在寫完【5G十大成長股】系列文章之後，筆者下一個專題系列文章決定寫【新城控股之「困境反轉」】。主要是因為，筆者認為新城的現金流困局已經解除，並且已有部分中小銀行給新城貸款了10億元，說明銀行「斷貸」有鬆動的跡象，新城的經營狀況有望大為好轉，我覺得市場的預期很有可能在近期會逆轉！
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本篇是系列文章的第一篇，相當於「前言」，後面還有四篇文章，依次論述「房地產行業的未來」、「新城控股的商業模式」、「新城控股的增長潛力」、「新城控股的估值」這四個主題。
下面開始今天的文章！
7月3日A股收盤後，一則新聞在網絡上爆炸式傳播：新城控股（601155）前任董事長王振華因為猥褻事件被逮捕，很快這則消息被證實！
來源：同花順<「新城控股」K線>
於是，接下來幾個交易日，「新城控股」連續跌停，稍有反彈後又大跌，截止今日（9月11日）收盤，股價為25.7元，總市值580億人民幣！
從出事之後，筆者一直在關注新城控股，經過2個月的觀察，從一開始的銀行斷貸出現現金流困局、新城開始賣項目、7/8月物業銷售保持正常以及9月6日新城控股在香港的投資者交流會中管理層披露的「已從一些中小銀行拿到10億人民幣貸款，並準備在未來數周與大型銀行商談貸款事宜」等信息來看，筆者判斷，新城控股的現金流困局已經解除了，並且銀行「斷貸」有鬆動跡象，此時是介入的良機，可以先下一點「迷你倉」！
下面筆者將詳細描述這一過程！
一、小王如何幫老王擦屁股？
「老王」就是王振華，新城控股的創始人、前任董事長，「小王」是指王曉松，王振華之子，比較年輕，1987年生人。
老王干出這等禽獸不如的事情，真的讓不少投資者「大跌眼鏡」，雖然我沒有買新城控股，但也讓我頭一次體會到什麼叫「黑天鵝」！
雪球上不少人在事後說老王面相猥瑣，尤其是那個「中分漢奸頭」，越看越覺得變態，不過這都是事後諸葛亮了！
出事之後，為了挽救上市公司，小王是如何做的呢？
1）上市公司與老王徹底切割！在出事的當晚（7月3日），就改選了董事長，小王代替了老王，成為第二任董事長，並行使法定代表人職權，簽署董事會重要合同、文件等，而老王將繼續擔任公司第二屆董事會董事職務。
不過，老王仍然是最大股東、法定代表人，但已經失去了公司的控制權，不過老王幾乎肯定是要蹲班房的，有控制權也沒啥用！
據說，「與老王斷絕關係」這招是公司內部某元老出的主意！
總之，現在小王是實控人，一切他說了算！
2）化解現金流困局的三支箭——停止買地、出售項目、加快銷售！為什麼要這樣做？因為銀行「落井下石」，出了這種事擔心對銷售影響大，所以馬上就斷貸了！
要知道房地產企業是高槓桿經營的，有息負債很高，而且銀行貸款在有息負債中占的比例最大，一斷貸立馬現金流危機就出現了！
筆者常說，銀行從來只有錦上添花之舉，絕無雪中送炭之事。不過，放貸款只是一門生意而已，也無可厚非！
但是，新城控股的凈負債率不高，2018年底只有49%，到2019中報的時候，上升到76%，在TOP30地產公司中排名第11（從低到高排名）！從上升幅度上來看，好像凈負債率上升比較多，但從絕對數字來看，按照筆者的觀點，低於80%都是槓桿較低的範疇！
而且新城的土儲比較優質、銷售能力也強，所以在停止買地後，開始出售項目、加快銷售力度。
從哪裡可以看出停止買地了？每月的經營簡報中都會披露新增土儲的信息，7月份之所以有新增土儲，是因為這幾塊地是老王事件爆發之前就計劃好要買入的，8月份的經營簡報中則沒有每月新增土儲的信息。
所以這兩個月沒有買地！
出售項目。7、8月一共公告了3次項目出售信息，交易金額總共為101.46億，而一開始公告的項目出售計劃是不超過150億（筆者認為現金流危機已解決，所以大機率後續不會有項目出售了）；
加快銷售。7月、8月的物業合同銷售金額分別同比增長33.68%和3.5%，1-7月和1-8月合同銷售金額分別同比增加29.29%和24.84%，總體上銷售情況是不錯的，在TOP10房企中僅次於保利（話說，保利在前幾年房地產行情火熱的時候，增長速度不溫不火，現在進入行情低谷了，反倒厲害了！）
筆者很重視7月和8月的銷售情況，一方面，這是在老王事件發生之後的兩個月，銷售情況正常，說明銷售大機率沒有受到影響；另一方面，8月份的銷售業績是在房地產政策收緊之後取得的，一切正常說明受政策影響較小，再次顯示了大型地產公司對政策調控很強的適應力！
所以，停止買地、出售項目、加快銷售回籠資金，使得新城的現金流困境得到很大緩解，從「拿到一些中小銀行的10億貸款」這件事，可以側面印證。
3）穩定高管團隊。筆者認為，高管對於房地產公司的發展非常重要，看看每年各大地產公司之間「千萬年薪+股權激勵」相互挖角，即可得知高管的重要性！
從筆者了解的情況來看，新城的高管團隊在危機期間非常穩定，我覺得是「現金流困境很快解除、小王的的表現可圈可點以及新城家底仍然厚重」這三個因素穩住了高管。
二、目前的現金流狀況如何？
通過對比中報和8月底的情況即可得知！中報的時候，貨幣資金456億，有息負債888億，而8月底，根據9月6日在香港的投資者交流會中透露的信息，貨幣資金為700億，有息負債1000億。
在老王事件後，在銀行斷貸的情況下，貨幣資金增加的金額遠遠大於有息負債增加的金額，所以筆者判斷，8月底的凈負債率相比中報是下降的！【凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產）】
可見，改善現金流的「三支箭」效果非常明顯！另外，從「拿到一些中小銀行的10億貸款」這件事，也可以側面印證，因為銀行只做錦上添花之事！
三、判斷新城控股是否重回增長之路的三個「關鍵點」
1、銷售持續保持正常。目前來看已經有兩個月保持正常了，預計後續大機率仍然如此，筆者期待9月份的銷售，如果能正常，很可能就會開啟一波上漲；
2、銀行貸款恢復。這件事的機率比較大，從9月6日在香港的投資者交流會來看，目前已經有中小銀行開始給新城貸款，雖然只有區區10億，但說明在一些銀行的眼裡，認為新城未來的經營風險不大，這要全賴連續2個月銷售保持較快增長。
並且，新城控股在交流會上還透露：準備在未來數周與大型銀行商談貸款事宜。
9月份如果繼續正常，那些大銀行估計就憋不住了，因為像新城這樣的非常優質的大客戶，全中國也找不到幾家，大量低風險的貸款、巨額的活期存款，這都是銀行求之不得的啊！
真想看看到時候，它們求著新城貸款的那副嘴臉！
3、重新開始大量買地。貸款恢復了，資金充沛了，就具備了大量買地的條件了！一般情況下，房企連續不斷的大量買地，是維持連續高增長的必由之路！如果，買地的規模大幅攀升，則一般意味著未來銷售增速的急劇上升！
如果，新城控股重新開始大量買地，那麼保持銷售的高增速就具備了堅實的基礎，加上新城強大的銷售能力，大量買地幾乎就等於未來的高增長，除非房地產行情過於低迷！
這三點，目前來看，第一點已經具備；第二點，已經部分具備，筆者覺得未來幾個月將會全面具備；第三點，我覺得只要第二點具備了，第三點大機率也會具備，因為只有銷售額持續較快增長，高管們的股權激勵才能兌現啊，況且業績增長也是好事啊！
四、潛在風險
筆者，唯一不放心的就是「小王」！因為還太年輕，雖然此次危機期間的表現可圈可點，奮鬥精神也足夠，但能否領導好這麼大的公司，能否經受住長期考驗，筆者心裡沒底！
但短期內，新城的內部管理我覺得不會有什麼問題，因為新城的管理制度已經比較成熟了，加上一批能幹的高管，短期1、2年的發展問題不大！
【結語】
就目前的價位，簡單算一筆帳：580億市值，2000多億的銷售，200億的歸母凈利潤，你覺得貴嗎？
現在的價位，筆者覺得，大機率是「只輸時間不輸錢」！
詳細的業績計算和估值討論，後續文章會提到！
今天，就先說到這裡！
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