我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，請問小白 普通人第一套房應該怎麼買?

回答：這段時間接觸的諮詢和問題，相對更加小白，往往是第一次接觸買房，對於這件人生的頭等大事，大多數人毫無頭緒，憑感情用事。所以講一講這個話題，儘可能直白。

回答：怎麼買？先說結論：

1.盡一切可能湊到更多首付；

2.打好看房的底子，必須選增值潛力大的房產；

3.儘可能貸款貸足。

因為房產的增值，是穩定的，雷打不動的；房產的價值，就是國家的股份，城市的乾股。最重要的，是房產擁有槓桿。

只要你的選籌正確，房貸可以瞬間放大你的收益；從12%一年，變成36%一年。沒有任何一個投資產品，具備36%的穩定收益。

工資，是現金流，是賺錢的手段。現金，是生產工具，而不是生活資料 買房少貸款，才是風險更大的選擇。一元錢的冗餘現金，10年後就只剩下1塊錢的真實價值。而你的現金流，也會受到更沉重的壓力。

第一套房買好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房買差了，工作一輩子賺的錢，都買不回第一套好房。

上班掙的工資，大機率是永遠也湊不上首付，越往後，這個現象就會越明顯。

一步錯，步步錯。

提問：房姐，你覺得四新的中核時代廣場和白沙洲的新力城哪個性價比高一些。

回答：選中核

提問:房姐，我和我老婆已JLH，她手頭上有套房我們自主，我手頭上房產在出手中，已簽約，對方在貸款審批中，預計2個月，完成後手頭子彈170，如何投資收益最大化？最好光谷及光谷周邊。第一次進群提問，小白一個，儘量回復詳細些，感謝！！另外，有個很棘手的問題，我和我老婆分別手頭上各有一套房產，屬於婚內，沒做息產處理，這種情況下，是不是不能買房了啊？有什麼辦法破解呢還？

回答:婚後財產都需要做析產去名的，建議去查下徵信報告和房查記錄，如果都不體現，就是首套。如果還體現，可以做2改1，二套變首套。子彈170至少買2套，1套買關山大道沿線新盤或次新盤，領漲區潛力大。1套買3環內地鐵沿線限價新盤。另外光谷東的聯投花山郡和光谷東核心區單價1.5左右的二手盤。根據你的房票情況判斷買幾套，老人票也可開發

提問：房姐，已經辦了貸款，請問怎麼申請降低利率呀？

回答：如果你辦貸款的銀行，目前利率下調了，部分銀行是可以申請的，去銀行填個申請表。有的銀行會有額外的要求，比如買保險或者買理財產品才可以下調利率，可以先買，然後再退。

提問：新人首問：又美又慧的房姐，投資小白前來諮詢一下：我新上海人有上海戶口，老公外地戶口，上個月首套買了50多平的不到200萬的小一房。請表取笑我的蠢已經後悔死了……因為看房過程中老公公司突然要解散所以擔心貸款會貸不下來就不敢買大一點的2房。真的很蠢首套資格就這樣用了....很幸運找到房姐公眾號，現在手上有子彈90，家鄉襄陽有投資價值嗎父母可以住一下，東津世紀城怎麼樣呢？父母說通的話還是想買在外地，請您給建議下，是二套買個上海老破小，還是武漢不限購區地鐵沿線房呢？對漢口北挺看好。目前純追求利益最大化。問題有點多，一定要看見我呀

回答：子彈90，其實可以在上海全款抵押的方式再入一套300左右的剛需盤。如果能承受月供壓力，可以重點淘筍，主場有優勢。目前上海市場太冷，短期內投資2套武漢漲幅更大。武漢限購區升值空間更大，不限購區可以考慮漢口北，但是需要長持才能見收益。襄陽如果父母有自住房，建議現在先不用著急買，漲幅太弱。等樓市有了賺錢效應，出手一套，給父母換一套大別墅。

提問：美麗的房姐：本人JLH武漢放票用完了！大專學歷！自己名下還有個40W
的房貸！有300W現金武漢戶口怎麼操作買深圳性價比高點樓盤最好倒掛！想把錢用光！別再操這個心了！每月可以負擔5W—10W還款

回答：首先現在深圳的新房沒有被限價的，挑選新房確實要很有眼光和定力。
買新房的回報率能超過二手的，只有兩種可能：
1限價階段新房成交冷淡，開發商打折，比如去年的很多大漲過後的二線城市，武漢等。
2真正核心區的新房新房變二手，就好像二婚，還有人願意高價接盤，無非是看好它的長期價值，並且片區沒有新盤跟你搶購買力。
比如福田南山中心區的新房，變成二手依然是片區內最新的房子，依然很緊俏。
也比如副中心核心區的新房，類似寶中、紅山、大運、鳳凰城、坪中的新房，占了那幾塊核心土地，別的新房分享不到核心的優質配套（尤其是名校），那麼還是會有人拱搶。
以上，買新房跟二手淘筍有很大區別，要買只買最好的地段和配套資源，現在深圳灣、蛇口和科技園、香蜜湖的新房變二手，依舊有人不斷置換進來，原因不是它便宜，而是它足夠好，足夠稀缺。深圳以二手淘筍為主。

提問：親愛的房姐，最近聽說大灣區很火，佛山靠近西江那邊不限購的房子有投資價值嗎？均價在一萬左右。

回答：沒價值，不如強二線省會城市

提問：房姐您好，本人改善現住招商1872，準備考慮漢口傳奇四期，但是房子靠鐵路且二套利率上浮40%，從房子後期升值潛力以及當下樓市的調控來看現在適合下手此樓盤嗎？

回答：不合適

提問：房姐你好，我在朗詩里程看了一套89平的房子，房子在一樓，總價125W,但是房東要求首付100W，目前手上只有70，房子值得入手嗎？

回答：價格還行
100和125全款有什麼區別？還不如借錢全款買入，價格再壓5-10萬
全款之後再操作抵押或者轉按揭。

提問：房姐您好，請回答一下70年住宅用地LOFT公寓值得投資嗎

回答：你好，如果可落戶可上學，非常可能就是正常住宅產權。那麼，70年住宅公寓和正常住宅的區別，就在於產品設計和後續管理了，得房率低，採光差，南北不通透。
要不要折價、折多少價，取決於房子和小區本身的綜合品質如何。可以和開發商仔細確認清楚，到底是不是純粹的住宅產權。住宅產權產證上用途是「居住」，商住產權產證上用途是「辦公」；前者今後轉讓時不交土增稅，首套契稅根據面積大小有1%/1.5%兩種；後者今後轉讓時要交土增稅，首套契稅一律3%，持有期間還要交房產稅，賣房時還有差額增值稅、個稅，差距很大很大，因此一定要問問清楚。

提問：坐標北京，請問美麗的房姐二手房能否買4號10號沿線馬家堡，角門附近房產和大興成和園的房呢？您為什麼推薦天通苑的房子？

回答：1.馬家堡，角門典型的豐臺面貌。超大型老小區居多，缺少新鮮商業引入整體缺少活力，三環路和鐵路對交通有一定影響。優勢也很明顯，距離南站一站地，角門10/4雙地鐵，距離19號線也不遠，首地大峽谷還不錯。區域內看機會淘價格。
2.新機場規劃很好，但是南四南五大片空地，你沒有便宜房子買呀。好不容易坐兩小時地鐵到大興線上一看，五環外全是4萬5萬。得找中軸線和大興線周圍3萬的房子才行。大興機場的作用並沒有想像或者規劃的那麼大。大興線的房產價格，已經站在機場通航後了，所以投資要仔細挑選。北京的人口逐漸沉澱，新的郊區新區會空殼化，所以回天這種大型居住區很好價值很穩。

提問：塔子湖二手融創三期低樓層（臨街，不是2樓採光還可以）單價1.72，加後期費用1.9左右值得入手嗎？鏈家是否最靠譜的中介？
回答：市場價，低樓層有折價，不含稅單價不要超過1.7。後期稅費沒這麼高，中介費，契稅，個稅等都可以通過一些方法減免。減免方法詳見知識星球內部分享。
鏈家是收費最高的中介，靠譜的只有自己和長期合作的御用中介。
幾百萬的生意，不是選擇一個大品牌中介就放心了，每個環節都需要自己把控。

提問：房姐，請問怎麼淘筍啊？
回答：詳見知識星球內部資料《如何買到低於市場價50萬的筍盤？》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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