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提問： 本人在廣州番禺洛溪新城有套小三房（過五唯一，框架，樓齡22年），混合貸款，剩餘40萬左右未還；想置換番禺大石碧桂園一手樓420萬左右，首付需要四成160萬左右，已付定金，首付可分期六個月！ 現舊房還未售出，若還未售出的話，新房首付得翻倍了，但目前二手樓市行情好像不是很樂觀，特請教星叔，目前階段是該急著售出，還是挺著壓力留著？另手頭可周轉資金不到30萬

回答：第一套房樓齡偏大，老破小，漲幅相比偏弱，轉手周期本身就長一些，所以你舊房和新房的買賣時間 資金銜接都沒有掌控好，就提前買入，買房一定要有規劃，現在離年底沒多久，你把自己逼上梁山了，即使不想舊房急拋也得拋，因為你周轉資金太少，如果還沒有賣，想辦法填掉舊房貸款，再進行抵押，把新房首付填掉，手裡再留一部分子彈抵禦月貸風險，但這樣操作對舊房後期賣出會有一定影響，房子有抵押，過戶前要還清。

提問： 現在如果是滯漲，這樣發展下去會通縮麼，錢會越來越值錢麼？

回答：不會通縮，現在城鎮化、人口紅利、新經濟轉型依然有機會。經濟的全要素生產率還沒那麼低，比起日本90年代，我們還有很多空間。

提問： 請問星叔，坐標南京，河西南天鵝堡限價精裝大平層，單價大概3.9萬，160平180平200平幾個大戶型，與二手倒掛至少1.5萬，(河西中部二手高端大平層有6.5萬成交的)，但是首付要8成，交付時間2022年6月，感覺槓槓太低，幾年都沒有辦法裂變！您覺得純投資划算嗎？

回答：投資講的是投資回報率，時間成本、機會成本，就產品和價格來說是可以的，但是現金產出比不夠。如果可以像深圳全款再dy肯定可以買 具體操作方法詳見內部分享

提問：你好 星叔，貸款未還清前，能加名字上去嗎？

回答：房屋所有權變更登記，變更登記的前提是房屋沒有處於權利限制狀態，不動產在抵押、查封、凍結等狀態下都是不能辦理變更登記的。「現在大多數年輕人選擇貸款按揭買房，商品房處於抵押狀態，只有貸款還清，抵押狀態解除後，才能辦理所有權變更。

提問：星叔請問買二手房會不會貶值？

回答：一線城市和強二線城市二手受到限價、限購、限貸等調控政策的影響，會有小幅回落， 由於各種資源彙集，所以房地產也比較抗跌。要想大跌不太可能，而上漲幅度也比較慢。但是三四線城市受zc影響房價現狀還是會僵持一段時間，隨後才會出現較大幅度的調整。

提問： 星叔你好，我現在坐標湖南省衡陽市，五六年前我爸在縣城給我買了一套房子，去年為了還債把我在市裡的房子賣掉了，現在跟父母住在一起，我自己名下在衡陽市一套房子都沒有了，今年是衡陽市樓市非常低迷的一年去踩了幾十個盤，準備給自己買一套婚房，但是不同的片區未來發展前景都不一樣，長沙又限購，深圳上車太難！現在這個時候買房合適嗎？？？

回答：現在屬於平穩緩漲期，特別對於剛需族來說，相當於留了足夠的時間淘筍上車，縣城相比市區，發展沒有未來，更建議往上游城市走，未來發展 機會都會更多，有人口流入的城市才有房地產!

提問： 您好，最近在看上了一套房，因為中介一直催儘快簽約，說還有其他客戶在談，比較疑惑，究竟是該先了解清楚貸款情況還是先下定再去溝通貸款啊？

回答：正確流程當然是先確認好貸款情況：是否能做，能貸多少錢等等。

一般中介在成交上比較著急，會催著客戶儘快成交。但是如果先成交，再去溝通貸款存在風險，如果無法貸款或者貸款金額較低，對自身的影響比較大。

提問：星叔，買房是如何淘筍盤的，有什麼方法嗎？

回答：詳見內部分享《如何淘筍？低於市場價50萬的那些筍盤》

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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