「網紅」盒馬，從來不缺瓜。
盒馬的小夥伴歲寶百貨單方面爆料，它們要在深圳試水一個新業態——盒馬里·歲寶，選址羅湖，主題為親子。一時間，「盒馬要做購物中心了！」登上了多個媒體頭條。
但筆者從盒馬方面得到的明確回覆：盒馬里，定位社區mall。
盒馬里，是個啥？
8月30日，歲寶百貨在2019年中期業績報告中透露，將與盒馬共同推出一個新業態——盒馬里·歲寶，「在門店布置、運營模式、貨品購買、數據管理等，全方位與盒馬合作」。
公告顯示，首家盒馬里將以歲寶百貨深圳聚福店為試驗點，以親子為主題。據了解，該店位於羅湖區蓮塘路，並不是商業繁華地，目前門店以超市（已改造成盒馬鮮生）、零售（鞋服、珠寶、美妝等）業態為主，配有少量餐飲（肯德基等）。
據高德地圖，聚福店一公里範圍內分布著6所學校、多個幼兒園/早教中心，以及大片居民樓，這說明周邊客群確實是以家庭親子為主。並且，在三公里範圍內，這家店幾乎沒有競爭對手，僅有一家面積不大的聚寶商業中心。
資料顯示，歲寶百貨成立於1996年，是深圳的一家綜合性連鎖商業企業，以百貨、商超為主營業務，目前旗下擁有歲寶百貨（百貨店）、SMART（超級市場）、Shirble Plaza（購物商場）三個品牌，門店主要位於廣東深圳和湖南。
隨著零售業態的變遷，傳統老百貨漸漸式微。從近幾年的經營狀況來看，歲寶百貨營業額一直保持在13億元左右，增長乏力，公司擁有人應占溢利表現也不穩定。
於是，去年6月，歲寶百貨與盒馬達成合作：自2018年7月1日起兩年內，分階段將12家歲寶超市改造成盒馬鮮生，成為歲寶物業的租戶，並共同探索開發社區新零售解決方案。截至今年上半年，已有8家歲寶超市完成改造。
歲寶百貨認為，與盒馬合作，有助於歲寶由傳統百貨轉型為一站式購物中心，提高百貨業務的出租率和租金收入，逐步加強盈利能力。
從2018財報來看，因自有物業轉為投資物業產生的公允價值變動，歲寶百貨公司擁有人應占溢利同比增長141%至1.1億元。
盒馬變形，填坑作戰
對盒馬來說，借道歲寶可快速布局深圳市場。目前，盒馬在深圳共有15家門店。此次在深圳對於盒馬里的探索，亦是盒馬進入創新期之後不斷疊代的一個縮影。
進入2019年，盒馬積極探索新店型和新業態，盒馬菜市、盒馬小站（前置倉，4000-6000平）、盒馬mini（500平）、盒馬F2（便利店），以及盒馬雲超（快消品電商）、盒馬里（社區mall）……
尤以盒馬mini呼聲最高。日前，盒馬mini第三家店開在了上海郊區——上海黃浦城市生活廣場，一改之前盒馬只出現在城市核心區的「高大上」路線。在盒馬CEO侯毅看來，盒馬mini是盒馬下沉市場的利器。
接地氣，是市場對盒馬mini最直觀反映。近千平的空間內，少了搶鏡感十足的大海鮮，蔬菜水果再不是整裝出售，零零散散的瓜果，應和著親民的價格。
開店成本低，「填坑」效果明顯，盒馬mini成了「盒馬系」的寵兒。在侯毅的計劃中，待到測試階段結束，大家會看到盒馬mini在中國零售圈全面鋪開的盛況。
「最佳商品結構、最佳成本結構，這兩個驗證以後我們再去驗證更優商品結構、更優成本結構，估計三到四個月的就能完成，明年我們會在全國迅速推進盒馬Mini店。」
盒馬的其他類型門店，也在某些深度和廣度上對盒馬標準店做了補充：不同的業態和商品結構，滿足3KM範圍內消費者更多需求；擴大盒馬覆蓋範圍，承載「填坑」功能。
當然，業態更迭背後有著其必然邏輯：更細密的商業網絡收集用戶數據、培養用戶粘性；門店作為「後置」倉及時補貨，利用供應鏈資源；作為集團新零售先鋒，承擔探索更多的業態的任務。
隨著阿里零售布局逐步深入，盒馬門店的「急先鋒」角色重要性將凸顯。今年6月，阿里巴巴宣布再次進行組織調整，盒馬升級成為獨立事業群，將加強與阿里旗下的峰鳥配送、大潤發、淘鮮達、天貓超市等業務版塊間協同。
招商證券認為，阿里新零售戰略從方法論上就與騰訊不同。阿里想重構線下市場，通過自己的方法論改造零售企業，形成一個以阿里為中心的體系：
雖然目前盒馬部分門店經營業績低於預期，但從2019年開始，其資源投入重心將集中於供應鏈整合與梳理，門店規模的增長有利於提升對供應鏈上游的議價能力。
接下來，服務於阿里的「中心化」的盒馬計劃將集中體現在以下三點：
接入存量，干購物中心的活
空間上，盒馬以mini等多種形態殺入線下，「填坑作戰」效果不錯。但從擴張角度考慮，一二線城市的核心商業物業非常有限且增量不多，雖然盒馬對地段要求不高，但在後續快速拓張過程中將會面臨物業資源緊缺的問題。
去年，盒馬已將13家全國性地產商（印力、新城 、恆大、碧桂園、融創、世茂、佳兆業、中海、復地、銀泰、合景泰富、居然之家、嘉豪商業）正式納入合作朋友圈，以期未來擴張中獲得租金優勢。
在向不同業態拓展的過程中，盒馬會遇到並改造不同的存量物業。阿里之外，騰訊、京東等巨頭也正不斷介入線下存量物業，將自己的新零售業態裝入傳統商業地產中。
與電商巨頭進行合作，是零售企業布局線上連接線下最便捷的模式，物業優勢也能價值重估。這也就能解釋為何歲寶百貨急於公告與盒馬的合作計劃。因為「新物種」的出現，總能調動資本市場好奇心。
從行業意義來說，網際網路巨頭們體量大，進行新零售探索財務壓力小，可進行方法論試錯；而傳統線下零售企業財務相對保守，容易模仿接受風險較低且已跑通的改造升級模式。
盒馬正在跑的模式，會首先在阿里新零售版圖裡傳播；又因其連結線上線下，會被其他零售商模仿；再擴展到商業地產本身的格局。如同往湖中心投下石塊，一圈圈漣漪向外擴散，經濟學上稱為「創新擴散」的過程。
因此，短期內，從協同角度看，各類零售商及地產商為新零售提供物業，而網際網路巨頭則發揮數字化優勢。供應鏈是壁壘，物業則是突破點。
長期來看，中國城市化進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式全面轉變。從「產銷模式」向「資管模式」轉變，從「買地造房賣房」向「資產整合優化運營」轉變。
浩浩蕩蕩的存量風口，雖無法確定巨頭對線下資源爭奪會進行到什麼程度，但他們是不可或缺的存在者。因為有了他們的加入，這樁生意變得更有趣好玩了。
文章來源：商業地產頭條
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