天津濱海新區，直到現在地位仍然有些尷尬…
自貿區、先行區、xx區…同理。
距離超過50km，幾乎就是一個全新的城市。
從這個角度講，臨港倒是有點類似崑山花橋，
與上海市區只有一條地鐵線（16號線）相連，更像是上海的「睡城」。
（陸家嘴-花橋 VS 陸家嘴-滴水湖）
臨港想要跟上海市區「融為一體」，還要很長很長很長的時間，
或者更悲觀一點，根本不可能：
哪怕上海只朝著滴水湖的方向發展，把中間的未開發區域建設好，至少也還需要填進去大半個上海的人口，
而現在上海在控制人口上限……
2.
所以，臨港想要真正發展起來，只能靠自身產業發力，讓自己成為中心，
實現「產業+工作+居住」的自給自足。
而這，需要強大的行政力量主導。
照目前的經驗來看，沒有國家層面的支持，完全不可能成功。
—— 這裡說的成功，是像深圳、浦東陸家嘴這種級別的成功。把遠郊發展成普通地級市水平，靠上海本身的力量還是OK的...
臨港發展了這麼多年一直默默無聞，很大一部分原因就在於，
在歷次中央給的「政策大禮包」中，它都沒有姓名…
之所以有這次利好，自然也是因為拿到了國家政策。
3.
臨港獲得的政策支持，主要體現在「放鬆管制」和「稅收減免」兩大方面。
一、放鬆管制
最重要的一點是，在結算和融資層面給予了更好的跨境金融管理制度：
研究開展自由貿易帳戶本外幣一體化功能試點，探索新片區內資本自由流入流出和自由兌換。為新片區內企業和非居民提供跨境發債、跨境投資併購和跨境資金集中運營等跨境金融服務。
這個「資本自由流動」的政策，可以說是含金量非常高了。
我們知道，人民幣是實行資本管制的，大陸範圍內沒有任何一個地方可以實現資本自由流動。
所以香港才這麼重要。
（斗膽猜測，國家把這部分原本由香港承擔的功能轉移給上海，是不是在暗示點什麼呢？）
如果臨港能夠擔起這個任務，再加上人民幣結算的便利，在金融方面成為下一個香港甚至超越香港，都是有可能的事。
況且，上海本身就要成為、某種程度上已經成為國際金融中心，將來也會一直持續這個定位。
臨港背靠好的母體，也方便源源不斷地獲得能量。
二、稅收優惠
重點企業按15%的稅率徵收企業所得稅（全國標準是25%），跟橫琴水平相當。
這個舉措很好理解，就是用實打實的money來吸引產業入駐。
稅收減免的企業主要集中在集成電路、人工智慧、生物醫藥、民用航空等高端製造業，
這也是在「定向」加強第二產業，以期扭轉上海製造業下滑的局面。
可以看出，這次給臨港的利好，是有明確的期待和清晰的打法在裡面的，並不是好高騖遠的「大餅」。
4.
實際上，臨港已經發展了10年有餘，
在新能源裝備、海洋工程、汽車整車及零部件、物流、民用航空設備等高端製造業方面，已經有了比較不錯的產業基礎，
雖然目前還沒有產生大量高薪崗位，但底子還是有的。
包括基礎設施建設、城市規劃等方面，也都比較紮實。
而不像千年大計雄安，除了一紙文件要啥啥沒有，一片空白…
如今上面又給了東風，長周期來看，臨港的未來可期，值得看好；
但在初期，還需要更多的積累。
這點在規划上也有所體現，時間節點是2035年，
即，十五年後看成果，再造一個浦東新區：
5.
目前，臨港的房價在2.6萬上下，可以認為是一個相對合理的價格。
為什麼這麼說？我們對標同類就可以了。
前面提到的崑山花橋，房價在2.1萬左右。
臨港到上海市區的通勤能力和花橋相當，但自身產業好過花橋；
另外，郊區再遠也是上海，市政方面能享受到的資源，上海臨港也要優於崑山花橋。
對標花橋的2.1萬，臨港能賣到2.6萬，不稀奇。
等臨港的高端製造業發展起來，下一個對標的就是蘇州園區。
—— 同為可通勤上海的衛星城，蘇州園區到上海的通勤能力弱於臨港，但產業強於臨港，目前房價3.5萬左右。
再等金融業發展起來，就該對標上海市中心了…
（註：以上房價數據來自安居客，可能低於實際感受，僅用於對比參考。）
總之，
臨港既沒有很多人宣揚的那麼好，也沒有某些人貶低的那麼差。
房價算不上窪地，也說不上虛高。
如果你需要在上海落個腳，
或者有耐心做長線投資，等她的利好一步步兌現和落實，
那麼，可以買。