乾貨！住在紹興&柯橋傳媒《2022紹興樓市白皮書》重磅出爐！

1.政策篇

全國：

1.鼓勵優質房企收併購

2021年末，央行和銀保監會聯合出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，支持優質房地產企業兼并收購重點房地產企業的項目。

1月6日，已有銀行告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」相關指標。

2.保交樓，穩民生

7月28日，中央政治局會議提出：支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。「保交樓」首次寫入中央政治局會議文件中。

隨後，央行相繼推出2000億元專項借款和2000億元再貸款，為保交樓提供支持。

3.「三支箭」全面落地

11月23日，央行、銀保監會發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出台房地產開發貸、個人貸款、存量融資展期等十六條措施。標誌2022年信貸支持「第一支箭」落地。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會提出，推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。標誌「第二支箭」落地。

11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資等。標誌著房企股權融資的「第三支箭」落地。

4.LPR下調

5.首套房商貸/公積金貸款利率下調

5月15日，央行、銀保監會發布通知，首套房商貸利率下限可低至當期LPR減20個基點。

10月1日起，央行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，達到史上最低。

6.換房退稅

為支持個人換購住房需求，稅務總局發布《關於支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》。

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

7.重啟借殼上市

12月21日，證監會提及將大力支持房地產市場平穩發展，表示「允許符合條件的房企『借殼』已上市房企」，為非上市房企增添一條新的股權融資渠道。這也是時隔12年重啟「借殼上市」。

8.房地產再成支柱行業

12月15日，國務院副總理劉鶴指出「房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出台一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。」

時隔20年後，房地產再次成為國民經濟支柱行業，釋放的信號極具分量。

紹興：

1. 公積金新政

3月7日，紹興調整公積金政策，公積金貸款最高額度由雙職工60萬元、單職工40萬元分別調整至雙職工80萬元、單職工60萬元。

隨後全市各區縣市相繼推出公積金新政，包括降低公積金首付比例（首套首付20%，二套首付30%）、提高最低貸款額度（全市保底額度由15萬提至20萬，三區不低於25萬）等。

2. 房票新政

紹興推行拆遷房票政策，選擇房票的拆遷戶，6個月內使用，給予被徵收房屋貨幣補償總額10%的補助；超過6個月，在12個月內購房的，越城區給予5%、柯橋區給予8%的補助。

3. 房貸優惠

5月，紹興落地「首套房首付2成」的房貸政策；9月，紹興發布新政，對買新房的給予商業貸款第一年利息額的15%貼息。

4. 土拍取消「雙限」

今年以來，紹興大多數出讓宅地，均只保留「定品質」要求，事實上取消了「限地價」「限房價」的「雙限」政策，土拍門檻大幅降低。

5. 限售、限購政策放開

自5月25日起，紹興放開一、二手限售政策，購房者辦出不動產證後，即可正常上市交易。同時，紹興熱點區域限購要求同步取消。

6. 二手房「帶押過戶」

11月25日，柯橋率先實現二手房「帶押過戶」，在原抵押存在情況下，賣方無需提前還貸解押，便可辦理房屋過戶。門檻降低、流程縮短，該政策更好地活躍了二手房交易，促進房地產市場平穩發展。

7. 備案價新政

越城、柯橋推出特價政策，用房票購房，網簽價格可下浮至備案價格的90%；對團購5套及以上（純疊排或排屋項目3套及以上）的可再適當下浮，下浮幅度在5%以內。

8. 購房契稅補貼

6月，紹興市多城區相繼出台購房契稅補貼政策，政策推行日起至2022年12月31日，購買商品住宅可以享受所繳契稅地方留存部分50%給予補貼。

9. 越城、柯橋區房產新政18條

9月，越城、柯橋相繼推出房產新政18條。包括深化供給側服務改革、強化需求側服務保障、完善金融端服務舉措、優化企業端服務能效、健全制度面服務機制等方面。

10. 全裝修限制放開

9月9日，越城區發布通知，全裝修不再作強制性要求，降低了房企開發成本。同時毛坯房回歸，意味著房價適度下降，也降低了購房者的購房門檻。

2.成交篇

越城區2022年新房成交7506套，環比下降54.9%，也是近10年的最低值。

但分月度來看，年末呈現成交連漲走勢，尤其12月環比增長87%，宛若冰冷樓市吹來一陣暖風。

從越城區年度成交榜單上看，鏡湖仍然是最熱門區域，不管是成交套數還是成交面積，TOP3樓盤均來自鏡湖。

同時在2022年，越城區高性價比樓盤較往年更受歡迎。成交套數排名前6的，都是板塊內價格優勢較為明顯的項目。

柯橋區2022年成交4645套，環比下降66%，幾乎只有2021年的三分之一，同樣是10年以來的最低點。

分月度來看，柯橋區12月成交同樣出現「翹尾」。

從柯橋區年度成交榜單上看，登頂的套數冠軍是一個馬鞍的酒店式公寓項目，側面證明超低總價的房源在製造產業密集的地方，也有一定市場空間；而煙波飛鷺、湖畔悅園、寶業大坂綠園等高端項目在成交面積上名列前茅，說明柯橋的高端購買力依然十分強勁。

與越城區項目高度集中於鏡湖不同，柯橋入榜樓盤，分布於錢楊、馬鞍、福全等區域，核心城區的項目占比不大。側面說明，柯橋核心城區的項目較為稀缺。

3.土地篇

（*以上統計未計入安置房、回購房等特殊宅地）

2022年越城區成交普通宅地僅5宗，為去年的一半不到。成交面積僅有15.56萬方，更是只有去年的五分之一。

這意味著越城區2022年宅地成交，不僅宗數大幅下降，而且基本都是小面積地塊。

2022年越城區普通宅地成交總價約27.21億，成交樓麵價約10183元/㎡，較2021年均出現大幅下降。說明2022年越城區的地價都更便宜了。

2022年越城區成交的宅地中，大多數都為0溢價或低溢價成交，僅有袍江的兩宗地塊，拍出了較高溢價率。

在宅地屬性上，2022年越城區僅成交2宗低密宅地，低密項目仍然稀缺。

（*以上統計未計入安置房、回購房等特殊宅地）

2022年柯橋區成交普通宅地5宗、成交面積約19.74萬方，與2021年相比，面積腰斬。

但在土地成交樓麵價方面，2022年的12233元/㎡，與2021年相比並未出現明顯下降。說明柯橋的推地策略和宅地價格，都維持了相對穩定。

柯橋2022年成交的全部宅地均為0溢價成交，其中大多數被城投等柯橋國企拿下，作為安置房或回購房用地。

在普通商品房地塊中，位於城區的僅有2宗，其他都位於錢楊新城。這也側面說明了，作為杭紹臨空經濟示範區紹興片區的核心啟動部分，錢楊新城正在迎來加速發展。

4.拆遷篇

根據紹興2023年「搶開局、穩增長」十二項舉措，明確2023年第一期拆遷500萬方。

雖然紹興市2023年的拆遷總體量少於2022年，但其中住宅徵收面積大幅增加，達到300萬方，再加上加大房票使用激勵，對住宅市場的刺激作用，不容小覷。

越城區2023年的拆遷量要小於2022年，根據已知信息，城南街道、東浦街道（魯東村、王家村）、東湖街道（仁瀆村、高平村）、皋埠街道（山前徐村、正平村）等，將成為2023年拆遷重點區域。

根據2023年柯橋區搶開局、穩增長、抓落實「1+1+9」政策新聞發布會，明確一季度啟動拆遷40萬方。

錢清、蘭亭已發布拆遷計劃，錢清2023年總計拆遷面積約44萬方，蘭亭力爭2023年完成拆遷30萬方。

還有亭東亭西城市更新項目計劃於2023年開工，同樣涉及大體量拆遷。

所以可以預計，柯橋區2023年拆遷量會略低於2022年，但總量仍然較為巨大。

5.存量篇

截至2022年底，越城區主力在售樓盤庫存房源總套數為23909套。

庫存面積集中在90-109方、110-129方、130-149方三個面積段。對首改、改善的購房者來說，可選擇的新房房源十分充裕。

90方以下的剛需戶型，僅占比6.1%，相對來說較為稀缺。

170方以上的大平層、疊墅、排屋等深度改善房源，占比14%，選擇也比較多樣。

越城區之中，鏡湖存量房源13252套，占到越城區總存量的55%，2023年仍將是紹興樓市的主戰場。

鏡湖庫存房源面積集中在90-109方、110-129方、130-149方。房源分布比較廣泛，基本全鏡湖所有主力在售項目，都能找到該面積段房源。

90方以下的剛需房源同樣是稀缺資源，占比僅約3.2%，主要分布於站前新區板塊。

170方以上的房源同樣較為充足，主要集中於市政府周邊核心區，以及鳳林西路板塊。

袍江庫存房源面積集中在90-109方，占比高達66%，基本位於東安、西安兩地塊項目。

值得注意的是，曾經剛需聖地的袍江，如今90方以下的房源比例卻是最為稀缺的。

老城區存量房源共5968套，存量面積分布較為均衡。

存量面積最多為110-129方，占比31%。

90方以下、90-109方的剛需房源，以及170方以上的深度改善房源，存量也較多。

相較來說，130-169方的改善房源，在老城區還是比較少的。

老城區分板塊來看，城西主要為170方以上的深度改善房源，小戶型極度稀缺；

城南存量房源主要集中在110-129方，109方以下的剛需房源較多，130方以上的改善房源相對稀缺；

城東房源面積分布較為均衡，城區大部分90方以下房源集中在城東皋埠方向。

截至2022年底，柯橋城區（不含錢楊、馬鞍等外圍區域）庫存房源總套數為9693套。

柯橋90方以下的小戶型、150-169的改善戶型十分稀缺，僅占比4-5%。其餘存量房源面積分布較為均衡。

值得一提是，柯橋城區170方以上的深度改善房源，存量占比很大。雖然柯橋的高端購買力十分旺盛，但要消化這些房源，也需要一定時間。

柯橋城區分板塊來看，柯岩有點顛覆傳統豪宅區的印象，90-109方的小面積房源反而占了板塊大多數；

在坂湖南豪宅區成型後，柯西接過高端改善的大旗，不僅130方以上房源占到板塊大多數，也成為柯橋城區高端房源最大庫存地；

柯東和柯北的存量房源面積分布都較為均衡，存量房源的各面積段占比相接近。但柯北的存量房源約5800套，要遠遠大於柯橋其他板塊，將成為未來柯橋樓市的主戰場，沒有之一；

福全存量房源大多集中在90-109方，高端改善房源較為稀缺搶手。

6.「2022紹興地產榜樣」年度評選

即便樓市幽暗、道阻且難，但我們仍然能看到一些項目，堅守品質與匠心，於晦暗中砥礪前行，以產品、創新驚艷眾人！

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我們將從入圍項目、品牌中，評選出紹興地產Ihome榜樣大獎、紹興地產安心榜樣大獎、紹興地產深耕榜樣大獎、紹興地產創新榜樣大獎、紹興地產品質榜樣大獎、紹興地產品牌榜樣大獎等6大獎項。