我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：美麗的房姐，您好！兩個月前剛來武漢，北京戶口不想轉過來，如何快速破除武漢限購，能夠快速買房？

回答：武漢有8種方式可以快速破限購，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好，目前手上子彈200，投資商鋪還是房產好，如果投資商鋪，需要注意什麼

回答：能買到的商鋪，極大機率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平台技術變遷；微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。

商鋪價值是客流量×客單價×周轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。租售比在5%以上可以考慮，但是這些的商鋪非常難淘到了。

要買商鋪建議入成熟社區的1層看看，面積不要太大，50平內最佳。之前有圈友遇到買商鋪被坑的經歷，簽合同的時候開發商承諾返租，但是後期並沒有返租。因為商鋪銷售和後期運營的是2家公司，互不相干。還需要考察附近其他商鋪，租金是否能到5%以上，關係到返租合同到期之後的持續盈利能力。建議調研好數據再對比哪個性價比高。

提問：房姐好，又麻煩你了，有3問題請教。1.股市和房市的行情，尤其是未來2-3年。看房姐文章，感覺房姐深諳股市。從濤動周期，基欽周期，朱格拉周期等周期論看，未來2-3年將是多周期共振上升周期，即可能有大行情，但從歷史數據發現，股市和房市存蹺蹺板現象，如周期正確，是否未來2-3年，股市上升，房市橫盤或其他？請教房姐看法。2.個人情況: 武漢，子彈40，2孩（6和2），因由LP沒上班，我是全職奶爸，有1套2室還建房住。股市和頂尖人士學習，操作中大賺小虧。後接觸到你，很認同你，現股市房市選哪個？矛盾中。個人想各一半，但房子只能在如陽邏葛店鄂州買了，請教房姐意見

回答：1.無論K線圖，康波周期分析的多到位，但還是都無法預料到手持股票下一秒的漲跌，一條利好消息可能迎來一個漲停，相反的也可能讓你跌到絕望的谷。說到底，股市有風險，跌是無法預測的，極易收外部環境的影響。

樓市也一樣，極易受政策的影響，但無論限貸限購限售都不會讓一套500萬的房子變成250萬的，經曆數個樓市調控周期後，絲毫也不影響一套8000一平單價的房子漲到120000一平。08年快到5000點了，現在在那個點位？往前看什麼東西都漲了，只有股市還沒漲。相比股市，樓市更穩，槓桿更高，利潤更大。無論那些年你混的有多好，這些年沒買房的都是失敗的。

股市上升，對樓市的影響：短期利空，長期利好。短期會使大量的注意力集中在股市上面，造成資金從樓市往股市轉移。但長期來看，別人不買樓市的時候，就是專業多軍進場的時候。股市泡沫破滅之後的錢進入樓市，一二線城市樓市具有長期投資價值，買房是價值投資，值得長期持有。股市沒有長期投資價值，滬指2000年-2006年-2016年-2019年，都是3000點左右啊，基本沒漲。股市就是炒預期，明知是泡沫，但在泡沫沒破之前玩一把，要特別注意進入和退出的時間。

放水第一波，往往會進入股市。樓市從來不是第一波。股市雖然不能創造財富，但可以重新分配財富啊。股市可以把大量人的錢，集中到少數人手中。這些少數人拿到錢之後就會來買房啦。樓市在股市泡沫破滅之後，會迎來第二波。股市泡沫的破滅，這也是另一個購買力的來源。

2.子彈40，建議買房，武漢回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐姐，你好，請問2改1，星球內部分享在哪裡面可以看得到

回答：知識星球精華主題裡面都有，注意查閱。

提問：三四線城市新手提問：我在貴州遵義請問房姐，夫妻共有兩套分別為140平、72平、無貸款。現在手 中無現金，xyk可以使用資金有30w,我們這裡最近房價大跌，新區的中心位置 5800-平清水的高層洋房2t2戶，感覺快接近成本價了。樓盤旁邊是我們這裡 最大的醫院，明年三月份交房。想入手，用xyk首付，公積金可以按年提取支持月供。這種方式我 覺得可行，但lg覺得沒必要那麼辛苦。我們可以有錢了再買。我不太懂房地產市場這些情況，也不知道是不是真的市場行情很不好，雖然對外沒有跌，但房企職工的內部折扣很低了（有盆友在大型房企工作，折扣可以到八折，也許有只是個別情況）。你看現在這種情況我值得入手嗎？

回答：你好，遵義不值得買，二手房市場沒有支撐力 貴陽過去時最窮的標誌，近些年發展還不錯隱隱也是西南大城了。相比成都重慶還是差一兩級，如果是貴州本地人不想買重慶的話，可以買買貴陽。

提問：根據拍地價格計算出來的樓板價和開發商保本價是否準確，有標準的計算方法嗎？之前的一些地王項目由於限價真的會虧本賣嗎？

回答：在中國，有很多重複計稅。

建麵價=樓面地價*1.6倍+土建*1.3倍+利潤*X倍。

土建一般1500-4000/平。

所以，非常粗略的計算，是建麵價=樓面地價*2。

提問：經歷了這幾年的樓市起伏，排除個別親兒子城市，您對全國各地的輪動順序有底了嗎？預計下一輪調控後香港的暴漲會不會持續？一二三線經濟帶等能不能不吝賜教淺談一下？辛苦大大了

回答：香港長期並不看好， 基本上屬於永久持續緩慢沉淪， 建議賣掉所有香港物業。其他城市的輪動， 一般而言是京滬深一線先漲，而且一般是深圳最先漲。接著是二線開始起來。如無特殊刺激，一般的三四線城市未來都不會漲了。

提問：對敲可以jlh給配偶嗎？能操作成功不？

回答：房交所能查真實婚姻，對敲給第三人可以，詳見知識星球內部資料《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

提問：新人首問！美麗的房姐，你好！我在杭州下沙有套房子，100平，現價3,00W，出租每月月租3000。另外有一套房子價格300W左右，目前是自住。當前資金可以還清這兩套的房子的餘款。家庭穩定收入100，除去生活家庭教育開支，剩餘80。想問你如果兩套房子抵押大概能做400左右。在深圳能做幾成首付，怎樣做到最低？現在是大專學歷，準備在深圳買房，怎樣落戶，大概需要多少費用和時間？如何選擇深圳的房子？萬分感激，謝謝

回答：深圳可以全款抵押買入，首付3成。大專學歷落戶需要3個月社保。400萬能買到1000萬左右的房子，建議留足2年月供。深圳選籌的跨度非常大，長遠看能跑贏大市的版塊匯總：關內：前海，香蜜湖 關外：碧海，寶安中心，沙井，坂田，紅山，光明中心（暴擊） 其它板塊也有局部地區可以跑贏大盤，但是需要結合具體項目分析。深圳是一線城市中年輕人占比最多的城市，總價300-700都屬於剛需紅海市場，很難出筍盤，筍盤大多數都出現在1000萬以上。

提問：美麗的房姐，新人提問，今天凌晨剛剛也加入，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100點的租出去，房子都無貸款，現在我們還想購買一套房，可成都限購，現在想把70過給父母，騰出房票，現在手上有50子彈，不知道成都什麼地方還值得投資，買多大的合適，目前有一個孩子年齡大概一歲半。還有一種方案是賣了70的房子，因為70那套大概2.3萬一平在萬家灣光華逸家近幾年漲的不錯，賣了之後用這些錢換成兩套房子，因為有孩子也想其中一套考慮學區房，一套考慮父母想買一套有平台的房子！請房姐給點建議，謝謝啦！

回答：這幾套都是全款房，沒有把槓桿利用好。你的思路正確，小戶型可以優先考慮出掉。裂變原則，賣一買二，一套自住，一套投資，激進一點還可以開發房票，把之前的全款房抵押融資再入一套。詳見知識星球內部資料《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》 成都學區別買溢價太嚴重的，重點還是選好學校，對應小區定向淘筍。目前成都適合投資板塊有大豐，天回，書房，犀浦這幾個低價區域。

提問：新人首問:美麗的房姐，小白一枚，前段些天衝動定了套房，後來刷微信的時候發現了開發商在鄭州的上個樓盤交房精裝修質量很差，而且要求業主先收房再驗房，有圖片和電視台播放的業主維權視頻，心裡很不舒服，決定退房，如何能把2萬定金要回來呢？求翻牌！

回答：退定金以下方法你可以試試: 1.跟開發商協商，先好好溝通，哭窮賣慘，退房原因一定是家裡有其他事情要用錢。這招行不通，直接撕逼。

2.房管局投訴，找開發商的問題，比如虛假宣傳，沒拿預售證，或者亂收錢等等。

3.找合同里的漏洞。

4.找關係協調。

5.打市長熱線

6. 出具購房者精神病鑑定書(不建議用)

提問：房姐姐，你覺得房產投資還能獲得可觀的利潤嗎？

回答：不會像前幾年一樣大水漫灌，未來一線城市和強二線城市房價依然會漲，城市化道路還沒走完，大概還有10年的雪坡。現階段我們要囤優質資產，筍盤驅動，能投資的城市不超過15個。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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