觀點網 南派房企合生創展已遷至北京多年，近日又再度南下，此行目的地為上海。
8月3日晚間，合生創展公告稱，全資附屬公司上海合博房地產諮詢有限公司與出讓方上海珠江投資集團有限公司（合生創展關連公司）訂立協議，據此，珠江投資同意出售而上海合博同意以7.9億元的現金對價收購目標公司上海博禎置業有限公司的100%股權。
該項交易涉及上海博禎於2017年競得的一宗地塊，通過收購公司的全部股權，合生創展也將在上海落地住宅項目。
根據公告內容，合生創展計劃將地塊發展成為40座中式別墅，目標客戶為正在尋找最高端質量物業（處於頂級地段且擁有厚重文化底蘊）的人群。預計該項目的施工將在2023年3月或前後開始，並在2024年5月或前後開始預售。
容積率機會
此次交易的出發點，或許是地塊的容積率之變。
據了解，上海博禎於2017年取得了上海市黃浦區豫園街道復興東路69號234A-01地塊（即目標地塊）。
根據土地出讓合同，上海博禎獲豁免繳付人民幣654.5 萬元的購買價款，地塊的面積約為7523平方米，僅可作住宅用途。當時的地塊容積率為4.15，並有地上建築面積3.12萬平方米。
此後，上海市規劃和自然資源局發出《控制性詳細規劃設計任務書》，地塊的容積率由4.15降低至1.3，相應的地上建築面積則由原來的3.12萬平方米降至1.0582萬平方米。
上海市楊浦區規劃和自然資源局及楊浦區舊區改造指揮部辦公室委聘的估值公司所出具的報告指出，容積率降低導致的土地使用權市場價值約為16.04億元。
作為補償，伴隨土地容積率變化而損失的土地開發權益可以轉移到上海其他區域的屬同一方擁有（或最終由同一方擁有）的土地上，但珠江集團目前於上海市無可供該項損失的土地開發權益轉入的土地，而合生創展於上海市楊浦區有可供該項損失的土地開發權益轉入的土地。
有觀點認為，就目前合生創展於上海的開發項目來看，最大可能是在濱江苑項目中體現該開發權益。若該建設量轉移至濱江苑項目上，預計可使該項目利潤有一定幅度的上漲。綜合合生創展集團全盤考慮，可使公司實現全區域利潤最大化。
此前，合生創展曾表示2022年內濱江苑項目將轉化為IP物業，預計新增的IP物業可為合生創展集團提供超200萬平方米商業面積，預計商業板塊可實現收入超100億港元，整體貨值可達到400億左右。
另一方面，根據上海市黃浦區人民政府發布的《黃浦區2021年舊區改造實施情況（全年）》，目標地塊的房屋徵收工作已完成了99%，但因為徵收工作還沒有完全完成，所以仍未開始任何施工，也未取得有關目標地塊的不動產權證。
根據目標公司與上海市黃浦區建設和管理委員會之間訂立的《黃浦區復興東路69號地塊（西塊）房屋徵收資金計劃》，徵收目標地塊上的房屋成本估計為22.8億元。
於公告日期，目標公司上海博禎已向上海市黃浦區建設和管理委員會合共支付了21.36億元的徵收費。預計徵收房屋成本餘下的估計金額約1.44億元將以目標公司的銀行貸款支付。
值得注意的是，此次合生與珠江投資的交易對價7.9億元將以現金分兩筆支付，預計以合生內部資源支付約2.4億元，銀行貸款支付5.5億元。
或許也可以理解為在該項交易中，合生創展獲得位於上海的住宅項目土地儲備，而珠江獲得現金支持。
家族生意
「一二級聯動」實為合生創展與珠江系一貫使用的合作方式。
在觀點新媒體過往報道中也曾提及，朱氏集團中，合生創展與珠江集團合作頻密，這部分項目往往由珠江投資完成一級工作，再由合生創展在招拍掛市場摘地，形成業務閉環。
其中，與合生創展業務重疊度最高的是珠江投資，由朱孟依次子朱偉航控制，也即合生創展董事局主席朱桔榕的兄長。
在此次事項中，鑒於目標地塊的房屋徵收工作已完成99%，預計目標地塊房屋徵收工作將於2022年第四季度完成。
合生創展計劃將該地塊發展成為40座中式別墅，目標客戶為正在尋找最高端質量物業（處於頂級地段且擁有厚重文化底蘊）的人群。預計開發項目的施工將於2023年3月或前後開始，並於2024年5月或前後開始預售。
「親兄弟，明算帳」，交易事項也為潛在的可能性事項留有餘地，規避不必要的意外。
據企查查信息顯示，此次交易事項中的目標公司「上海博禎置業有限公司」註冊及實繳資本為5000萬元人民幣，由上海珠江投資集團有限公司全資持股。
但上海博禎卻存在股權出質，股權出質登記日期為2021年4月29日，出質股權數額為5000，質權人交通銀行股份有限公司上海楊浦支行。
相關人士介紹，公司股權出質一般由於公司自身經營問題，尋求融資或借款，另一種可能則是大股東將該公司股權質押。
無論哪種原因，顯然合生並不願意為該部分債務買單。
在權屬變更登記的條件中，雙方就「上海博禎置業有限公司」的債務問題進行相關約定。
公告提到「出讓方已履行該等須於登記完成日期前須予履行的承諾，包括但不限於(i)促使目標公司償還結欠出讓方的債務人民幣54,338,216.20元及(ii)償還出讓方的一名股東結欠目標公司的債務人民幣86,000,000元。」
前置條件須於轉讓協議簽署後的三個月內達成，否則該轉讓協議將在相應期限內自動終止。
此外，公告還指出，如果上海博禎在根據該轉讓協議辦理完目標股權的工商變更手續後的一年內沒有取得目標地塊的不動產權證的，合生創展有權（但沒有責任）將目標股權以人民幣7.9億元加上按照中國人民銀行貸款市場報價利率（一年期）自根據該轉讓協議辦理完目標股權的工商變更手續後起算直至出讓方支付對價止的期間貸款利率計算的相應利息為對價回售給出讓方上海珠江投資。
該選擇權為無償給予買方，買方可在根據該轉讓協議辦理完目標股權的工商變更手續後滿一年後的一個月內向出讓方發出書面通知行使。
豪宅夢
近年來，合生創展在公開市場上的拿地頻率明顯放緩，但每次精挑細選後的現身都是「大手筆」。
而舊改、城市更新成為合生創展獲取項目的主要方式之一。
去年初，合生接手廣州「最貴」舊改項目，項目位於廣州市海珠區鳳陽街道，改造投資總金額約為346.67億元。
此次獲取的上海豫園地塊，同樣也為舊改項目。對於此次交易，合生創展表示，目標地塊處於上海老牌核心區域「豫園」，屬於上海最優質地段之一，且是低密度住宅，更屬於非常稀缺的房源。
並認為，由於該類地塊的稀缺性及中國金融中心上海富有階級的擴張，房地產市場的高端住宅物業需求維持穩定。
根據目前的市場及合生創展合理預測結合該項損失的土地開發權益轉移至公司上海楊浦區其他土地及目標地塊的預期回報，合生創展認為收購能帶來非常可觀的收益，從而提升公司的資產凈值。
據2021年年報，截至期末，合生創展總貨值約927億元，可售貨量高度集中於一線城市，占比超60%，可保證5-8年供貨充足；其土地儲備約2944萬平方米，地產板塊占2217萬平方米，其中一線城市土儲達1668萬平方米，占比達75%。
去年全年實現合約銷售金額422.99億元，其中上海區域共有16個在售物業項目，主要包括杭州合生創展名邸及崑山合頌蘭亭。上海的合約銷售額為90.02億元，占合約銷售總額的21%。
而北京及天津共有19個在售項目，其中縵合北京、金茂府及合生縵云為主要銷售額來源，北京及天津的合約銷售額合共為219.09億元，占2021全年合約銷售總額的52%。
按照計劃，此次獲取的豫園地塊將發展成為40座中式別墅，目標客戶為正在尋找最高端質量物業（ 處於頂級地段且擁有厚重文化底蘊 ）的人群，並於2024年5月或前後開始預售。
今年5月，北京萬柳書院法拍房刷新北京豪宅市場單價新高，6月，上海2.5億元成交的花園洋房則刷新上海豪宅單價新紀錄，搶手的一線豪宅往往離不開核心地段、優質配套等元素。可以預見的是，豫園項目或將為合生創展在上海的中高端住宅市場競爭方面提供助益。
解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。