觀點指數8月25日，星盛商業管理股份有限公司發布中期業績公告。從業績數據來看，其上半年業績雖均實現一定增長，但整體增長速度放緩。
財報數據顯示，星盛商業2022上半年收入約2.60億元，同比增長0.8%，歸母凈利潤為0.96億元，同比增長15.7%，毛利潤約為1.5億元，同比增長約2.6%，毛利率為57.7%，同比提升1個百分點。
而2021年的收入、毛利率、歸母凈利潤等關鍵指標則分別同比增長29.5%、32.9%及45.8%，均實現雙位數增長。相比之下，其2022上半年的增長顯然較為疲軟。
在市場仍面臨疫情等不確定因素下，星盛商業當下主要方向是在維持現有項目穩定發展前提下，實現規模上的增長。
營收、毛利率與外拓能力
作為純商管企業，星盛商業以三種模式提供商業物業運營服務，即委託管理服務、品牌及管理輸出服務、整租服務服務。
回顧2022上半年財報數據，可以發現委託管理服務依然是其收入占比最高的業務類型，收入約1.89億元，占比約72.7%。與此同時，該業務也是上半年唯一實現收入同比增長的業務類型，增幅為10.41%，其餘的品牌及管理輸出服務、整租服務收入同比呈下滑趨勢，分別下降-20.55%和-3.41%。
數據來源：企業財報，觀點指數整理
以上兩種業務的收入增幅下滑，實際上與當下房地產行業的市場環境相關。一方面，在房地產行業面臨壓力之下，考慮到成本壓力，不少開發商企業對於項目開發的積極性有所下降。
另一方面，考慮到市場波動和回報率，商管企業在項目選擇上也更為審慎。這些都使得商管企業獲取優質輕資產項目的難度提升，更為考驗企業運營能力。
從毛利率來看，目前星盛商業三種輸出模式中，品牌及管理輸出服務的毛利率最高，達到73%。這與該模式提供的服務有關，此模式下星盛商業僅作為專業管理者參與諮詢、招商及運營等環節，不需要投入大量資金及人力資源，這也是目前星盛商業輕資產化程度最高的輸出模式。
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與此同時，該模式也保證了星盛商業規模擴張穩定性。截止2022年中期，該模式下合約項目數量69個，合約建築面積265.1萬㎡，項目數量和面積居三種模式之首。從這個角度看，該模式項目的獲取和運營對於整體毛利率的提升能發揮較大作用。
對比行業水平，星盛商業目前的毛利率為57.7%，而同為商管的企業的珠海萬達商管2021年毛利率為37%，華潤萬象生活2021年購物中心業務毛利率62.4%，寶龍商業商業運營服務毛利率為35.2%。相比之下，星盛商業的毛利率水平處於行業較高水平。
這與其較多項目布局大灣區，尤其是在深圳有較大關係。財報數據顯示，其目前在大灣區布局59個項目，其中深圳項目22個。
項目大量布局於一線城市，能獲得的收入較為可觀。但一線城市的商業空間有限，未來想要維持或有所增長，依然要在項目拓展和運營上下功夫。
數據來源：企業財報，觀點指數整理
第三方外拓能力上，2022年中期星盛商業第三方外拓比例輕微上升。財報數據顯示，星盛商業截止2022上半年的合約面積420萬㎡，開業面積191萬㎡，第三方面積占比為65%，2021年該指標為62%。
此外，據觀點指數了解，星盛商業當前已開業25個項目，在運營面積191萬㎡。2022年新增目標不低於70萬㎡，2021年全年的合約新增面積則為66萬㎡。2022上半年已新增4個外拓項目，面積為30萬㎡，展現出較強外拓能力。
但也需要關注到，在市場依然面臨疫情等因素之下，星盛商業上半年僅開業2個項目，而年內計劃開業項目8個。如此看來，其下半年需要保證足夠項目的開業，以拉動營收和利潤的增長。
出租率目標與新嘗試
於商管企業而言，出租率是衡量企業運營能力重要指標之一，目前已上市或計劃上市的商管企業出租率基本維持在90%以上。據管理層披露，星盛商業截止2022上半年的出租率為92.3%，今年的出租率目標是達到95%，這對其品牌資源及運營能力都有一定考驗。
豐富的品牌資源，能在企業進行項目品牌調整發揮優勢。在保持較高穩定出租率的同時，給消費者以新鮮感。目前星盛商業合作品牌數量為4700個，能夠滿足其日常運營和擴張需求。
與此同時，隨著新項目入市，星盛商業的運營能力也將迎來挑戰。一般認為，開業3年以下的項目處於培育期、3-5年的項目處於成長期、5年以上的項目才達到成熟期。而星盛商業目前開業項目中，尚未達到成熟期的項目16個，占比約6成，這也意味著這需要投入更多精力和人力進行運營。
數據來源：企業財報，觀點指數整理
但一旦項目進入成熟期，出租率和營收也將維持在穩定提升的較佳狀態。如星盛商業旗下的深圳福田星河COCO Park，2022年上半年該項目共新簽約品牌37家，其中全國首店3家，華南首店3家，深圳首店6家，福田首店10家，出租率保持在98.9%的行業較優水平。
聚焦到未來擴張可能性上，目前星盛商業旗下共有4條產品線，即COCO Park、COCO City與iCO、COCO Garden、第三空間，分別為涵蓋城市型、區域型、社區型以及高端家具購物中心，基本能滿足不同定位項目的發展需求。
在此基礎上，星盛商業表示下半年還會在社區商業領域不斷地探索，加以落地。但也需注意到，不同於大盒子、大型的購物中心，社區商業更關注消費者的及時性、便利性的需求，運營和招商上與傳統購物中心還是存在一定差異，操作起來難度並不小，但依然不失為一種新的嘗試。